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Le leasing immobilier peine à décoller

Par L'Economiste | Edition N°:2208 Le 07/02/2006 | Partager

. L’activité représente 13% de la production annuelle du leasing. Seules les entreprises en activité sont éligibles. Cliniques et écoles privées sur la liste noireEN vogue dans d’autres pays, le leasing immobilier perce difficilement. Depuis son démarrage en 1992, l’activité a connu une croissance moyenne de 27%. Mais dans la production globale, le crédit-bail immobilier représente à peine 13%. Une situation à mettre sur le compte d’un blocage culturel. Selon les sociétés de financement, l’entrepreneur préfère voir le nom de l’entreprise sur le certificat de propriété. Ce qui permet au passage de pouvoir accéder à d’autres financements bancaires, l’actif pouvant servir de garantie au bailleur de fonds. Or, dans le leasing immobilier, le bien est enregistré au nom de la société de crédit-bail. Ce n’est pas l’unique raison. L’absence de vulgarisation joue aussi. Au départ, les sociétés de leasing ne communiquaient pas trop sur ce produit, reconnaît Adil Chbani, directeur commercial à BMCI Leasing. En cas de contentieux, elles ne savaient pas comment le législateur allait réagir. Aujourd’hui, elles ont de la visibilité puisque la société de leasing est propriétaire du bien. «Le titre foncier est en son nom et le client l’exploite sous forme de crédit-bail, lequel ne tombe pas sous le coup de la loi qui régit le crédit-bail commercial», poursuit Chbani. Ce produit n’est pas destiné aux créations mais aux structures en activité. Contrairement au crédit classique, l’entreprise ne dispose pas de différé pour le remboursement. «Le paiement des redevances démarre dès la signature du contrat. L’entreprise doit donc être en activité pour qu’elle honore ses engagements», avance Karim Idrissi Kaitouni, directeur général adjoint de Wafabail. Le directeur commercial de BMCI Leasing parle de méconnaissance du risque dans le cas des créations. «Nous ne savons pas si l’activité va marcher. Mais s’il existe un intérêt commercial, elle est financée dès le départ».Concrètement, l’entrepreneur dispose de deux options. Le leasing immobilier à construire et le leasing immobilier construit. La première est réservée aux grandes structures. La société de leasing finance l’acquisition du terrain ainsi que les constructions. Dès le départ, les deux parties s’accordent sur un montant global validé auparavant par un bureau d’études ou un architecte. Contrairement aux banques, la société de leasing ne met pas d’argent à la disposition du client. Elle règle directement les fournisseurs, mais à condition que les factures soient validées par le bureau d’études, l’architecte et le client. L’avantage dans cette forme de leasing est que toutes les opérations sont effectuées hors taxes. De plus, tout au long des travaux, l’entreprise ne verse aucune redevance. Mais des intérêts intercalaires lui sont facturés et dès la fin du chantier, les deux parties ajustent le montant global du crédit leasing sur la base des montants réellement engagés et les paiements démarrent. Dans le cas du leasing construit, la société finance tous les biens immobiliers construits: locaux commerciaux, plateaux de bureaux, sièges de sociétés, unités industrielles, hangars… Selon le DGA de Wafabail, «la tendance est pour le financement des locaux commerciaux. Mais en valeur, les locaux industriels sont plus importants». Les PME, les grandes entreprises et les professions libérales constituent l’essentiel du portefeuille des sociétés de crédit leasing. Certaines préfèrent limiter les risques et ne pas financer les écoles ou les cliniques par exemple. Car en cas de conflit, la société craint de ne pouvoir récupérer son local pour des raisons «sociales». Même si les «loyers» ne sont pas très attractifs en raison du coût du refinancement des sociétés, le leasing immobilier constitue une formule intéressante pour l’entrepreneur. Les loyers versés pour le local loué sont censés être couverts par les produits d’exploitation. Le législateur a doté le leasing immobilier d’un régime fiscal approprié. La réglementation autorise les entreprises de leasing à effectuer un amortissement accéléré. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, les contrats sont établis sur 10 ans, durée standard dans la pratique. «Mais tout dépend de l’étude du risque et l’on peut aller jusqu’à 12 ou 15 ans», indique Othman Sefraoui, responsable Marketing et Animation réseau à Wafabail. Le contrat de bail immobilier combine location et achat. Il aboutit en fin de contrat à l’appropriation du bien immobilier par le locataire, moyennant le versement d’une valeur résiduelle équivalente à 10% de la valeur marchande. C’est une moyenne adoptée par le secteur, affirme Idrissi Kaitouni. «En général, elle équivaut à la valeur du terrain lequel n’est pas amortissable. Le leasing immobilier présente l’avantage fiscal d’amortir plus vite un bien, mais il ne faut pas verser dans l’illégalité», poursuit-il.Autres avantages: les redevances sont assimilées à des charges déductibles et le bien est exonéré des droits d’enregistrement. Théoriquement, il ne plombe pas la capacité d’endettement de l’entreprise puisqu’il ne figure pas au bilan. Le crédit-bail immobilier lui permet aussi de préserver sa trésorerie. Elle conserve ses fonds propres pour les affecter au financement des besoins de son exploitation.


Gestion des risques

EN cas de difficultés «passagères», les sociétés de leasing peuvent échelonner les redevances sur une période plus longue. «Nous avons deux casquettes: celle d’une société de location et celle d’un établissement bancaire régi par la loi bancaire. Nous sommes donc soumis aux mêmes obligations de provisions et de comptabilité», soutient Idrissi Kaitouni. Aucune méthode spécifique n’existe pour la gestion des dossiers en souffrance. Celle-ci est donc calquée sur les règles prudentielles de la Banque centrale.


Trois options possibles au terme du contrat

AU terme du contrat, la société de leasing s’engage à céder le bien au preneur. Ce dernier est libre de lever l’option. En fait, il a le choix entre trois options. La première consiste à verser la valeur résiduelle et devenir propriétaire. C’est ce qui est pratiqué par la majorité des entreprises. Le client peut également refuser d’acquérir le bien. La troisième option consiste dans le renouvellement du leasing mais sur la valeur résiduelle. Selon les professionnels, les entreprises recourent rarement à ces deux dernières options.Khadija MASMOUDI

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