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    Analyse

    OPCI: La chasse à l’informel dans l’immobilier

    Par Franck FAGNON | Edition N°:5651 Le 10/12/2019 | Partager
    La gouvernance de l’activité est censée apporter plus de clarté sur les prix
    Le portefeuille évalué semes­triellement

    AJARINVEST et BMCE Capital Real Estate sont les premiers parmi plusieurs candidats à avoir été agréés comme société gestionnaire d’Organisme de placement col­lectif en immobilier (OPCI). Immorente, la foncière cotée en Bourse, avait manifesté un intérêt pour ce statut lors de son IPO. Les di­rigeants vont accomplir les diligences néces­saires pour se transformer en OPCI.

    «Nous sommes en cours de préparation de notre dossier et en temps voulu nous ferons le né­cessaire pour présenter l’opportunité à nos actionnaires», confie Soumaya Tazi, PDG de Immorente. Pour le moment, la foncière se concentre sur sa prochaine levée de fonds. Elle procédera à une augmentation de capi­tal d’un montant maximal de 600 millions de DH. Les attentes autour des OPCI sont fortes dans la mesure où ils viendront offrir une alternative de placement aux institution­nels et aux épargnants.

    Pour ces derniers, il faudra beaucoup de pédagogie et de com­munication pour susciter leur appétit. «Les épargnants n’ont pas beaucoup d’arbitrage à effectuer. Si la communication est bien conçue et que le grand public comprend que l’investissement dans l’OPCI correspond à un placement dans l’immobilier, il va adhé­rer», relève Romain Berthon, associé cabinet LPA-CGR avocats.

    Parmi les personnes à convaincre de l’intérêt des OPCI, il y a également les entre­prises, mais pour des raisons différentes des investisseurs. Elles pourraient y trouver une opportunité d’externaliser leur patrimoine immobilier et mobiliser des ressources sup­plémentaires pour leur coeur de métier.

    L’un des challenges pour les gérants d’OPCI sera donc de convaincre les entreprises de considérer une externalisation de leurs biens immobiliers, surtout que les actifs de haute qualité ne sont pas abondants, relèvent des professionnels. Il pourrait donc y avoir une compétition entre les OPCI pour l’acquisi­tion d’actifs premium. Pour un OPCI, la va­leur se trouve dans un actif de qualité et bien loué (locataires solvables).

    «Le savoir-faire d’une équipe de gestion réside aussi dans sa capacité à dénicher des actifs de qualité. Les actifs sont disponibles. Mais il va falloir trou­ver la manière d’expliquer et de convaincre les propriétaires qu’il vaut mieux les exter­naliser», commente Soumaya Tazi.

    Il existe un vivier d’actifs premium notamment à la Marina de Casablanca, CFC, dans les zones industrielles de Tanger ou encore de Kéni­tra, mais l’offre doit encore se développer. Les attentes autour des OPCI tiennent aussi à leur capacité à contribuer à améliorer la transparence sur le marché de l’immobi­lier. Le portefeuille des OPCI est réévalué semestriellement, ce qui permet d’établir une sorte de benchmark dans les zones où ces biens se situent.

    «Le principal bénéfice des OPCI se trouve aussi dans la gouver­nance de l’activité. Les avantages fiscaux sont nécessaires, mais c’est la gouvernance qui va élever tout le secteur. Nous espérons que cela va apporter beaucoup plus de trans­parence sur le marché», analyse la patronne de Immorente.

    Une prorogation du régime de faveur pour les apports attendue

    Les apports d’immeubles au vé­hicule bénéficient d’un sursis d’impo­sition de la plus-value réalisée lors de l’apport et d’une réduction d’impôt de 50% lors de la cession partielle ou totales des titres de l’OPCI. Cette incitation arrivera à échéance en dé­cembre 2020. Or, les premiers agré­ments viennent d’être délivrés et l’en­semble du dispositif n’est pas encore opérationnel. Les premières struc­tures ne devraient en profiter que quelques mois. Les professionnels s’attendent donc à ce que l’échéance de cette incitation soit repoussée.

    F.Fa

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