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La FNPI au Club de L'Economiste «La dématérialisation oui, mais ce n'est pas la panacée»

Par Amin RBOUB | Edition N°:5790 Le 25/06/2020 | Partager
Promoteur: plus de 100 signatures et 400 jours de procédures!
Vefa, Amicales, typologie des acquéreurs...

«Le promoteur a besoin de plus de 100 signatures, soit quelque 400 jours de procédures, de rouages bureaucratiques et attente avant d'autoriser un bien. C'est le délai administratif minimal pour réaliser un projet immobilier», tient à préciser Anis Benjelloun, vice-président à la FNPI. Or, poursuit ce professionnel, ce retard a des surcoûts à la fois pour le promoteur et pour les acquéreurs.

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Selon la FNPI, dans l'ensemble de la chaîne de valeur de la construction, le secteur du bâtiment et de l'immobilier est celui qui connaît la plus forte dégradation d'activité avec une chute de 95% des transactions (Ph. L'Economiste)

Tous ces facteurs réunis, conjugués aux impôts et taxes, finissent par renchérir le prix d'acquisition de l'immobilier. Pour négocier le virage de la relance dans un contexte Post-Covid, la FNPI en appelle à l'accélération des démarches administratives et l'amélioration des conditions d'investissement dans l'acte de bâtir. Certes la dématérialisation a permis d'améliorer l'introduction des dossiers mais ce n'est pas la panacée. «Il y a tellement de chantiers que l'on ne peut pas digitaliser, notamment l'urbanisme concerté... La digitalisation, c'est bien mais elle ne peut résoudre tous les problèmes», selon Karim Ammor.

«Si la dématérialisation a permis une fluidité en termes d'introduction des dossiers dans le circuit de l'instruction, au vu des deux années effectives d'existence, elle n'a pas su résoudre le problème de la multiplication des intervenants ou encore la lenteur qui en découle. Les délais administratifs sont restés trop pénalisants», insiste Rachid Khayatey au Club de L'Economiste.

Selon ce promoteur, «la dématérialisation repose sur trois éléments: la procédure, les moyens humains et la règlementation. Certes, sur le plan procédural, l'on introduit facilement les dossiers dans le circuit d'instruction. La dématérialisation aura permis de passer de 63 à 32 signatures. Mais la dématérialisation ne se limite pas à cette étape. Il faudra  aussi la reddition des résultats. Autrement dit, aller plus loin en publiant les chiffres de l'ensemble des dossiers autorisés et les délais impartis sur la base de l'ensemble des dossiers traités. Ce n'est pas uniquement la production qui compte, mais la productivité qui en découle».

La reddition passe également par la publication des résultats et indicateurs que devront communiquer les observatoires. Il faut des spécialistes qui n'ont aucun lien avec les promoteurs pour évaluer les résultats, souligne Karim  Ammor. Plus important encore, poursuit Ammor, la mise en place de commissions de recours de façon à ce que le promoteur ait un vis à vis et puisse défendre ses arguments et ses projets.

Le constat aujourd'hui est que le secteur de l'immobilier se plaint d'une multitude d'intervenants et des interprétations contradictoires des textes. Parfois, dans la même ville, «la commune donne un avis et la préfecture donne un autre avis contradictoire. Sachant que les deux administrations relèvent de la même tutelle!», témoigne un promoteur qui a vécu l'expérience. 

Aujourd'hui, la FNPI propose de ramener à 1 mois (exactement 33 jours contre 166 jours), le délai administratif pour l'autorisation de la réalisation d'un projet immobilier.  Extraits des principaux axes du Club de L'Economiste:

■ Vente en l'état futur d'achèvement

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S'il y a un sujet qui fait plus polémique dans l'immobilier, c'est bien celui de la VEFA. Pour rappel, au début il y avait un vide juridique au Maroc et l'on ne pouvait pas vendre sur plan. Pour encadrer ce modèle, l'Etat a introduit en 2003 la loi 44-00 afin de réglementer ce type de vente et protéger les parties concernées (banques, promoteur, acquéreur) des abus. «Or, cette loi a été calquée sur le modèle français, même l'appellation a été calquée et transposée telle qu'elle», signale Rachid Khayatey. Du coup, de 2003 à 2015, la loi a été impraticable car irréaliste. «Il y avait un problème de fond. Au Maroc on ne pouvait inscrire la vente qu'à l'inscription sur le livre foncier. C'est finalement une vente à terme», précise Khayatey. Aujourd'hui, il y a une réflexion pour amender la loi avec l'introduction de cautions de restitution de l'apport. «La solution viendra d'un véritable mariage entre le promoteur et l'acquéreur comme en France. Or, jusque là au Maroc, cette relation s'apprête plutôt à un concubinage, tellement les intérêts des parties ne sont pas protégés», ironise Khayatey.

■ Logement social

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Le dispositif du logement social arrive à échéance en 2020. Il va donc falloir assurer la continuité de cette offre, en améliorant le produit car les besoins sont estimés à 2,5 millions de logements d'ici 2030. Certes le dispositif actuel a montré ses limites, avec une logique plutôt quantitative (volume) au détriment de la qualité... Mais depuis 2010, il a eu le mérite de réduire un gros déficit cumulé depuis des années. Aujourd'hui, la FNPI préconise de revoir ce schéma sur la base d'une nouvelle approche plutôt régionale (produire selon les besoins par territoire). L'enjeu est de fixer un prix au mètre carré, autour de 5.000 DH HT avec plus de souplesse administrative et des avantages orientés acquéreurs. Tout le défi de l'après 2020 repose sur des mesures audacieuses et de l'émulation avec un paysage architectural et urbanistique de qualité.

■ Amicales, coopératives...
Selon les membres de la FNPI, le gros des problèmes de la VEFA vient des détournements auprès des Amicales et autres associations dites à but non lucratif, lesquelles pratiquent de la promotion immobilière déguisée et défiscalisée. Or en principe, les Amicales et les établissements publics devront être hors champ de la VEFA.

Classe moyenne

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Parmi les pistes de relance du marché, la FNPI défend une nouvelle vision afin de développer une offre de moyen standing dédiée à la classe moyenne qui est le socle de l’économie. Selon Anis Benjelloun, vice-président: «la demande est là, elle est même exprimée de façon importante. Mais le problème du foncier et des plans d’aménagement grèvent le développement de ce segment. Et comme il n’y a pas d’offre, la classe moyenne se rabat sur le logement social ou la périphérie des grandes villes... Il va falloir donc adopter une approche régionale, permettre plus de flexibilité sur les procédures administratives, urbanistiques, architecturales... afin de permettre aux promoteurs de produire plus de mètres carrés, et surtout réduire le coût du foncier. A partir de là, l’enjeu est de mettre en adéquation le foncier libéré et la demande potentielle de manière plus rationnelle. Pour ce segment des plus porteurs, la proposition de la FNPI repose sur un bien à 6.000 DH le m2 pour un prix d’acquisition qui oscille entre 500.000 et 600.000 DH avec une échéance bancaire de l’ordre de 30% du revenu. Les superficies devront varier, selon les villes, entre 70 et 100 mètres carrés répartis entre 2 et 3 pièces en plus de commodités et espaces verts. Pour y arriver, «l’Etat devrait mobiliser du foncier, optimiser les normes d’urbanisme en libérant la hauteur (verticalité et densité) et les espaces verts», précise Anis Benjelloun qui donne l’exemple de Tanger. Pour l’heure, «il y a un frein à la hauteur. L’urbanisme au Maroc est complètement figé horizontalement. Or, la ville durable est à la hauteur», regrette Khayatey.

                                                                                      

Typologie des acquéreurs

Selon Karim Ammor, dans le paysage de la promotion immobilière, le logement social et l'auto-construction s'offrent la part du lion, avec pratiquement 80% du marché. Cela s'explique par la catégorie sociale et le niveau de vie de cette population qui a le plus besoin de se loger. Du coup, nous avons une offre sociale très abondante, voire dominante et une autre offre répartie entre la classe moyenne et le haut standing.

Autant le haut standing est relativement bien servi, autant la classe moyenne a été condamnée. Aujourd'hui, un cadre moyen d'entreprise est condamné à se rabattre sur le logement social avec l'option de l'achat et la fusion de 2 appartements (120 m2), soit aller à la campagne et acheter un lopin de terre avec une petite bicoque. Ceci dit, il n'y a pas d'offre décente pour la classe moyenne (espace bien conçu, matériaux plus nobles...).

Selon la FNPI, le coeur de cette problématique réside dans le foncier. La solution viendra d'un urbanisme concerté avec un foncier plus élaboré et abordable, plus accessible. En clair, des prix de sortie à la portée des budgets de cette classe sociale qui est le socle de l'économie. La FNPI propose un bien à 6.000 DH hors taxe, soit 1.000 DH HT au dessus du logement social.

Pour y arriver, la FNPI propose d'aller en périphérie, construire en hauteur en ville (R+10), plus d'espaces verts, connectivité avec les réseaux de transport, le centre ville... «La solution réside dans des considérations urbanistiques qui ne coûtent rien à l'Etat».

Amin RBOUB

 

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