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SONADAC: les mécanismes financiers du recasement des populations à Casablanca

Par L'Economiste | Edition N°:31 Le 28/05/1992 | Partager

Un organisme, la SONADAC, a été créé pour l'aménagement des abords de la mosquée Hassan II et le recasement des populations. Le montage financier et les procédures seront confrontés à l'expérience. L'opération durera 15 à 20 ans.

Avec l'inauguration future de la grande mosquée HassanII, Casablanca procédera prochainement à un certain nombre d'aménagements. Ils sont prévus par les plans d'aménagement de la ville de Casablanca et par le schéma directeur de la ville. Les autorités en matière d'urbanisme ont défini un certain nombre d'actions majeures. Ces opérations nécessitant la mobilisation de gros moyens financiers ont abouti à la création, en Août 1991, d'un "opérateur spécialisé dans des opérations complexes". Cet organisme public, dénommé Société National d'Aménagement Communal (SONADAC) aura pour tâche essentielle d'aménager l'avenue de la mosquée HassanII et du tissu environnant la mosquée. Concrètement elle aura trois tâches essentielles: elle s'occupera de l'aménagement urbain, de la restructuration et de la réhabilitation urbaine. Elle pourra aussi s'occuper de tout projet immobilier ou foncier à l'échelle nationale pour se constituer une réserve foncière.

La SONADAC est une société d'économie mixte à laquelle participent l'Etat, l'AUC, la Communauté Urbaine de Casablanca (CUC), le CIH, la BCP, la BNDE et le CNCA. Elle a été créée sur la base de la transformation de la Banque de Développement des Collectivités Locales (BDCL). La SONADAC serait selon M. Horach, "la BDCL transformée" puisque cette dernière empiétait sur les attributions du Fonds d'Equipement Communal (FEC).
La SONADAC dont le capital social est actuellement de 185 millions de Dirhams procédera prochainement à une augmentation de Capital (il sera porté à 496 millions de Dirhams). Dans une première phase l'organisme procédera au recasement des 2.000 ménages concernés par l'"opération prioritaire de valorisation de la mosquée". Après la réalisation d'une enquête par les autorités de Casablanca, les responsables de l'AUC ont identifié deux types de ménages qui seront indemnisés différemment. Ainsi la première catégorie, représentant une grande partie des ménages, concerne les ménages dits occupants. Il s'agit des ménages résidents sur place abstraction faite de leur statut juridique (propriétaires locataires ou propriétaires des murs). Cette première catégorie sera recasée par la SONADAC dans des appartements à Hay Chabab, dans la préfecture de Sidi Bernoussi.

L'acquisition des appartements par ces ménages sera financée à hauteur de 75% par la SONADAC. Les paiements des 25% restants incombera aux nouveaux locataires. Ils pourront soit le financer par leurs propres fonds, soit moyennant un crédit contracté par la SONADAC au profit des ménages concernés. Ces appartements qui valent sur le marché entre 450.000 et 500.000DH, leur seront fournis à des conditions avantageuses. Leur prix a été estimé au début de l'année entre 200.000 et 250.000DH qui est leur prix de revient.

Cette différence de prix pourrait aboutir à certains "dérapages". Les ménages recasés pourraient être tentés de vendre leur appartement et ainsi dégager une plus-value. Pour M. Horach, "ces dérapages sont inévitables". Il faut selon lui, créer des entraves à la mutation sur la propriété". Pour la deuxième catégorie, dite des "Ménages non occupants" des indemnités leurs seront versées. Elle seront variables et fixées par une Commission Spécialisée, qui regroupera des représentants de la Wilaya, des communes concernées des domaines et l'AUC.

Le montant de l'indemnité tiendra compte de la superficie, de la consistance et de la qualité du bâti. Une fois libérée, l'assiette foncière de l'ordre de 4,5ha et les ménages recasés, la deuxième phase pourra débuter. Il sera ainsi procédé dans une première phase à la démolition pour ouvrir l'avenue puis dans une deuxième phase on procédera à l'ouverture de chantiers en largeur pour la réalisation du front bâti.

Par la suite, la SONADAC définira d'autres tranches limitrophes à la mosquée HassanII à droite et à gauche pour l'expansion des travaux. Dans sa globalité, l'opération durera entre 15 et 20 ans. Pour l'instant le planning et le timing de chaque phase sont à l'étude puisque des problèmes peuvent surgir dès leur "confrontation avec la réalité". Alors que tout en théorie semble au point, il subsiste quelques problèmes d'ordre pratique qui font que le "dossier" n'arrive pas à se débloquer".

Les problèmes rencontrés par la SONADAC concernent la manière de s'y prendre pour l'opération de réaménagement de l'avenue de la mosquée HassanII. L'opération de recasement prise en charge à hauteur de 75% par la SONADAC, puis le versement des indemnités, occasionneront à la société un déficit de 370 millions de DH. Il se pose alors un problème de financement du déficit, le capital de la société n'étant que de 185 millions de DH.
Pour éponger ce déficit la SONADAC a demandé aux autorités à l'AUC et à la CUC de souscrire à une augmentation de capital de l'ordre de 310 millions de DH et à une souscription en nature sous forme d'apport de terrain que la SONADAC viabilisera et commercialisera. La plus-value dégagée par ces ventes permettra d'éponger quelque peu le déficit, dès que les problèmes d'estimation de ces terrains seront résolus.

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