Economie

L'immobilier otage du foncier

Par L'Economiste | Edition N°:310 Le 25/12/1997 | Partager

Comment acquérir son logement? C'était le thème de la dernière édition d'Entreprendre de l'année sur TVM mercredi 24 décembre. C'est toujours difficile, et pour toutes les classes sociales, si l'on en croit les participants, représentants de l'Administration et des opérateurs privés. Les financements, mais surtout les terrains sont insuffisants.

L'immobilier c'est d'abord le terrain, ensuite le terrain, et enfin le terrain. C'est ainsi que M. Sekkat, parlant au nom de l'ALPIM (Association des Lotisseurs et Promoteurs Immobiliers du Maroc) résume la situation.
Le terrain est rare dans les villes, et quand on en trouve, il est très cher et grève le coût des projets sociaux ou résidentiels.
Une situation vieille de 20 ans que les invités de la dernière édition d'Entreprendre de l'année sont venus reconnaître et déplorer avec un brin de passion. Un bon signe qui prouve que les opérateurs privés et publics ne baissent pas les bras malgré la complexité des problèmes. Mieux encore, il semble qu'ils ont dépassé l'attitude fréquente, dans bien des secteurs, de se rejeter la responsabilité de la «crise».
Chacun attend donc la grande réforme foncière qui devrait banaliser l'utilisation des sols et en faire un intrant ordinaire et fluide et non une valeur refuge, un domaine de spéculation par excellence. C'est dans l'intérêt de l'habitat, devenu le casse-tête social numéro un, et même une entrave pour le développement industriel.

En attendant cette grande réforme, l'Etat multiplie les initiatives avec les plans d'aménagement urbains et les schémas directeurs des grandes agglomérations; l'objectif est de rationaliser l'existant et gagner sur les terres agricoles. Dans ce cas, l'Etat règle ainsi un problème mais s'en crée en même temps un autre: sur les terres agricoles devenues urbaines, il y avait de jolies chaumières rurales qui deviennent ainsi classées bidonvilles et habitat insalubre, indique M. Cherif Tahiri du Ministère de l'Habitat. Ceci alimente le fameux déficit en logements que personne ne peut plus déterminer avec précision, pas plus d'ailleurs que l'excès d'appartements qui ne trouvent pas preneur à Casablanca.
Outre la rareté, le prix est l'autre plaie ouverte depuis les années 1970 du terrain, et donc de l'immobilier et de l'habitat. Avant même l'annonce de l'introduction d'un terrain agricole en zone urbaine, ses prix flambent. C'est le péché originel qui fera qu'au bout du compte le foncier représente 36% du coût total dans le logement social, qui va être limité au strict minimum des normes légales en matière de gros oeuvres et de finition.
La compression des prix étant dans ces conditions un impératif, les promoteurs publics (ERAC, SNEC...) et privés (Sala El Jadida...) n'ont de choix que d'aller vers de grands projets de 15 à 20 hectares et plus pour réaliser des économies d'échelle et organiser la construction comme une production industrielle de masse; et pour cela, il faut encore trouver de grands terrains, et l'on retombe sur le foncier.

Mais il n'y a pas que l'habitat social qui s'embourbe. Il y a aussi le reste qui préoccupe les privés d'autant qu'ils s'adressent à une demande solvable, ou du moins supposée l'être.
M. Chaoui, agent immobilier à Casablanca, déclare qu'il n'arrive à satisfaire qu'une partie infini-tésimale de sa demande c'est-à-dire 0,3%. Il se lance à l'écran dans un calcul savant pour aboutir à la constatation suivante: un ménage qui dispose d'un revenu de 4.000 à 8.000 DH nets ne peut acquérir un logement, du moins dans une grande ville comme Casablanca ou Rabat.
Sa capacité de remboursement ne lui ouvre que l'accès à des logements de 380.000 DH, ce qui est bien rare, «un coup de fusil» dans le jargon des intermédiaires et des candidats malheureux à l'achat. M. Chaoui continue dans ses calculs savants: quand bien même un couple aurait les moyens d'acheter et finir de payer, il se retrouverait avec un appartement en dessous de sa valeur totale d'acquisition. Car la plus-value sur l'immobilier n'est plus ce qu'elle était; l'évolution annuelle serait en dessous des taux d'intérêt pratiqués par les banques et notamment le CIH. D'un côté, les prix connaissent une évolution faible et en dents de scie depuis le début des années 1990, et une stagnation depuis 1994. De l'autre, les taux d'intérêt restent élevés au point où les bénéficiaires des crédits relèvent que la somme des intérêts remboursés est supérieure au capital.

C'est encore une vieille entrave, toujours évoquée, jamais levée. L'Etat a alloué une ligne de crédit particulière de 6,3 milliards de Dirhams qui a été épuisée. Les professionnels en attendent une autre. La ristourne sur taux d'intérêt accordée aux logements sociaux gagne aussi à être revue même si elle est utile. L'idée en gestation est de diriger l'aide actuelle qui va à la pierre vers l'aide à la personne. Elle agrée l'ensemble des invités de Yousr Tazi, le nouvel animateur de l'émission. Ainsi un ménage pourrait recevoir l'aide au départ pour la constitution de l'apport personnel. Une initiative que n'ont pas manqué d'apprécier les étudiants sur le plateau. Entreprendre recevait ceux de l'ISCAE cette
fois-ci.


Comment payer un cadre


Les grilles pour les grandes entreprises, l'Etat du marché, le besoin pressant d'une entreprise, l'opportunite..., le salaire des cadres sont un cumul de rationalisation et de hasard comme toutes les activités humaines. M. Essaïd Bellal, consultant en management et ressources humaines, était l'invité de la rubrique «choisir» de L'Economiste. Car le salaire du cadre est bien un choix stratégique: c'est un coût parfois similaire à celui d'un cadre européen, surtout s'il a fait la même école et si le cursus est similaire. Rejoignant l'enquête de L'Economiste, il estime que ce sont les commreciaux qui ont le vent en poupe, bénéfiçiant de nouvelles conditions de la concurrence. Les salaires des débutants dépendent beaucoup des diplômes et varient de un à quatre, ceux de France, des USA et du Canada ayant la faveur des employeurs, par rapport aux diplômes locaux et des pays de l'Est. Sur l'évaluation et l'augmentation en cours de carrière, le consultant signale l'usage d'outils modernes dans certaines entreprises et la subjectivité patronale dans d'autres.

Khalid BELYAZID

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