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Analyse

Immobilier professionnel à Casablanca: Les prix et les opportunités par quartier

Par L'Economiste | Edition N°:4388 Le 28/10/2014 | Partager
La restructuration du marché se poursuivra avec l’offre CFC
Des perspectives encourageantes pour la fin de l’année

Si le marché de l’immobilier résidentiel peine à décoller, celui professionnel se porte plutôt bien à Casablanca. Au 3e trimestre 2014, 10.657 m² supplémentaires ont été placés, totalisant ainsi 27.599 m² placés depuis le début de l’année. La fin de l’année devrait donc s’achever sur un rythme équivalent à celui constaté en début d’année et les chiffres présentent déjà 2014 comme une période plus riche en opportunités qu’en 2013. Tour d’horizon des quartiers casablancais, avec les atouts et les limites de chaque emplacement pour les entreprises.

- Corniche Aïn Diab: Accessibilité et vue sur mer
Réservé jusque-là à une activité soit  hôtelière et loisirs, soit au résidentiel haut de gamme, le front maritime de la ville a connu l’émergence d’un nouveau quartier d’affaires qui compte 65.000 m2 de bureaux. Les projets qui y sont développés offrent  pour la majorité vue sur mer, parkings, accessibilité, visibilité et prestige. Par conséquent, le loyer moyen y est parmi les plus élevés de la ville: 175 DH/m2 (en 2013). La demande est telle que le prix moyen est passé à 181 DH/m2 pour l’année en cours. Au 1er semestre 2014, la zone a capté 23% de la demande placée, soit 3.955 m2.
- Le quartier central des affaires: La zone la plus mature
Délimité par les boulevards Gandhi, Zerktouni et Abdelmoumen, le quartier central des affaires (QCA) concentre la majeure partie du parc avec près de 640.000 m2 d’espaces dédiés aux bureaux (44%). Le QCA  concentre aussi une forte densité résidentielle haut de gamme, ainsi que l’offre la plus étoffée en matière de commerces, d’hôtellerie et de services. Le QCA est considéré comme le quartier d’affaires le plus mature de la ville avec un loyer moyen s’établissant à 146 DH/m2 en 2013. Le QCA est le quartier le plus dynamique avec une demande placée de l’ordre de 4.430 m2, soit  26% du nombre des transactions. Le loyer moyen y est de 153 DH/m2 en 2013.

- Le centre-ville historique renaît de ses cendres
Le CVH présente une offre ancienne, constituée principalement d’immeubles résidentiels reconvertis. La zone compte environ 300.000 m2 de bureaux en 2013 (soit 21% du parc). De par sa position centrale, le centre-ville retrouve son dynamisme et les loyers deviennent plus attractifs sur le parc ancien. La proximité de l’ancienne médina et de la nouvelle gare Casa-Port sont également un atout de taille. En 2013, le loyer moyen sur la zone est de 141 DH/m2.

- Casa Anfa: Plus de 200.000 m2 supplémentaires
La livraison escomptée du projet CFC viendra accroître la taille du parc de près de 210.000 m² d’espaces de bureaux dans les 5 prochaines années. Les utilisateurs qui y seront logés dans un premier temps sont portés par l’ambition de créer une nouvelle place financière à Casablanca rayonnant sur l’Afrique. Ce sont principalement des banques, assurances et autres sociétés labellisées CFC. L’on assistera alors à la poursuite de la restructuration du marché de bureaux à Casablanca avec la création d’une nouvelle centralité complémentaire à celle déjà existante.

- Aïn Sbaâ: Le plus bas loyer!
Ce quartier correspond à la principale zone industrielle (ZI) de fait de Casablanca. Le parc bureaux y est estimé à environ 87.000 m2, soit  à peine 6% du parc global en 2013. Le parc de la zone est surtout composé de sièges historiques d’entreprises industrielles. Ces entreprises profitent de la proximité de leurs unités industrielles, du port et de leurs clients et fournisseurs. Le loyer moyen y est le plus bas de la ville (91 DH/m2).
- Casanearshore: Offre structurée
Ce parc d’activité tertiaire est réservé aux entreprises opérant dans les activités liées au nearshoring. Avec ses 170.000 m2, ce parc représente 12% du parc de bureaux à Casablanca. Le loyer moyen y est de 110 DH/m2 en 2013. Durant le 1er semestre 2014, ce parc de nouvelle génération a absorbé 31% de la demande placée, soit 5.300 m2 avec 7% des transactions. En 2014, le loyer y a enregistré une augmentation de l’ordre de 4% par rapport au 1er semestre 2013 (114 DH/m2). Casanearshore a l’avantage, pour les entreprises éligibles, de proposer une offre structurée. Il s’agit là d’un projet développé par une seule et même entité.
De même, le projet est bien maîtrisé, notamment sur les volets infrastructures, voiries, services, parkings …
- Sidi Maârouf: Déficit d’infrastructures
L’entrée de la ville (EDV), qui correspond au quartier Sidi Maârouf, constitue la première zone d’accès à Casablanca entièrement dédiée aux bureaux. Elle comprend un parc de 188.000 m2. Le loyer moyen dans la zone s’est établi à 130 DH/m2 en 2013. Cependant, le quartier souffre d’un manque criant d’infrastructures, d’espaces de stationnement et d’espaces publics de qualité. La circulation y est aussi problématique. Ce qui s’est traduit par une faible demande en 2013, soit à peine 3% de la demande placée.
Par contre, le quartier offre l’avantage d’être bien desservi (proximité de l’autoroute, l’aéroport, ligne ferroviaire…).

Aziza EL AFFAS

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