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    Comment une SA peut acquérir un terrain agricole

    Par L'Economiste | Edition N°:121 Le 17/03/1994 | Partager

    L'étude de Me Maurice Hamou, notaire à Rabat, vient de mettre au point un schéma juridique original en matière de ventes par acte notarié de terrains destinés à perdre leur vocation agricole à la suite de la réalisation d'un projet d'investissement par une société anonyme. Le schéma mis au point permet de raccourcir le délai de la procédure de vente. Il évite également de mettre en échec la transaction entre vendeur et acheteur.

    JUSQU'A l'heure actuelle, la préfecture de Témara-Skhirat reste dépourvue d'un document d'urbanisme. En conséquence, elle reste classée comme zone rurale. Résultat, les terrains ont une vocation agricole. A partir de ce constat, les problèmes commencent, car une société anonyme ne peut acquérir une par celle de terrain à vocation agricole: une loi du 23 avril 1975 l'interdit. Pourtant, il existe une zone industrielle de fait à Témara-Skhirat. La Compagnie de Teinturerie et de Finition, société anonyme, s'est retrouvée dans une situation assez complexe. L'entreprise voulait acquérir une parcelle de terrain à Ain Atig, à Témara, pour y implanter une unité de production . Elle était donc bloquée du fait de la loi de 1975. L'étude de Me Maurice Hamou vient de mettre au point un schéma juridique pour dénouer cette situation. Le schéma a été visé par I ' Administration Foncière. Du coup, il acquiert sa légitimité notariale.

    Contourner les difficultés

    Le schéma juridique de l'étude de Me Hamou est intéressant d'un point de vue de technique contractuelle. Le notaire utilise un ensemble d'instruments juridiques pour contourner la difficulté que pose la loi de 1975.

    La procédure classique suivie dans ce genre d'opérations de ventes immobilières est la sui vante: la société anonyme, à moins qu'elle ne se transforme en société de personnes (composée d'actionnaires physiques marocains), doit introduire auprès du Ministère de l'Agriculture une demande de non-vocation agricole prévue par une loi de 1963 sur le contrôle des opérations immobilières. Cette demande prend un temps relativement long pour être traitée. Ce qui risque de mettre en péril toute l'opération de vente. En effet, souligne Me Hamou, "le vendeur n'a entendu réaliser la vente de ce terrain que s'il était assuré de perce voir le prix de vente dans un délai raisonnable". Par ailleurs, la société ne peut débloquer le prêt bancaire qu'elle a contracté tant que la vente n ' a pas été inscrite sur les livres fonciers, hypothèque oblige. Le schéma classique coïncent ainsi les deux parties à la vente. Les chances d'échec de la transaction augmentent. Pour accélérer le processus de vente, l'étude de Me Hamou a trouvé un autre schéma. Trois mécanismes juridiques ont été utilisés: la déclaration de command, l'hypothèque différée et la caution hypothécaire.

    L'hypothèque différée a été prévue dans le contrat de vente pour protéger le vendeur en attendant le versement des fonds par le consortium bancaire prêteur. L'intérêt de ce genre d'hypothèque, souligne Me Hamou, est à la fois juridique et fiscal. En effet, l'hypothèque n'est pas inscrite sur les livres fonciers et n'entraîne pas de frais. A une condition: le paiement intervient dans les trois mois de sa demande au Conservateur de la Propriété Foncière.

    Quant à la déclaration de command, elle permet à un acquéreur de déclarer qu'il a acquis une propriété pour le compte d'autrui. La loi exige toutefois qu'elle soit faite par acte notarié dans les 48 heures qui suivent la vente. La passation de propriété s'effectue sans paiement ni des droits d'enregistrement, ni des droits de conservation foncière.

    Par ailleurs, la loi de 1975 n'interdit pas la vente de terrains agricoles aux personnes physiques marocaines. L'étude de Me Hamou a utilisé cet avantage dans le cas de la Compagnie de Teinturerie et de Finition. Ainsi, c'est un administrateur marocain de la société qui a acquis la parcelle du terrain, mais avec réserve de déclarer command à la société qu'il représente.

    L'administrateur s'est porté ensuite caution hypothécaire au profit du consortium bancaire qui a accordé le prêt. La vente au profit de l'administrateur marocain et la caution hypothécaire ont été inscrites sur les livres fonciers.

    Ce qui a permis le déblocage des fonds. Et la vente a été conclue et inscrite sur les livres fonciers. Appliquée, la déclaration de command a pour principal effet de transférer la propriété et l'hypothèque qui la frappe à la Compagnie de Teinturerie et de Finition. Une fois donc le vendeur désintéressé, il ne reste plus qu'à introduire la demande de non-vocation agricole auprès du Ministère de l'Agriculture. Ce qui a été réalisée. Le Ministère a accordé vers la fin de 1993 l'autorisation demandée. Le transfert du titre foncier au nom de la Compagnie de Teinture et de Finition vient d'être diligenté. 
    A. Z.




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