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Crédits immobiliers: Les formules se valent toutes

Par L'Economiste | Edition N°:1634 Le 30/10/2003 | Partager

. Les offres “tape à l'oeil” sur le marché se multiplient . Prêtes à tout pour séduire le plus grand nombre, les banques se livrent à une course effrénée aux volumesUne récente publicité d'une banque de la place a suscité de vives réactions. Cette formule “octroie gracieusement” les frais de dossier du crédit immobilier, qui ne dépassent pas les 2.000 DH. “L'offre n'est pas à la hauteur de ce qu'elle promettait”, s'insurge un observateur. “La montagne a accouché d'une souris”, renchérit un autre.Mais cette proposition n'est pas un cas isolé. De telles propositions, il en existe: “Achetez sans apport”, “frais de dossier gratuits”, “crédit à taux variable”, “remboursement anticipé sans pénalités”… “Les banques ne font plus dans la demi-mesure pour vendre leurs formules, notamment les crédits immobiliers”, selon un financier. Cela invite à relancer le débat sur le contrôle des publicités effectuées par les organismes financiers. “Si le libre jeu du marché invite à la négociation au cas par cas, il faut retrouver d'abord une certaine typologie des offres avant de définir le prix des options”, souligne un banquier. En effet, derrière ces offres tentatrices qui ont fait une entrée forcée sur ce marché se cachent mille et un détails auxquels les candidats doivent être très attentifs. Souvent, ces formules “tape à l'oeil” et aguicheuses renseignent mal sur les conditions réelles. “Certaines communications sont à la limite de la publicité mensongère”, souligne ce même banquier, qui se plaint “des pratiques malsaines de certains confrères”. Pour lui, “toutes les offres de crédit immobilier se valent”. La seule différence, c'est la souplesse accordée au niveau des mensualités, de la révision du taux, ou encore le montant des pénalités de rachat.Et les règles régissant les crédits immobiliers sont souvent mal cernées par les particuliers. Il y a moins de trois ans, certains ont contracté des crédits à des niveaux de taux de 12 ou 13%. Aujourd'hui, nombre d'entre eux souhaitent contracter un autre crédit pour éponger l'ancien, mais les banques les éconduisent invoquant l'impossibilité de l'option. Cette démarche est motivée par le niveau bas des taux offerts sur le marché. Globalement, pour un crédit dont la durée de remboursement est de 15 à 20 ans, les taux d'intérêt offerts varient dans une fourchette de 6,5 à 9,5%. Pour les taux fixes, les offres vont de 7,5 à 9,5%. Ils ont l'avantage d'être simples, puisque la mensualité reste inchangée sur toute la durée du prêt. En cas de rachat anticipé, les banques imposent le taux de pénalité maximum prévu par la loi: 3% du capital restant dû. Alors que les taux variables, qui oscillent entre 6,5% et 8,5%, sont revus à la hausse ou à la baisse à la date anniversaire du prêt. En cas de hausse du taux, le client peut subir la répercussion sur la mensualité à rembourser, mais il a la possibilité de changer le taux variable en un fixe une seule fois au cours de la vie du prêt. Attention! certaines banques communiquent sur des “taux d'appel”, qui ne sont pratiqués que la première année du crédit. Au-delà, ils repassent aux conditions du marché. Mais derrière ces gammes de taux se cachent encore l'ampleur des frais de dossier ou bien le coût des assurances, qui peuvent représenter jusqu'à 5% du montant du crédit! “Une aberration que les banquiers justifient par la couverture des risques financiers”, indique un professionnel. En raisonnant en “cash to cash”(1), le taux du crédit ressort souvent bien au-delà de ce qui est annoncé. Pour l'assurance, il n'existe en la matière aucune obligation légale, même si certains continuent de l'exiger. L'accès à la propriété est ainsi devenu un casse-tête. L'autofinancement de la résidence n'est assurément plus d'actualité au vu du faible taux d'épargne. C'est pourquoi il y a moins de deux années, une petite révolution a été introduite: des crédits immobiliers à 100%. Une offre jusque-là incroyable, rendue possible grâce à la baisse continuelle des taux depuis 2001. Année où le chèque Vivendi a plongé le marché de l'argent bancaire dans la surliquidité. Là encore, d'autres banques ont rejoint le peloton et commencé à pratiquer le financement sans apport personnel, proposant des crédits jusqu'à 110%. Autrement dit, elles se proposent de financer les frais de notaire et de dossier. Il est devenu possible d'acquérir sa propriété sans un sou. Reste que tous les établissements ne sont pas prêts à offrir les mêmes formules. Parmi les enseignes les plus offensives, on peut citer BMCE Bank, BMCI ou encore Crédit du Maroc. Quant aux banques qui n'ont pas encore franchi le rubicond, nul doute qu'elles devraient le faire incessamment.


Nouvelle niche

Les jeunes entre 20 et 30 ans sont devenus la cible privilégiée des banques, comme en témoignent les formules de Wafabank ou de Société Générale. Elles proposent des financements aux jeunes cadres aux revenus encore modestes mais susceptibles de progresser rapidement. “Ce type de banques ne font plus une fixation sur le montant de l'apport personnel, elles regardent l'âge, les revenus, le potentiel d'évolution… Bref, elles établissent un budget type qui leur permet de projeter la capacité de paiement de leurs jeunes clients”. Pour séduire cette frange spécifique de clientèle, il est vrai que les banques sont prêtes à offrir des conditions très attractives, en deçà de ce qui est pratiqué sur le marché. Cela leur a même attiré les foudres de Bank Al-Maghrib, qui dénonçait dans une récente lettre les niveaux bas de tarification des crédits. Des banques, si elles affichent encore une certaine prudence, octroient des prêts au prix de l'acquisition. Autrement dit, les frais de notaire ne sont pas financés, sauf dans le cadre d'un autre prêt personnel.Bouchaïb EL YAFI(1) Rapport entre le montant remboursé et le crédit contracté.

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