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Economie

Urbanisme: Deux textes pour prévenir l'habitat "sauvage"

Par L'Economiste | Edition N°:14 Le 30/01/1992 | Partager

· En 1982, un citadin sur huit vivait dans des lotissements sauvages...

Les dispositions des Dahirs du 30 Juillet 1952 relatif aux fondements de l'urbanisme et du 30 Septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements ont été révisées pour mieux saisir les problèmes de l'habitat dit "non réglementaire" où existe des problèmes d'eau, d'électricité, de ramassage d'ordures, d'hygiène... Cette révision s'est avérée nécessaire dès l'annonce des résultats du dernier recensement de la population et l'habitat réalisé en 1982. D'après celui-ci 13% de la population urbaine soit un citadin sur huit, vit dans des lotissements créés spontanément et ne répondent pas aux règles ordinaires d'urbanisme, d'hygiène et de sécurité.


Adoptée le 12 Juillet 1991 la loi n° 012.90 relative à l'urbanisme a introduit dans la hiérarchie des documents d'urbanisme existants, le schéma directeur d'aménagement urbain. Cette loi en définit le champ d'application, l'objet, les procédures d'instruction et d'approbation et ses effets.
Un schéma directeur d'aménagement urbain trace dans une perspective de 25 ans les grandes lignes du développement intégré du territoire. Il fixe l'organisation générale planifiée du développement spatial considéré et coordonne les actions des personnes morales de droit public et des organismes semi-publics.
Cette loi oriente et coordonne les programmes d'action des administrations, des collectivités locales, des représentants élus de la population et des organismes publics et semi publics.
Le schéma directeur d'aménagement urbain constitue donc un cadre de référence pour les personnes physiques et morales de droit privé dont les projets de lotissements, de groupes d'habitations et de constructions ne peuvent être autorisés s'ils ne respectent pas la vocation de la zone où ils doivent être implantés, telle qu'elle a été définie par le schéma.
Les plans de zonage, les plans d'aménagement et les plans de développement doivent respecter les dispositions prévues par le schéma directeur en ce qui concerne l'ouverture de nouvelles zones à l'urbanisation, la destination générale des sols et la désignation des secteurs à restructurer et/ou à rénover.

Ne pas bloquer les initiatives ni pousser au "clandestin"

Les nouvelles dispositions relatives au plan d'aménagement obéissant à un double souci: ne pas bloquer les initiatives en attendant la finalisation du schéma, et intégrer à l'avance les équipements publics dans les diverses programmations.
En premier lieu, il s'agit de ne pas "geler" pour des périodes trop longues les terrains réservés aux équipements et prévoir une certaine souplesse dans l'application des dispositions du plan relatives au zonage. La durée de validité des dispositions du plan fixée actuellement à 20 ans a été ramené à 10 ans. En outre, il est permis aux propriétaires des terrains réservés à ces équipements d'en faire, à titre provisoire, une utilisation compatible avec leur destination, après avoir obtenu l'accord de la commune.
Le plan d'aménagement pourra indiquer les dispositions qui faisant l'objet de modification pour permettre la réalisation de projets de lotissements ou de groupes d'habitations d'une certaine importance. Cette disposition permettra de ne pas opposer une réglementation figée pour les projets présentant un réel intérêt.

En deuxième lieu, il s'agit de prévoir des mesures susceptibles de contribuer à rendre le plan d'aménagement opérationnel en garantissant une plus grande rapidité dans l'instruction et l'approbation de ce document en assurant le suivi de son exécution.
Il est proposé de demander au Conseil Communal d'examiner le plan dans un délai maximum de 2 mois à compter de la date de sa saisine. Passé ce délai, si cette assemblée ne s'est pas prononcée, son examen est réputé acquis.
La mission du suivi de la réalisation du plan d'aménagement est confié au conseil communal et au conseil de la communauté urbaine.
Elle consiste à veiller au respect, des dispositions du plan et à l'exécution de ses prévisions. Le champ d'application du plan d'aménagement a été étendu par rapport à celui fixé par le Dahir de 1952 pour tenir compte de l'existence de zones situées à l'extérieur des agglomérations urbaines, des zones périphériques et des groupements d'urbanisme qui connaissent un développement qu'il convient d'organiser.
Une nouvelle possibilité est proposée pour les groupements d'urbanisme. Dans le cas où un groupement d'urbanisme est couvert par un schéma directeur d'aménagement urbain, il est désormais admis que des plans d'aménagement viennent détailler les dispositions de ces documents, pour une partie seulement du groupement d'urbanisme.
A noter qu'il peut être établi un plan de zonage pour les secteurs qui ne sont pas couverts par un plan d'aménagement. Ce plan définit des zones à l'intérieur desquelles un sursis à statuer peut être opposé à toute demande de lotir, de créer un groupe d'habitations et de construire. Il est soumis, avant son approbation, à l'examen du conseil communal.

L'Arrêté d'Alignement constitue le document complémentaire du plan de zonage ou du plan d'aménagement. Le titre II intitulé "des constructions" complète les dispositions prévues par la législation de 1952 pour permettre à l'administration de maîtriser le développement de la construction.
Pour tenir compte de la qualité architecturale des constructions, le domaine d'intervention de l'architecte et l'objet de sa mission ont été étendus. Il a été aussi prévu le recours obligatoire aux ingénieurs spécialisés.
Pour maîtriser le développement de la construction les dispositions suivantes ont été prises. Si le terrain concerné n'est pas raccordé à un réseau d'assainissement et de distribution d'eau potable, le président du conseil communal doit refuser le permis de construire. Des dérogations exceptionnelles peuvent être accordées après avis des services compétents chargés de l'hygiène et de la salubrité publiques.
Dans les zones périphériques et les groupements d'urbanisme non couverts par un document d'urbanisme, aucune construction ne pourra être implantée sur une parcelle dont les normes sont inférieures à celles fixées par voie réglementaire (superficie). Dans les communes urbaines les centres délimités, leur zone périphérique et les zones à vocation spécifique, le Président du Conseil Communal peut, après avis de l'administration préfectorale ou provinciale chargée de l'urbanisme, soit opposer un sursis à statuer ne pouvant excéder 2 ans, soit autoriser la construction à condition que le projet tienne compte de la vocation du secteur et de la nature des équipements existants ou soit compatible avec les prévisions du schéma directeur d'aménagement urbain.
Le changement d'affectation des constructions est interdit une fois le certificat de conformité ou le permis d'habiter délivré. Cette mesure est prise pour éviter que le constructeur détourne la réglementation, en réservant tout ou partie de sa construction à une destination différente de celle pour laquelle a été délivrée l'autorisation.

Le champ d'action de l'architecte a été étendu, vu que son intervention contribue à garantir la qualité de la construction. Son concours sera obligatoire sur l'ensemble du Royaume pour la construction de tous les bâtiments publics ou à usage du public. Son intervention sera aussi nécessaire dans les communes urbaines, les centres délimités, les zones périphériques, les zones à vocation spécifique, pour toutes les constructions et les modifications apportées à des constructions qui nécessitent l'octroi d'un permis de construire et, enfin, pour tous les travaux de restauration de monuments.
Pour les projets de constructions, l'architecte assurera la mission que lui confie le maître d'ouvrage. Il s'assurera de la conformité des travaux réalisés aux dispositions architecturales du projet qu'il a conçu. A noter que le recours obligatoire à l'ingénieur spécialisé a été institué.

Lotissements et morcellement: réalisme

Adoptée le 26 Décembre 1991, la loi n° 25.90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements abroge le Dahir du 20 Moharrem 1373 (30 Septembre 1953) relatif aux lotissements et morcellements.
La définition du lotissement et du morcellement a été élargie. Le critère de superficie n'entre plus en ligne de compte pour le lotissement. Constituera un lotissement, toute division d'une propriété foncière qu'elle soit le résultat d'une vente d'une location, ou la conséquence d'un partage à condition que cette division ait pour finalité la construction à usage d'habitation, industriel, touristique commercial ou artisanal.
Dans le cadre du morcellement, sont soumis à autorisation préalable dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques, les groupements d'urbanisme, les zones à vocation spécifique et toute autre partie du territoire couverte par un document d'urbanisme approuvé, les ventes en indivisions et toute opération qui se traduira par la division d'une propriété foncière en lots non destinés à la construction, quelle que soit la superficie de ces lots. Les adouls, notaires, conservateurs de la propriété foncière et receveurs de l'enregistrement devront recevoir et enregistrer les actes relatifs aux ventes, locations ou partage un document délivré par la commune et attestant de la régularité de l'opération.
La conception et la réalisation du lotissement feront intervenir obligatoirement l'architecte, le bureau d'études et le géométre.
Cette obligation n'est pas imposée dans les agglomérations rurales dotées d'un plan de développement.

Dans le but de prévenir la détérioration du cadre bâti, les parties communes des lotissements et des groupes d'habitations (voierie, espaces verts, terrains de jeux) soumis à un règlement de co-propriété pour déterminer la contribution aux frais d'entretien de chaque co-propriétaire.
Les travaux d'équipement des lotissements défectueux seront financés par une contribution obligatoire du lotisseur et des acquéreurs de lots. La participation du lotisseur pourra être réalisée sous forme de cession gratuite de terrains, à la demande de l'Administration.
Le contrevenant qui entreprend des travaux d'équipement ou de construction ayant pour objet la création d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations sur le domaine public ou sur une propriété privée non destinée à la construction, sans avoir obtenu au préalable une autorisation administrative devra interrompre les travaux dans le délai fixé par le Président du Conseil Communal.
Le Gouverneur conserve le pouvoir d'ordonner la remise en état primitif des lieux et la démolition des constructions édifiées. Si ces travaux ne sont pas faits par le contrevenant, le Gouverneur ou le Président du Conseil Communal les exécuteront aux frais du contrevenant.

Adil LAZRAK

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