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    Point de Droit

    Copropriétaires: On ne badine pas avec le syndic!

    Par Amin RBOUB | Edition N°:4791 Le 09/06/2016 | Partager
    Faute de paiement des charges, le syndic doit notifier une mise en demeure
    Les procédures légales de recouvrement en copropriété
    Parts divises, mobilier… de sérieuses garanties
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    C’est surtout dans les grands immeubles où il y a un nombre élevé d’appartements que les impayés se multiplient. Au fil des ans, une sorte de contagion s’installe auprès des mauvais payeurs. Ce qui accélère le délabrement du bien et la dépréciation de la valeur des appartements (Ph. L’Economiste)

    On ne parle que de ça dans les couloirs d’immeubles, les paliers, les ascenseurs… En effet, le non-paiement des cotisations et frais de syndic ne cesse d’animer les conversations entre voisins. De plus, la culture de la copropriété n’est pas encore bien assimilée auprès des acquéreurs. En témoignent les abus, les dégradations de biens, de parties communes, le squat de cages d’escaliers, de parkings, les travaux opérés sur les façades, les nuisances de tous genres… La situation empire tellement  dans certains immeubles qu’elle finit par provoquer des tensions entre copropriétaires, voire parfois des drames. Extraits de quelques échanges entre voisins: «Je ne vois pas l’intérêt de payer mes cotisations, à partir du moment où mes voisins, qui ne paient jamais, ne sont jamais inquiétés. Mieux, ils profitent de l’ensemble des commodités sans vergogne», se plaint un propriétaire. Et à un autre d’ajouter: «Si le syndic n’est pas en mesure de recouvrer les créances en souffrance et invoque des valeurs de bon voisinage… moi je ne peux continuer de payer pour le reste de l’immeuble».
    Au regard de la loi, tout copropriétaire est tenu  par le respect des engagements vis-à-vis de ses voisins, du syndic. Mais à qui incombe le recouvrement des charges?
    En fait, le recouvrement est l’une des tâches dévolues à l’administration de l’immeuble. Tâche qui revient de droit au syndic de copropriété en vertu de l’article 25 de la loi 18-00. Autrement dit, le syndic n’a pas besoin d’autorisation spéciale de l’assemblée générale pour agir. Mieux encore, il engage sa responsabilité lorsqu’il ne fait pas diligence pour obtenir le paiement des charges de copropriété. Or, dans la pratique, la tendance est que les syndics se font autoriser par l’assemblée générale avant d’entreprendre des procédures de recouvrement.  
    En cas de retard ou  refus de paiement des charges de l’un ou plusieurs copropriétaires, le syndic se doit, au nom du syndicat des propriétaires, de mettre en œuvre tous les recours possibles, afin de recouvrer les sommes dues. Autrement, face au laxisme, les copropriétaires ne verront pas l’intérêt de payer, alors que leurs voisins s’abstiennent de le faire, tout en recourant gratuitement aux mêmes équipements et commodités de l’habitation en question (ascenseur, parking, prestations de gardiennage, d’entretien, eau/électricité-assainissement, travaux divers…)
    Dans ce cas de figure précis, et après des relances, le syndic est en droit de notifier au propriétaire débiteur une mise en demeure, par lettre recommandée (avec accusé de réception). Et ce n’est qu’à compter de cette date que vont courir les intérêts de retard dus au syndic.
    Pour recouvrer les charges impayées, le syndicat des copropriétaires dispose de sérieuses garanties. Il peut recourir à  toutes les procédures légales de recouvrement. Sauf en cas de saisie immobilière sur un lot qui nécessite l’autorisation de l’assemblée générale.
    Si jamais le copropriétaire campe sur sa position et refuse de payer, quelles qu’en soient les raisons… A ce moment-là, le syndic peut faire valoir l’hypothèque forcée. Dans ce cas précis, le syndic est en droit d’hypothéquer  la part divise du propriétaire concerné au profit de l’association des copropriétaires. Selon le législateur, l’hypothèque est un droit réel immobilier sur les biens immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Cela s’appelle l’hypothèque forcée. Par cette expression, les juristes entendent  une hypothèque conférée par une décision de justice, sans le consentement du débiteur.  Néanmoins, dans un souci de protection du copropriétaire, le législateur prévoit que ce dernier puisse obtenir mainlevée de l’hypothèque en s’acquittant de sa dette  en faveur du créancier hypothécaire, le syndic en l’occurrence. Généralement, le syndic privilégie l’hypothèque de biens mobiliers (cela s’appelle privilège mobilier). Le syndicat des copropriétaires dispose du privilège mobilier sur les biens dont sont meublés les lots des débiteurs. C’est là aussi une mesure de protection accordée à tout créancier qui craint que son débiteur ne fasse disparaître les biens mobiliers sur lesquels peut jouer son droit de gage général. Dans ce cas précis, le syndic peut poursuivre le recouvrement/paiement de sa créance par voie de saisie conservatoire et par saisie vente, lorsqu’il a un titre exécutoire.
    La  logique et le droit  veulent que les charges dues par le copropriétaire constituent bien le paiement d’une obligation au sens de l’article 155 du code de procédure civile. En clair, en devenant membre du syndicat, le copropriétaire a souscrit aux obligations contenues dans le règlement de copropriété et l’une d’elles est précisément l’obligation de paiement des charges.

    Dommages & intérêts

    Le syndic peut aussi faire jouer la clause pénale du règlement de copropriété. Cette clause permet au syndicat d’être indemnisé forfaitairement du préjudice engagé par la carence du copropriétaire en prévoyant dans le règlement des sanctions à son encontre (dommages-intérêts). Ces pénalités contractuelles ne sont encourues que par la mise en demeure du débiteur et la sanction prévue ne peut être prononcée que par le juge.

    Pénalités de retard

    Le règlement peut parfois  stipuler que tout copropriétaire retardataire ou défaillant sera redevable d’une indemnité forfaitaire par jour ou par semaine de retard. L’intérêt de retard est calculé au taux légal, à partir de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

    Syndic de copropriété

    Le syndicat a qualité pour agir en justice. Tant en demande qu’en défense, même contre des copropriétaires lorsqu’il s’agit de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, puisqu’il est à la fois propriétaire et administrateur des parties communes.
    Ces actions concernent  le fonctionnement de la copropriété, notamment le recouvrement des charges, l’exécution des dispositions du règlement de copropriété… Elles portent également sur  la réparation d’un dommage causé à la copropriété.
    Le syndicat ne pourra agir si le litige ne porte que sur certaines copropriétés ou certains lots. Dans ce cas, les personnes concernées devront agir en leur propre nom et à leurs frais. De même que le préjudice ne doit pas être individuel mais doit être subi par l’ensemble des copropriétaires (troubles affectant les parties communes par exemple).

     

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