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Economie

Les logements à la loupe : La grande foire des prix

Par L'Economiste | Edition N°:202 Le 02/11/1995 | Partager

Qu'est-ce qui fait que les prix des logements varient selon les villes, les quartiers, les standings? Lors d'un déjeuner-débat, Moulay Zine Zahidi, a fait le point sur la situation du marché de l'immobilier.


Trouver un logement est devenu aujourd'hui un problème majeur. Le prix d'un appartement reste cher, surtout dans les grandes villes, et le locatif "est mort et bien enterré". Tant qu'il n'y a pas de dispositif juridique sérieux réglementant le loyer, le problème persistera.
Afin d'éclairer le consommateur sur les voies à l'accession à la propriété, un déjeuner-débat a été organisé par Id'Com et l'AMC (Association Marocaine du Consommateur) le 31 octobre dernier à Casablanca. Cette rencontre a été animée entre autres par Moulay Zine Zahidi, président du CIH, et Me M'hamed El Fekkak, président de l'AMC.
Selon My Zine Zahidi, près de 60% de l'activité du CIH est orientée vers l'habitat. L'encours du crédit immobilier à fin 1994 se chiffrait à 9,3 milliards de Dirhams avec une progression de 6,5% entre 1993 et 1994. Ceci représente les 2/3 de l'encours global du système bancaire en matière de crédit logement. Pour l'ensemble des banques, l'accroissement des crédits logements a atteint 5,5% entre 1993 et 1994.

Terrain à 15.000 DH/m2


La clientèle du CIH provient essentiellement de Casablanca (43%) suivie par les axes Rabat-Kénitra pour 38% et Fès-Meknès avec 11%.
L'intervalle d'âge 30 et 40 ans représente 39% des clients. Vient en deuxième position la tranche 41-50 ans avec 38% des clients. Près de 44% de la demande provient des salariés du secteur privé (les fonctionnaires représentent 36%, les professions libérales 15% et le reste constitué par des commerçants et industriels).
Le marché de l'immobilier connaît de grandes disparités au niveau des prix. Ces derniers varient selon les villes, les quartiers et les lots. L'existence d'une infrastructure socio-économique (centre commercial, transport collectif...) au sein du quartier est prise en considération dans la détermination des prix.
Les prix pratiqués par les promoteurs privés à Casablanca varient entre 5.500 et 15.000 DH/m2 dans les zones immeubles (de 5.000 à 8.000 DH/m2 pour la ville de Rabat). Dans les zones villas, les prix sont compris entre 2.500 et 4.000 DH/m2 à Rabat contre un intervalle de 1.600 à 3.000 DH/m2 à Casablanca (hormis certains quartiers tels que celui d'Anfa où les terrains sont devenus presqu'inexistants).
Pour les terrains destinés à un logement économique, les prix sont relativement chers; ils varient entre 3.900 et 5.800 DH/m2 (de 3.600 à 5.500 DH/m2 à Rabat). "L'économique est pénalisé par la modestie de sa superficie", explique My Zine Zahidi. Quand les terrains sont petits, l'infrastructure de base revient plus coûteuse (car les dépenses augmentent en fonction du nombre de ruelles et des installations à réaliser telles que les postes d'électricité).

Coût majorés à Agadir


Les promoteurs publics quant à eux offrent des prix beaucoup moins chers. Ils gèrent près des 2/3 des lotissements à Casablanca.
Le prix moyen, au niveau national, des terrains économiques vendus par les promoteurs publics est de 550 DH/m2. Dans la Wilaya de Casablanca, le prix du terrain économique coûte entre 450 et 1.500 DH/m2 (à Rabat, le prix des mêmes terrains est situé entre 350 et 450 DH/m2). Le prix moyen des lotissements villas au niveau national est de 650 DH/m2 (Casablanca 1.800 DH/m2, Meknès 1.000 DH/m2). Les prix des lotissements immeubles connaissent une forte variation d'une ville à l'autre, allant de 4.000 DH/m2 à Casablanca à 650 DH/m2 à Rabat.
Au prix du terrain s'ajoute celui de la construction. Le coût diffère selon le haut standing, le standing assez bon à moyen et l'économique.
Pour le premier cas, il faut compter entre 2.300 et 3.000 DH/m2. Ce prix est valable pour les promoteurs professionnels. "Si vous vous amusez à construire vous-même, vous risquez de vous faire avoir et de payer le double de ce prix", précise M. Zahidi.
Le coût de construction varie entre 1.700 et 2.250 DH/m2 pour le standing moyen contre un intervalle de 1.300 à 1.500 DH /m2 pour l'économique. A l'exception d'Agadir où ces coûts sont majorés de 10%, vu les mesures prises contre les secousses sismiques.
Le prix de vente du logement (après l'achat du terrain et la construction) connaît lui aussi de grandes variations. A Casablanca, pour acquérir un haut standing, il faut débourser entre 6.000 et 8.500 DH/m2 (à exclure les locaux commerciaux). Le moyen standing (Mâarif, Bourgogne...) est vendu à des prix variant entre 4.300 et 6.600 DH/m2. Quant au standing économique se trouvant par exemple à Aïn Chock ou Hay Hassani, le prix de vente est compris entre 3.600 et 4.800 DH /m2.

Hicham RAÏQ.

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