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Analyse

Crowdfunding immobilier: Comment lever des fonds autrement

Par Amin RBOUB | Edition N°:5650 Le 09/12/2019 | Partager
Le cadre réglementaire entre bientôt en vigueur
Tout un écosystème est en train de se mettre en place
Un marché de 700 millions d'euros en France
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Source: Upstone/CFCIM

Très attendu par les porteurs de projets immobiliers, le crowdfunding (financement collaboratif) apporte une bouffée d'oxygène à la composante financière des projets et lance un nouvel écosystème entrepreneurial au Maroc. Une alternative au financement bancaire classique qui promet plus de flexibilité et de souplesse dans le montage financier avec des rendements meilleurs. Certes, l'écosystème en est encore à ses balbutiements, mais le cadre réglementaire est déjà un grand acquis.

Ce mode de financement alternatif et son cadre réglementaire ont franchi des pas dans le circuit législatif. Le projet de loi n°15-18 sur le financement collaboratif a été approuvé au Parlement. Une fois passée par le SGG, adoptée et entrée en vigueur, cette réglementation devra stimuler de nouvelles formes de financement, dynamiser les plateformes électroniques, les startups, les porteurs de projets et promouvoir l'entrepreneuriat sous toutes ses formes. 

C'est dans ce contexte particulier que la Chambre française de commerce et d'industrie (CFCIM) a organisé récemment un événement dédié au crowdfunding immobilier, en présence de startupers, de porteurs de projets, de financiers et spécialistes, fintech et autres plateformes électroniques.

L'enjeu est de réinventer, voire changer la façon d'accéder à l'investissement immobilier grâce à des plateformes technologiques dédiées aux projets de construction ou de rénovation de logements, de bureaux, d'hôtels, de commerces... Les fondamentaux de ce nouvel écosystème sont là: d'abord un cadre réglementaire qui permet de diffuser des offres d'investissement sur Internet et financer la croissance de plateformes et de startups.

Structurer le marché

Ensuite, un dispositif qui apporte une alternative à des contributeurs et entreprises qui ont envie d'investir autrement que via la finance classique, les banques... Ou encore, le crowdfunding immobilier permettra de structurer un marché classique avec des idées innovantes et libérer des fonds.

«Nous sommes face à des milliers d'investisseurs potentiels. Sauf qu'il ne suffit pas pour les promoteurs de dire j'ai un projet. Encore faut-il savoir le vendre et prouver la rentabilité», tient à préciser Sylvain Alassaire, expert du conseil juridique en droit des affaires.

En clair, un projet immobilier doit être pitché et vendu avec un argumentaire marketing auprès d'une plateforme électronique. Le modèle économique est aussi innovant. Car il s'agit de rémunérer les investisseurs une fois par an. Quant à la plateforme électronique, elle prélève une rémunération sur une partie des fonds.

En contrepartie de la commission, elle organise les levées de fonds, cherche les investisseurs et assure la rentabilité du projet. La rémunération se fait au cas par cas. «La plateforme est un moyen technologique qui doit trouver les projets viables, bien comprendre et cerner leur  portée, expliquer les enjeux mais aussi les risques aux investisseurs. La plateforme n'est que le moyen électronique pour accéder aux financements et rendre le projet viable, fiable et bancable», explique Arnaud Romanet-Perroux, CEO fondateur de la plateforme française Upstone.

Déployer rapidement un écosystème

Pour enclencher la dynamique du crowdfunding au Maroc, il va falloir, selon les experts, «mettre rapidement en place  un écosystème afin de mobiliser les startupers». Ce qui permettra de faire des analyses, vulgariser le concept, faire de la pédagogie et de l'éducation financière autrement. L'enjeu est de susciter de l'émulation.

Pour l'heure, la difficulté au Maroc se posera plutôt pour les plateformes qui auront du mal, dans un premier temps, à trouver des projets viables, qui tiennent la route ou encore des produits qui se diffusent bien. Car il y a un nouveau business et des opportunités à expliquer... Tout l'enjeu consiste à simplifier les projets immobiliers qui sont sur le court terme, relève Arnaud Romanet-Perroux.

Par ailleurs, le constat aujourd'hui fait que les établissements bancaires sont réticents par rapport au crowdfunding. Or, le financement alternatif ne concurrence nullement les banques, puisqu'il s'agit de deux marchés et cibles complètement différents. Le modèle français est éloquent en la matière. Le secteur du crowdfunding immobilier a été créé en 2014 dans l'Hexagone. Depuis, les levées de fonds sont montées en puissance. 

Le volume global d'affaires dans l'immobilier est autour de 700 millions d'euros depuis 2014, avec une croissance de l'ordre de 250 millions d'euros cette année. Le ticket moyen est autour de 800.000 euros, à travers environ 800 projets financiers. Les secteurs de la construction et de l'immobilier en France représentent 20% du PIB.

Le ticket d'entrée est accessible au plus grand nombre et aux particuliers. En France, cela commence à partir de 100 euros! Il n'y a de limite que dans les plafonds réglementaires. Tout porte à croire que le modèle marocain va vers un ticket minimum de 1.000 DH, avec des plafonds limités à 250.000 DH. Sauf qu'il n'y a aucune limite du nombre d'investisseurs par projet.

Plus encore, le niveau de risque est très faible dans ce type d'investissements, puisque le projet de promotion est vendu avant qu'il ne soit construit. La pré-commercialisation  représente généralement 50% du volume du chiffre d'affaires. Finalement, le risque n'est que sur les 50% restants du projet. D'autant plus les délais de financement sont relativement courts. L'on est en moyenne sur une durée qui varie entre 6 et 18 mois.

Tout l'enjeu réside dans une alternative flexible et agile qui ratisse plus large auprès des investisseurs, essentiellement des épargnants, des personnes physiques, mais aussi des entreprises, des fonds d'investissement, des institutionnels...

«La formule ouvre le champ des possibles à tous types d'investisseurs avec une espérance de rentabilité plus forte, autour de 9%», précise le fondateur de la plateforme Upstone. Ce qui permet un déploiement rapide de l'inclusion financière et la création, voire le développement de nouvelles communautés d'investisseurs. En France, le ticket moyen de l'investisseur-particulier varie entre 2.000 et 3.000 euros.

Au-delà de l'immobilier, tous les secteurs d'activité peuvent entrer dans les périmètres d'application du crowdfunding, tient à préciser Arnaud Ramonet-Perroux (industrie, services, TPE, PME, startup...) Mieux encore, l'avantage de la plateforme est qu'elle permet aussi de lever des fonds à l'étranger.

L'intérêt étant  de traiter le plus grand nombre de tickets pour financer les projets. Il va sans dire que la plateforme technologique n'échappe pas au cadre réglementaire. Elle doit avoir un agrément selon le pays. En clair, les levées de fonds à l'étranger sont soumises à la réglementation de changes.

La French Tech

Tel que conçu en France, le réseau French Tech a pour ambition de faire émerger des leaders technologiques de rang mondial. Sur les trois prochaines années, 5 milliards d’euros seront alloués par les principaux investisseurs institutionnels français au financement des entreprises innovantes. Par ailleurs, la French Tech 120 (FT120), un programme d’accompagnement public, a été lancée et regroupera, d’ici janvier 2020, les startups du Next 40 (les 40 startups françaises les plus prometteuses déterminées selon  leurs levées de fonds et chiffre d’affaires) ainsi que 80 autres entreprises à fort potentiel, identifiées par les partenaires de la French Tech.
Dans le même temps, afin de favoriser le développement à l’international des startups, la mission French Tech a labellisé 48 communautés French Tech dans le monde parmi lesquelles celle de Casablanca. Présidée par Jérôme Mouthon, la communauté de Casablanca regroupe un board d’entrepreneurs français et marocains dans la Tech. Elle vise à fédérer une communauté de startups et de grandes entreprises françaises présentes au Maroc, tout en facilitant les ponts avec la France et les autres communautés French Tech (Tunis, Dubaï, …).

Amin RBOUB

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