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    Analyse

    Immobilier professionnel: Un mouvement spéculatif guette les quartiers centraux

    Par Jean Modeste KOUAME | Edition N°:5579 Le 27/08/2019 | Partager
    Pressions sur les loyers, taux de vacance importants
    Comment évolueront les prix à Casablanca
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    Les nouveaux projets ainsi que les futurs programmes continuent d’avoir un impact positif sur le sentiment des investisseurs tous secteurs confondus (Source: JLL)

    Le marché de l’immobilier professionnel a enregistré une faible performance au premier semestre 2019 dans la capital économique. C’est la tendance que relève le rapport produit par le conseiller en immobilier américain JLL (Jones Lang LaSalle).

    Toutefois, les marchés progressent à différents rythmes selon leur maturité, taille et conjoncture économique. Le marché des bureaux est resté stable et a continué d'afficher des taux de vacance bas dans les immeubles de qualité.

    En revanche, le secteur hôtelier a affiché une faible performance attribuée à une baisse des taux d'occupation et des taux journaliers moyens durant les quatre premiers mois de l'année par rapport à la même période de l’année précédente. Quant au retail, il poursuit son expansion et sa modernisation avec le développement de nouveaux centres commerciaux et de parcs dans les zones périphériques de la ville.

     1,91 million de mètres carrés en 2020

    ■ Bureaux: Moins de 15% de l'offre jugée qualitative!
    La demande d'espaces de bureaux de qualité continue de croître dans un marché où l'offre qualitative représente moins de 15% du stock global. Casa Anfa devrait concentrer la majorité de cette offre dès l’année prochaine (2020). L'extension de Sidi Maârouf constitue également une réserve foncière importante qui devrait accueillir de nouveaux projets de cette catégorie et renforcer l'offre de bureaux dans les années à venir. Il va sans dire que l'achèvement de nouveaux immeubles de bureaux dans les zones Casa Anfa, la corniche Aïn Diab, entrée de ville et Casanearshore, a porté l'offre totale de bureaux à environ 1,86 million de m². D’autres espaces de bureaux devraient arriver sur le marché d'ici fin 2020, portant ainsi le stock global de bureaux à 1,91 million de mètres carrés. Avec la livraison de nouveaux projets, le taux de vacance dans des bureaux de qualité a légèrement augmenté au premier semestre 2019. Mais celui-ci reste relativement bas aux alentours de 9%. Le cabinet Jones Lang LaSalle s’attend à ce que la vacance diminue au cours des douze prochains mois, à mesure que le marché absorbe l'offre actuelle avant que de nouveaux projets n'entrent sur le marché en 2020. Parmi les projets en construction, figurent la parcelle K de Casanearshore, la composante bureaux du programme mixte de TGCC à Casa Anfa, ainsi que deux autres immeubles de bureaux développés par Casablanca Finance City Authority (CFCA) ou encore la zone Zenata. «Avec la livraison des nouveaux projets en cours de développement, nous prévoyons que le marché de bureaux subisse une correction naturelle des loyers à partir de mi-2020, avec des conditions locatives plus flexibles et des périodes de franchise plus généreuses offertes aux locataires», prévoient les analystes de JLL. Les nouveaux projets entraîneront certainement une concurrence accrue entre les propriétaires pour retenir les locataires. Conséquence: les immeubles de bureaux vieillissants et de mauvaise qualité, situés principalement dans le centre-ville historique (CVH) et l'ancien quartier central des affaires (QCA), devraient subir des pressions à la baisse sur les loyers étant donné que les entreprises continueront de déménager vers de nouveaux quartiers et bâtiments.

    ■ Retail/malls: La baisse de fréquentation inquiète
    Bien que les centres commerciaux demeurent le choix préféré de nombreux retailers, certains ont exprimé des inquiétudes quant à la baisse de fréquentation des malls et leur incapacité à réaliser le volume de ventes nécessaire au succès des enseignes. Au premier semestre 2019, les loyers moyens sont restés stables dans les centres commerciaux, tandis que la vacance a légèrement augmenté avec l'achèvement de Marina Shopping Centre, qui a atteint un taux d'occupation de 80% à l'ouverture. Le taux de vacance ne devrait pas augmenter davantage en 2020 avec la livraison des nouveaux centres commerciaux à Dar Bouazza, «puisqu’ils devraient atteindre des taux d'occupation élevés à l'ouverture», explique JLL. Avec la livraison du centre commercial Marina Shopping en avril dernier, le stock total de centres commerciaux s'est établi à environ 184.000 m² à la fin du premier semestre 2019. L’offre future est estimée à près de 150.000 m² de surfaces commerciales supplémentaires qui devraient venir diversifier le parc d'ici fin 2022. Bien que toute la nouvelle offre risque de ne pas se matérialiser comme prévu, les développeurs sont de plus en plus à la recherche d'opportunités en dehors de Casablanca, compte tenu de la saturation potentielle du marché.

    Le RevPAR décroche à Casablanca

    ■ Hôtellerie: Des taux d’occupation en recul
    La capacité d'hébergement hôtelier s’est enrichie à Casablanca au cours du premier semestre 2019 pour atteindre 8.500 chambres, avec environ 500 unités ajoutées à l'offre au cours de cette même période. Parmi les ouvertures, trois hôtels opérés par Onomo Group avec une capacité globale de 455 chambres ainsi que l'aparthotel Adagio Casablanca City Center avec une capacité de 96 chambres. Plus de 1.000 chambres devraient entrer sur le marché au cours des deux prochaines années. Les principaux projets hôteliers en cours comprennent Hilton Garden Inn (118 chambres) à Sidi Maârouf et Radisson Blu Hotel (120 chambres) par Radisson Group (dans le QCA). Cependant, les taux d'occupation ont considérablement diminué pour s'établir autour de 57% de janvier à mai 2019, contre 70% pour la même période en 2018. Le taux journalier moyen (TJM) a également diminué de 10% par rapport à 2018 pour atteindre 105 dollars (environ 1.000 DH). D’un autre côté, le revenu par chambre disponible (RevPAR) s’est établi à 60 dollars de janvier à mai derniers, en baisse d’environ 25% par rapport à la même période en 2018. «La baisse du TJM s'explique par une concurrence accrue sur le marché avec l'arrivée de nouveaux opérateurs internationaux et la baisse du nombre de nuitées. La diminution du taux d'occupation qui en a résulté a eu également un impact négatif sur le RevPAR», expliquent les analystes.

    ■ Les plateformes industrielles se multiplient
    Les loyers moyens au niveau des zones industrielles structurées sont restés stables au cours du premier semestre. Bien qu'aucune addition significative n'ait été enregistrée au cours du premier semestre, l'offre de parcs industriels intégrés sera renforcée avec le lancement prochain de la deuxième phase de la zone franche Mid Parc qui injectera plus de 60 hectares d’espaces industriels au marché. En effet, la première phase du parc arrive à saturation après les nouveaux accords signés au cours du deuxième trimestre 2019 avec deux fabricants d'équipements aéronautiques. D'autres projets sont en cours, notamment le développement d'une nouvelle zone industrielle de 10 hectares à Sidi Bernoussi, dont la livraison est prévue avant fin 2020.

    M.Ko.

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