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    Analyse

    Immobilier résidentiel: De multiples pistes de relance

    Par Amin RBOUB | Edition N°:5589 Le 10/09/2019 | Partager
    Produit, conception, répartition des volumes... Des solutions de rupture
    Duplex, pavillons, villas économiques, studios... Un potentiel inexploité
    Apport initial, black, solutions de financement... Les freins
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    10 ans après le lancement du dispositif du logement social, l’offre sur ce segment a montré ses limites. Il est temps d’innover sur ce type de produits en termes de plans, de répartition des volumes, de façades, commodités, connectivité... (Ph. L’Economiste)

    Après la période des vaches maigres qui a duré plus de 5 ans, les promoteurs nourrissent de gros espoirs sur une relance du marché en 2020. Sauf que cela relève de spéculations. Ce n'est pas acquis. Rien ne confirme encore une potentielle reprise. Pour l'heure, il y a une très bonne nouvelle: «la demande est là, mais elle reste latente».

    Par ailleurs, l'arrivée de banques islamiques injecte de nouvelles demandes et catégories de clientèle. C'est une question de convic­tion. La mauvaise nouvelle: «l'offre ne répond pas à la demande exprimée». C'est essentiellement cette inadéquation entre l'offre et la demande qui explique le ralentissement des transactions dans l'immobilier. La preuve: les produits bien conçus s'écoulent rapidement.

    Quand le produit est bon, les acquéreurs se bous­culent même lors de la phase des plans. La solution viendrait de l'innovation dans l'acte de bâtir avec des offres compéti­tives et un meilleur rapport qualité/prix (duplex, pavillons, villas économiques, studios...)

    Au-delà du produit qui est à re­considérer, «la relance pourra venir de la suppression de l'apport initial, un combat ferme contre le noir, l'argent non déclaré, la capacité de financement, voire l'inno­vation et la sophistication dans les solu­tions et formules de crédit», précise Ke­vin Gormand, cofondateur de Mubawab. Les professionnels spécialisés dans l'aide au financement peuvent aussi contribuer à débloquer la situation. Ils ont des marges de manoeuvre et de l'expertise dans le déblocage de dossiers refusés auprès des banques.

    Pour lutter contre le black et l'argent non déclaré, il faut que l'ensemble de la chaîne suive: des four­nisseurs de matériaux de construction, sociétés de sous-traitance, les corps de métier, artisans (menuiserie, plomberie, peinture, carrelage...) qui rentrent dans l'acte de bâtir, promoteurs, administra­tion... Des sanctions doivent tomber, pour donner l'exemple. Par ailleurs, «de  nombreux promoteurs justifient le noir par les pots-de-vin qu'ils distribuent de­puis les autorisations jusqu'à la finition», confie un expert de l'immobilier.

    Autre piste de relance, l'accompa­gnement des promoteurs par des études scientifiques et de la veille permanente du marché pour mieux étudier les oppor­tunités, le timing, le zoning, les besoins, le potentiel du marché... Les études de­vront permettre de décomposer toutes les charges du promoteur pour pouvoir affiner le coût d'un bien.

    Selon la FNPI, «derrière la décomposition des prix, il y a plusieurs paramètres, variables et  sous détails qui entrent en jeu, notam­ment le coût du foncier, les crédits pro­moteurs et surtout les multiples droits et taxes directes et indirectes (Conserva­tion foncière, régies, fonds travaux…) qui font que les prix ne baissent pas, ou du moins stagnent.

    Autre aberration à la veille d'un projet, le promoteur doit payer le terrain, avoir les autorisations, les études, construire le bien, l'éclatement des titres... avant d'avoir le permis d'ha­biter et pouvoir vendre (Loi Vefa). De plus, il y a d'énormes prises de risques et les agios des crédits bancaires qui s'amoncellent.

    Business model désuet

    Le modèle économique est un autre casse-tête. Le constat aujourd’hui est que de nombreux promoteurs achètent des terrains, construisent, équipent et commercialisent. Or, ce sont des métiers complètement diffé­rents. Le coeur de métier du promoteur se limite à la commercialisation des biens, sans plus. De l’avis d’experts, le salut du secteur viendra de solutions de rupture, y compris dans la définition et les périmètres des intervenants. Parmi les solutions de relance, il y a l’innovation dans les types et standards de biens, les extensions en banlieue, les quartiers périphériques des grandes agglomérations. Il y a aussi la notion de verticalité dans les centres urbains qui injecterait une offre très prisée. Ce qui permettrait d’optimiser la hauteur et par ricochet réduire le coût de revient et le prix de vente par appartement. L’enjeu est de bien construire au meilleur endroit et au bon timing. Sinon, les stocks d’invendus vont encore se multiplier.

    A.R.

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