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    Analyse

    Immobilier professionnel: De nouvelles capacités pour un marché assez contrasté

    Par Amin RBOUB | Edition N°:5506 Le 30/04/2019 | Partager
    Bureaux, commerces, hôtels, sites industriels... Le baromètre
    L'offre programmée pour 2019-2020
    Les conclusions d'une étude récente de Jones Lang LaSalle

    Baisse de la demande et de la croissance sur le marché immobilier, ralentissement des transactions, financements au compte-gouttes, rareté du foncier... Ce sont là le contexte et les principales caractéristiques du marché immobilier. Une accalmie, voire une morosité qui interviennent après le boom de 2008. Une euphorie qui a été suivie d'une phase de stabilisation (2010-2014).

    L'immobilier commercial est très sensible à la morosité de l'immobilier en général. Lorsque cela va mal dans le résidentiel, il y a des effets de contagion dans l'immobilier d'entreprise et le commerce. C'est mécanique, analysent les experts.  Selon une étude récente sur Casablanca, du cabinet américain Jones Lang LaSalle (JLL), spécialisé dans le conseil en immobilier d'entreprise, «l'immobilier professionnel a été moins dynamique lors des six derniers mois de 2018.

    Le nombre de transactions a chuté dans tous les segments en raison d'une baisse de la demande et une rareté d'actifs matures et de bonne qualité disponibles à la vente». Le choix de Casablanca n'est pas fortuit. La métropole étant la vitrine, suivie de Rabat, Marrakech, Tanger...

    La même analyse est corroborée par les chiffres de Bank Al-Maghrib, le volume des transactions en immobilier professionnel a chuté de 18,5% durant le 3e trimestre par rapport au trimestre précédent. Globalement, le secteur des bureaux n'a pas connu d'achèvements majeurs au cours du second semestre 2018. Le stock global restant est estimé à environ 1,77 million de m2. Selon les consultants de JLL, «certains immeubles de bureaux, dont la livraison était prévue en 2018, ont accusé des retards, reportant ainsi les dates d'achèvement à 2019».

    Autre constat, les loyers moyens sont restés globalement stables, avec à peine quelques transactions réalisées. En dépit de cette baisse de régime, «le sentiment général du marché demeure positif pour les années à venir, soutenu par une demande émanant essentiellement de multinationales», relativise le rapport de JLL.

    Grosso modo, que ce soit pour le retail/commerce, les bureaux, les sites industriels ou encore l'hôtellerie, les bilans sont assez contrastés. Mais une chose est sûre, les malls et autres centres commerciaux gagnent du terrain. Une dizaine de malls et galeries marchandes seront opérationnels d'ci 2020-2021: Morocco Mall, Anfa Place, Tachfine Center, Marina Shopping, Merkato Anfa à Dar Bouazza, ou encore Park Soft Group, Zenata, Sidi Maârouf... Les enseignes se multiplient et anticipent les tendances de consommation. Sauf que le pouvoir d'achat devra suivre en même temps que l'arrivée de spécialistes dans la gestion locative et l'animation des malls.

    De nouvelles capacités sont en cours de réalisation, notamment à Dar Bouazza (un parc retail de 18.000 m2) qui sera livré en 2020. Extraits d'analyse des principaux segments de l'immobilier professionnel ainsi que les tendances fortes à venir.

    ■ Retail: La difficile équation de remplissage des malls

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    Sur l'activité retail, le marché demeure globalement stable. La surface globale  des centres commerciaux est restée inchangée. Elle s'est établie à environ 143.000 m2 de GLA. De nouvelles surfaces viennent de s'ajouter à l'offre avec la livraison de 40.000 m2 GLA à la Marina et 37.000 m2 GLA avec l'extension de Marjane Californie. Par ailleurs, la Foncière Aradei Capital (ex-VLV Petra) annonce l'aménagement d'un parc retail de plus de 18.000 m2 à Dar Bouazza. Le site sera achevé en 2020. Il abritera un hypermarché Carrefour (groupe Label'Vie) de 6.000 m2. D'autres projets importants sont en cours de réalisation. Parmi eux, le retail Park Soft Group à Dar Bouazza. Un nouveau concept de shopping, de restauration et de loisirs-divertissement. Finalement, selon JLL, le stock global du retail dans les centres commerciaux devrait atteindre 275.000 m2 GLA à fin 2020. Ce marché poursuit sa transformation vers une activité plus structurée en réponse à la demande des consommateurs et du contexte mondial. En effet, les opérateurs ont apporté des réponses aux nouvelles tendances de consommation, en programmant un certain nombre de centres commerciaux, malls et autres parcs intégrés en zones périphériques alliant shopping et loisirs. Globalement, le nombre de locaux inoccupés dans les principaux centres commerciaux reste faible. Mais il va falloir s'attendre à une vacance plus importante dès la livraison de nouveaux projets en 2019.

    ■ Hôtellerie: 9.000 chambres dès 2020!

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    Du côté des hôtels, les opérateurs et enseignes internationales manifestent encore de l'intérêt pour Casablanca. En plus du Hilton Garden Inn (118 clés) et la composante hôtelière (120 clés) du projet CCF en construction à l'entrée de la ville, le groupe Radisson a annoncé l'ouverture d'un nouvel hôtel de 120 chambres dans le quartier central d'affaires dès cette année. Parmi les autres réalisations, l'hôtel Onomo (200 chambres) sur bd Massira Khadra et Ibis (du groupe Accor) (156 clés) sur bd Abdelmoumen. Autre fait marquant, le rachat de l'hôtel Lincoln par le groupe français Réalités. La réouverture du Lincoln est prévue pour le 2e trimestre 2022. Grosso modo, l'offre hôtelière a augmenté au cours du second semestre 2018 avec le complexe hôtelier du Louvre Group (410 clés) dans le centre historique de la ville ou encore le Barcelo  (206 clés) dans le quartier central des affaires (bd Anfa). L'offre à Casablanca cumule une capacité de 8.000 chambres. Plus de 1.000 chambres supplémentaires devraient entrer sur le marché d'ici 2020. Au total, la capacité hôtelièr devra atteindre 9.000 chambres en 2020.
    Côté performance du marché hôtelier, elle est restée largement stable à Casablanca en 2018. Le taux d'occupation a légèrement diminué de 1,5 point de base pour s'établir à 64% à fin décembre (contre 66% à la même période en 2017). Le constat aujourd'hui est que le marché hôtelier de Casablanca arrive à une phase de maturation avec l'entrée de nouveaux opérateurs internationaux de renom et le désengagement de certains nationaux. La métropole est en train de se positionner en tant que destination Mice et affaires à l'échelle de la région.

    ■ Industrie: 13 ZI et parcs totalisant 2.000 ha à Casablanca!
    Malgré l'émergence de nouveaux pôles industriels à travers les régions du Maroc, Casablanca arrive en pole position en termes d'attractivité des opérateurs. La capitale économique continue de susciter l'intérêt des promoteurs et des industriels.  A l'origine de cet engouement, le positionnement de la ville, l'infrastructure et la connectivité routière, portuaire, aérienne et ferroviaire. La demande demeure tirée par des industriels internationaux à la recherche de sites dans des parcs structurés et ZI intégrées. Les loyers moyens sont restés globalement stables. Ils se situent entre 40 et 70 DH le m2, selon la localisation et la qualité des services offerts. Pour 2019, le lancement du parc industriel de Soft Group (Bernoussi) sera le projet majeur. La première phase de ce site injectera 70.000 m2 d'espace industriel à vocation locative. A elle seule, Casablanca compte environ 13 zones industrielles et parcs totalisant plus de 2.000 ha. Bémol: en dehors des parcs structurés, le prix de vente de terrains industriels reste très volatile en raison de la spéculation.

    ■ Bureaux: «La tendance baissière du loyer devra s'inverser»

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    L'offre en bureaux supplémentaires injectés à Casablanca est estimée à quelque 50.000 m2 au terme du 1er semestre 2018. Dans sa globalité, le marché des bureaux s'étend sur environ 1,77 million de m2 GLA. En revanche, aucune offre supplémentaire n'a été injectée durant le second semestre. Le nombre de transactions a chuté durant le second semestre 2018. Plus encore, à peine 230.000 m2 de l'offre actuelle est structurée.
    A partir de cette année-là, quelque 90.000 m2 devraient être achevés. Le stock global des bureaux devra passer à 1,86 million de m2. A Casanearshore par exemple, l'offre bureaux devrait augmenter ces deux prochaines années avec la livraison de la parcelle K (16.000 m2) en 2019 ainsi que la parcelle R (34.000 m2) en 2020. Par ailleurs, la zone de la Corniche (Aïn Diab) connaît la livraison de la 2e tranche de La Marina (17.000 m2). Le tout nouveau quartier d'affaires Casa Anfa apporte de nouvelles capacités structurées en bureaux haut de gamme dès cette année (Tour CFC, centre d'affaires Yasmine Signature...). La Tour CFC est déjà louée à hauteur de 80%. Sur la composante bureaux, les loyers moyens ont affiché une stabilité au cours du second semestre 2018. Ce qui reflète l'équilibre entre l'offre et la demande, surtout dans les zones prime. Les prix du loyer dans le centre historique poursuivent leur tendance baissière en raison de la baisse de la demande attribuée à la rareté des actifs de qualité sur cette zone. Selon les consultants de JLL, «cette tendance baissière pourra s'inverser dans les années à venir avec l'achèvement des travaux de réhabilitation visant à améliorer les infrastructures urbaines et le patrimoine culturel de la ville».
    Globalement, les espaces bureaux livrés (début 2018) dans le quartier central des affaires ont été complètement absorbés. Pour autant, cela n'a pas permis de satisfaire les  besoins des entreprises. Le taux d'occupation a poursuivi son recul sur le marché. Il s'est établi à 8% en 2018. Tout porte à croire que le taux d'occupation globale devrait augmenter en 2019, pronostique JLL. Sur les 3 prochaines années, 200.000 m2 vont s'ajouter à l'offre actuelle.

    Commerce: Pour la petite histoire...

    Jusqu’en 2004, l'offre en commerce se limitait à des magasins en pieds d’immeubles ou des galeries commerciales traditionnelles, appelées communément «kissariat». Depuis l’arrivée du Twin Center à Casablanca et du Méga Mall à Rabat, le marché de l’immobilier commercial est passé de l’ère traditionnelle aux standards  modernes. Depuis, les centres commerciaux se sont multipliés, avec des succès pour certains et des difficultés, voire des mésaventures pour d’autres. La clé du succès réside dans l'externalisation de la gestion locative à des spécialistes ou encore le recours au facility management sans oublier la composante animation, loisirs, food-court, bien-être...

    Amin RBOUB

     

     

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