Analyse

Placement immobilier: Le régime fiscal des OPCI

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:4938 Le 13/01/2017 | Partager
Les bénéfices perçus par les organismes d’investissement exonérés d’IS
Les dividendes distribués soumis à la retenue à la source: 15 à 30% selon les cas

Le gouvernement n’a pas attendu l’attribution des agréments d’OPCI pour mettre en place un cadre fiscal dédié. Depuis le 1er janvier, ils sont soumis à un régime de transparence fiscale à l’instar des OPCVM. Ainsi, les bénéfices issus de la location d’immeubles détenus par les OPCI, les dividendes ainsi que les intérêts perçus par ces organismes sont exonérés d’impôt sur les sociétés.

En revanche, les bénéfices distribués aux investisseurs restent imposables via la retenue à la source. Sur ce point, il faut distinguer deux tarifs selon le type d’OPCI. Ainsi, les personnes physiques qui investissent dans une société de placement immobilier (SPI) s’acquittent d’un prélèvement de 15% des dividendes. Les sociétés personnes morales étant exonérées. Dans le cas des produits de placements à revenu fixe (fonds de placement immobilier), l’impôt est de 30% pour les particuliers et de 20% pour les entreprises.

Pour bénéficier de cet avantage, un OPCI doit détenir des immeubles à usage exclusivement professionnel, c’est-à-dire toute activité sauf le résidentiel. Le gouvernement doit estimer que l’immobilier bénéficie déjà de suffisamment de mesures d’encouragement telles que les dépenses fiscales, ou encore la prise en charge par l’Etat de la TVA sur le logement social. Mais cela reste toujours un sujet à débat. Selon un opérateur, toute personne morale ou physique détenant un bien immeuble peut en faire l’apport à un OPCI aux fins de location. Sauf qu’en cas d’apport d’actif immobilier à un OPCI par une personne physique, elle ne pourra pas être exonérée de l’IS sur les profits immobiliers.

Outre l’apport d’une tierce partie, les actifs de l’OPCI peuvent également provenir d’un achat, d’une construction. Bien évidemment, le dispositif de la vente à réméré (Voir L’Economiste du 6 janvier 2017) n’est pas éligible au cadre fiscal des OPCI puisqu’elle est limitée à trois ans. Dans tous les cas, ils doivent être évalués par un commissaire aux comptes comme dans le cas de l’augmentation de capital d’une société. L’achat d’immeubles pour la revente est interdit.
L’OPCI devra également conserver le bien immeuble apporté pendant au moins dix ans à partir de la date de l’apport. Le délai de dix ans étant supérieur à celui de la prescription qui est de quatre ans. En cas de vente d’un bien immeuble avant le délai réglementaire, l’administration fiscale peut toujours remonter au-delà du délai de quatre ans pour faire le suivi des actifs de l’organisme.

L’autre condition imposée par le décret relatif à la perception de certaines recettes pour l’année budgétaire 2017, publié au Bulletin officiel du 31 décembre 2016 porte sur l’obligation de distribuer au moins 85% des bénéfices tirés de la location d’immeubles. A signaler que les actes relatifs aux variations de capital, à la modification des statuts ou des règlements de gestion des OPCI sont exonérés des droits d’enregistrement. L’entrée en jeu des organismes de placement collectif immobilier contribuera à coup sûr d’enrichir la vitrine des instruments de placement.

Les critères d’éligibilité

Etre orienté exclusivement vers la location pour usage professionnel
Détenir des biens immeubles pendant 10 ans
Distribuer 85% des résultats de l’exercice
Ne pas acheter d’immeubles aux fins de revente
Les apports doivent être évalués par un commissaire aux comptes.

 

 

 

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