Analyse

Rédaction d’actes: Un régime juridique presque caméléon

Par Faiçal FAQUIHI | Edition N°:5221 Le 02/03/2018 | Partager
Copropriété, Vefa, location-accession et procuration
Les actes non conformes sont nuls, mais...

Les avocats habilités à rédiger des actes en matière immobilière sont soumis à plusieurs mesures. Celles-ci changent, à quelques nuances près, selon la loi en jeu. Un vrai maquis législatif où se confondent copropriété, vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (Vefa), location-accession à la propriété immobilière, procuration prévue par le code des droits réels...  

Ainsi, la loi sur la copropriété sanctionne de nullité tout acte qui n’est pas «authentique ou ayant date certaine». Un particulier doit recourir à un professionnel habilité: notaire, adoul et avocat (voir page précédante). La réglementation sur la copropriété impose d’autres conditions pour la validité de l’acte. Il doit être «signé et paraphé sur toutes ses pages par les parties et par celui qui l’a dressé», selon son article 12. La légalisation des signatures est également nécessaire.

Que faire si c’est un avocat qui a dressé l’acte? Ce dernier est tenu «de déposer sa signature» auprès du secrétariat-greffe du tribunal de 1re instance dans le ressort duquel le praticien exerce. Il n’est pas certain que le registre spécial prévu par la loi existe. En principe, le ministre de la Justice devait en fixer le contenu via un arrêté qui est... introuvable!

Spoliation foncière

Ce registre est d’autant plus important qu’il renferme les signatures des avocats habilités. Une mesure qui vise a priori à contrer les falsificateurs et les spoliateurs fonciers. Le même régime est prévu pour les actes relatifs à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement.

Là aussi, seuls les avocats habilités à plaider devant la Cour de cassation ont accès à ce marché. La loi régissant la Vefa fait partie intégrante du Dahir des obligations et des contrats. Son article 618-3 prévoit également la «nullité de tout acte» non conforme. «Le contrat préliminaire» entre un acquéreur et un promoteur doit être authentique ou ayant une date certaine.

Pas de référence par contre au registre des signatures. Mais la légalisation de la signature de l'avocat demeure la règle. La loi sur la Vefa est plus formaliste aussi. Identité des contractants, titre de l’immeuble, prix sont parmi les données qui doivent figurer dans le contrat préliminaire. Un contrat de vente en fait. Et qui, dans la pratique, a été détourné au détriment de la partie la plus faible, à savoir le consommateur. Une 3e loi s’ajoute, à savoir celle qui encadre le contrat de location-accession.

Nullité, acte authentique ou à date certaine, liste des professionnels agréés comme les avocats ayant au moins 15 ans d’expérience, légalisation par le greffe... La loi n°51-00 reprend les mêmes ingrédients. Sauf que son article 4 ajoute que «les tarifs relatifs à l’établissement du contrat location-accession seront fixés par voie réglementaire». Il est fort probable que ce texte n’ait jamais vu le jour. La liberté des prix et de la concurrence est certes la règle.

Reste un dernier cas où le législateur impose le recours à un avocat pour certains actes du domaine immobilier. Le code des droits réels a été revu. Son article 4 impose, «sous peine de nullité», de recourir aux praticiens habilités lorsque le mandat vise un transfert de propriété notamment. Les autres droits réels ne sont pas exclus: hypothèque, droits d’usage... Malgré les bonnes intentions, il n’est pas sûr que cette mesure fasse barrage aux spoliations foncières.

 

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