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Analyse

Immobilier
Les banques améliorent leur offre à taux révisable

Par Franck FAGNON | Edition N°:4847 Le 31/08/2016 | Partager
Sur des crédits de maturité courte ou moyenne, c'est une option à reconsidérer
Des prêts à taux capé où les hausses et les baisses sont prédéfinies
Pour l'heure, les ménages n'y font pas attention

Les ménages plébiscitent le crédit immobilier à taux fixe. En tout 98% de la production de crédit à l'habitat en 2015 était assortie d'un taux fixe. Les crédits de ce type représentaient pas moins de 89% de l'encours des prêts à l'habitat à fin 2015. Pour les clients, ce choix est rassurant parce qu'il permet d'éviter toute surprise sur la traite sur toute la durée du crédit. Toutefois, par manque de temps ou d'arguments, les chargés clientèle ne présentent pas souvent les différentes options à la disposition du client pour qu'il effectue le choix le mieux adapté à sa situation. Pour les professionnels, «les banques ont encore du progrès à faire en matière de conseil».

Les profils «préférés» au guichet

Aujourd'hui, l'environnement de taux donne à reconsidérer les prêts à taux variable. «Le risque que l'on prend est minime. Quelqu'un qui maîtrise le fonctionnement du marché choisira plutôt le taux variable. Mais il est préférable pour un non-initié d'opter pour le taux fixe», conseille Lahlou. Sur des maturités courte ou moyenne, le choix du taux variable peut être bénéfique. «Il est possible d'obtenir un taux révisable à 3,7% aujourd'hui sur des durées courtes», indique Chraibi. Le calcul est indexé sur le taux interbancaire qui lui-même évolue aux alentours du taux directeur. Celui-ci a baissé de 0,75 point depuis septembre 2014. Une remontée brutale à court terme semble peu probable. Même si cela se produisait, les offres à taux révisable ont évolué. Dans certains établissements, les meilleurs clients ont la possibilité de bénéficier des crédits à taux capé. Les hausses et les baisses du taux d'intérêt sont prédéfinies. Cette option a l'avantage de protéger le client contre les hausses excessives. Par ailleurs, il a toujours la possibilité de basculer d'un taux variable à un taux fixe une fois durant la durée de vie du crédit.
«D'un mois à l'autre, une banque peut réajuster ces offres et changer de segment d'agressivité», relève Ghali Chraibi. Le travail des courtiers est en partie de suivre ces changements afin d'apporter les meilleurs conseils au client. Ceci dit, les offres les plus intéressantes sont réservées aux meilleurs profils. Dans la grille d'analyse de risque, les banquiers privilégient un certain type de clientèle. «L'ancienneté, la stabilité des revenus, la capacité à épargner sont des éléments qui rassurent le banquier», fait savoir le directeur général de CAFPI. En outre, «les banques ont une préférence pour les primo-accédants», ajoute-t-il. Plus globalement, chaque cas est différent. La banque juge la nature du risque et la solvabilité du client. Plus l'apport du client sera élevé, plus la banque sera prête à débloquer les financements. «L'apport montre le degré d'engagement du client dans le projet. Cela permet de renforcer le dossier et de négocier un meilleur taux», analyse Lahlou. Au minimum, «il faut prendre en charge les frais de notaire», conseille le spécialiste.

 

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