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    Analyse

    Immobilier professionnel - Bureaux: «Plus de 85% du stock hors normes!»

    Par Jean Modeste KOUAME | Edition N°:5579 Le 27/08/2019 | Partager
    Dénaturation de plusieurs quartiers
    Les taux de rendement prime se situent entre 8 et 9%
    Entretien avec un analyste du cabinet JLL
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    Walid Riahi, responsable Etudes et Recherches chez JLL: «Le vrai challenge, aujourd’hui, serait de penser à comment revitaliser ces espaces vacants et redonner vie aux bâtiments historiques du centre-ville» (Ph. W.R.)

    - L’Economiste: Quelles sont les zones qui ont la cote à Casablanca et celles qui enregistrent les vacances les plus importantes?

    - Walid Riahi: La demande est principalement orientée vers des immeubles de qualité situés au niveau des parcs intégrés et structurés. Les vacances les plus importantes sont observées au niveau du centre-ville historique et du quartier central des affaires. Nous recensons une offre très limitée d’immeubles de qualité dans ces zones où la majorité des bureaux ne réponde plus aux critères et standards de qualité demandés par les locataires. Plus de 85% du stock actuel de bureaux à Casablanca est constitué d’immeubles vieillissants qui ne répondent pas aux normes de qualité et de sécurité requises. Le vrai challenge serait de revitaliser ces espaces vacants et redonner vie aux bâtiments historiques du centre-ville.

    - Comment évolue le marché des immeubles vieillissants du centre-ville?
    - Nous pensons que ces actifs vieillissants, qui se retrouvent aujourd’hui dans une situation de sous-performance, peuvent offrir d’énormes opportunités de rénovation et de réaffectation. La transformation fonctionnelle des bâtiments peut être considérée comme une solution viable pour résoudre le problème des taux de vacance élevés. Néanmoins, la conversion des immeubles de bureaux vacants peut s’avérer compliquée et nécessite une analyse approfondie des aspects financiers, techniques et esthétiques. Ces immeubles de bureaux vacants peuvent aussi faire l’objet de travaux de rénovation et de mise à niveau afin de répondre aux exigences des utilisateurs en termes d’ergonomie et de confort ainsi que la disponibilité des services à la personne.

    - Avec l’effet structurant des projets, type grand théâtre, ligne de tram, parkings souterrains... l’on observe un afflux de commerces vers le centre-ville. Cette tendance ne pourrait pas s’étendre aux bureaux?
    - La tendance baissière de la demande et des loyers observée dans le centre-ville historique pourrait éventuellement s’inverser dans les prochaines années tirant parti de ces grands projets structurants qui ont pour objectif l’amélioration des infrastructures de la ville et l’aménagement de l’espace public. Les immeubles de bureaux fonctionnels et suffisamment flexibles pourront faire l’objet de réaménagements afin d’attirer de nouveaux locataires désireux de s’implanter dans cette zone pour les différents atouts qu’elle peut leur offrir.

    - Devrait-on s’attendre à voir les quartiers centraux changer de vocation? Doit-on s’attendre à un repositionnement de ces zones?
    - Effectivement, l’on s’attend à ce que les quartiers centraux changent de visage dans les années à venir. Seuls les immeubles de bureaux répondant à des critères bien précis pourront bénéficier de projets de rénovation. Parmi ces critères, on peut citer l’accessibilité en transports collectifs, la présence d’aires de stationnement sécurisées et convenablement équipées, la modularité ou encore la flexibilité des constructions. Le reste du parc immobilier vétuste devrait faire l’objet de réaffectation totale ou partielle ou sera démoli pour laisser place à de nouveaux projets résidentiels ou hôteliers. En fait, trouver un terrain vacant dans un emplacement central peut s’avérer plus difficile que de trouver un ancien immeuble de bureaux présentant un potentiel de reconversion.

    - Quel profil établissez-vous des investisseurs dans l’immobilier tertiaire à Casablanca?
    - Le marché de l’immobilier tertiaire à Casablanca a commencé à montrer des signes de maturation à travers des pratiques plus élaborées et mieux structurées, un cadre juridique et réglementaire plus cohérent ainsi qu’une plus grande ouverture du marché. Cette phase de structuration a été également caractérisée par le renforcement de la présence d’acteurs institutionnels qui ont historiquement dominé le marché malgré des volumes d’investissement relativement faibles.
    Le lancement récent des activités des OPCI au Maroc est susceptible d’encourager l’apparition de nouveaux profils d’investisseurs spécialisés dans les biens immobiliers à rendement, notamment les foncières cotées ou non cotées.

    - Comment évoluent les niveaux de rentabilité (les yields) sur les différents segments (bureaux, retail, hôtellerie, industriel)?
    - L’immobilier tertiaire reste attractif pour les investisseurs malgré un tassement relatif des taux de rendement depuis quelques années. Cette baisse est principalement due à une concurrence plus élevée entre les investisseurs pour l’acquisition de biens immobiliers «prime» qui sont rares sur le marché, entraînant ainsi une augmentation des prix de ces actifs. Les taux de rendement prime se situent aujourd’hui entre 8 et 9%, selon les dernières transactions enregistrées sur le marché durant les deux dernières années. Ces taux pourraient passer au-dessous de 8% l’année prochaine avec des volumes d’investissements plus importants prévus sur le marché et une rareté des opportunités pour les investisseurs.

    Propos recueillis par Modeste KOUAME

                                                                                       

    Repli des prix des actifs à fin juin

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    Le délabrement avancé du centre-ville de Casablanca impacte considérablement les activités business des entreprises et bureaux installés dans cette zone, autrefois vitrine mondiale de l’art déco. (Ph. Bziouat)

    L’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a reculé, en glissement annuel, de 0,9% au 2e trimestre. Les transactions ont ralenti de 8%. Le repli des prix reflète des baisses de 0,3% pour le résidentiel, 1,9% pour les terrains et 1,4% pour les biens à usage professionnel, précise la dernière note sur la tendance globale du marché immobilier de Bank Al-Maghrib (BAM) et l’ANCFCC. La baisse du nombre des transactions couvre un recul de 4,4% pour le résidentiel, de 20,1% pour les terrains et de 10,5% pour le professionnel. Par catégorie d’actifs, la dépréciation des prix du résidentiel résulte des diminutions de 0,2% pour les appartements, de 1% pour les maisons et de 1,5% pour les villas. La régression des prix des biens à usage professionnel s’explique, quant à elle, par des baisses de 1% pour les locaux commerciaux et de 4,3% pour les bureaux. Par ville, les prix ont baissé, en glissement trimestriel, à Rabat et Tanger de 1,4% et 1,9% respectivement, alors qu’ils ont augmenté à Casablanca (1,4%) et Marrakech (0,2%).

     

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