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Construction: La copropriété traîne le pas

Par L'Economiste | Edition N°:203 Le 09/11/1995 | Partager

Le passage par la banque devient de plus en plus obligé en matière de construction ou d'acquisition de logement. Pour le HBM par exemple, un régime spécial de financement est prévu. La copropriété, quant à elle, souffre encore de certaines difficultés.


Pour construire ou acquérir un logement, un grand nombre de promoteurs ou de particuliers recourent au financement bancaire. Plusieurs banques ont lancé différents produits ou formules de financement pour répondre et s'adapter à cette demande accrue. Dans l'ensemble du système bancaire, le CIH occupe la première place en matière de crédit logement (2/3 de l'encours global). Il existe en fait deux formes de financement du logement: le régime général et le régime spécial. L'introduction d'une nouvelle réglementation a permis au régime spécial d'élargir son champ d'application.
Ce régime spécial prévoit un financement pouvant atteindre 90% de la valeur du logement. Il concerne uniquement les habitats à bon marché. Le bénéficiaire du crédit a droit à une ristourne de 6 points au niveau du taux d'intérêt. Toutefois, la valeur du logement ne doit pas dépasser 200.000 DH dans ce régime. La valeur du terrain est prise pour un montant de 30.000 DH. "Ce montant n'est pas pris en tant qu'élément d'estimation mais comme un motif d'éligibilité au programme", indique M. Waliyallah, responsable au CIH, lors d'un déjeuner-débat organisé par Id'Com et l'AMC (Association Marocaine des Consommateurs(1). Autrement dit, si le coût de construction, excepté le terrain, est de 170.000 DH, le logement est considéré comme HBM, et le client devient par conséquent éligible au régime spécial.

Salaire limité à 3.600 DH


D'autres conditions liées au client sont à signaler. En effet, la personne en question ne doit pas être déjà propriétaire d'un logement ni prétendre louer le HBM objet du financement bancaire. Le salaire mensuel net du client ne doit pas dépasser 3.600 DH. Toutefois, le législateur a tenu à privilégier l'acquéreur HBM en excluant les allocations familiales du salaire net. En fait, ces allocations familiales sont prises différemment selon l'aspect éligibilité ou l'aspect financier. En effet, le crédit est calculé en fonction du salaire y compris les allocations familiales.
Par ailleurs, le régime général concerne les logements dont la valeur dépasse 200.000 DH. Une ristourne de 2 points peut être accordée si cette valeur reste dans la limite de 350.000 DH (pour un terrain de 50.000 DH et un coût de construction de 300.000 DH). Et jusqu'à une valeur de 500.000 DH, le client bénéficie d'une exonération de la TVA. "Ceci afin d'éviter de pénaliser les acquéreurs du moyen standing ou de l'HBM", explique M. Waliyallah.

Lente gestation


Outre les promoteurs et les particuliers, le banque peut financer également des projets de copropriété. Dans ce cas, le crédit bancaire dépasse rarement les 40 à 50% de la valeur du projet.
Les adhérents des copropriétés doivent être des personnes physiques, résidant dans la région, non propriétaires et ne pas faire partie d'une coopérative similaire. Les coopératives bénéficient d'un double avantage: les terrains sont généralement obtenus avec prix préférentiels et les caisses sont régulièrement alimentées par les participants. "Les difficultés rencontrées par les coopératives sont plus humaines que techniques", explique M. Noureddine Komiha, architecte, lors du déjeuner-débat. Les administrateurs des fonds de la coopérative se lancent souvent dans des projets trop ambitieux, qui ne correspondent pas aux besoins et capacités des adhérents. Le caractère hétérogène de la coopérative entraîne "des fissures entre les adhérents réunis au départ dans l'esprit de solidarité". Les contributions des adhérents ne sont pas égales. A cela s'ajoute le manque de patience chez certains membres. "La gestation des projets de coopérative est lente et les procédures prennent beaucoup de temps", explique M. Komiha. Rien que pour le permis de construire, il faut compter entre 3 à 4 ans pour l'obtenir. Ceci explique le retrait de plusieurs adhérents. Il existe des coopératives dont l'effectif se réduit de 50%. De plus, l'efficacité au niveau de la gestion du nombre fait parfois défaut (des assemblées réunissent quelquefois plus de 1.000 membres).
En définitive, conclut M. Komiha, la réussite des coopératives dépend de l'ouverture de ces entités sur des experts, des techniciens et des professionnels qui doivent accompagner le projet dès son lancement et en passant par les différentes phases de réalisation.

Hicham RAÏQ.

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