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Une action de résorption des bidonvilles à l'échelle d'une ville: l'expérience de Taza

Par L'Economiste | Edition N°:16 Le 13/02/1992 | Partager


Au niveau national, l'expérience de Taza en matière de résorption des bidonvilles peut être considérée comme une réussite à plus d'un titre eu égard à l'ampleur du phénomène et aux délais enregistrés pour y apporter des solutions appropriées. En effet, les quelques 25 bidonvilles dénombrés à Taza en 1983 et qui abritaient près de 25% de la population urbaine ont pu être résorbés en moins d'une dizaine d'années. Cette expérience, que l'on peut qualifier de pilote en matière de résorption de bidonvilles; mérite de faire l'objet d'évaluations approfondies pour en dégager les atouts et les insuffisances et en tirer les enseignements nécessaires pour mieux orienter l'action en ce domaine, voire même développer les stratégies d'action dans le domaine de l'habitat à l'échelle de la ville. Le présent article ne constitue qu'une première ébauche de cette évaluation appelée à être développée par d'autres articles.


LA ville de Taza a connu une croissance particulièrement importante depuis le début du siècle puisque sa population est passée de quelques 4.400 habitants en 1914 à 77.200 en 1982. L'insuffisance chronique de l'offre en logements et en terrains équipés pendant les vingt premières années de l'Indépendance, la rétention foncière et le coût prohibitif des terrains non urbanisés ont eu pour conséquence de marginaliser une partie importante de la population-notamment celle en provenance du milieu rural-contribuant ainsi à la naissance et/ou l'extension des bidonvilles dans des zones non propices à l'urbanisation.
Pourtant, en 1983, la population de la ville de Taza et des douars péri-urbains était estimée à près de 95.000 habitants; l'enquête réalisée la même année par la Délégation du Ministère de l'Habitat avait permis de recenser 25 bidonvilles regroupant quelques 3.400 baraques et abritant une population avoisinant 23.500 habitants, soit près de 25% de la population urbaine.
Au cours du dernier semestre de 1990, l'enquête effectuée par l'ANHI à Taza révélait la résorption effective de près des 3/4 des baraques recensées, le reste étant en cours de résorption.

Outre l'impact du programme de résorption sur l'amélioration des conditions d'habitat et du cadre de vie des ménages bidonvillois, l'on peut évaluer celui-ci au regard de sa contribution à la réduction du déficit en logements que connaissait la ville:
En 1984, le SDAU de Taza faisait état d'un déficit en logements de l'ordre de 4.500 unités dont 50% incombait à la seule composante "bidonvilles"; les projections établies à l'horizon 2005 estimaient les besoins à satisfaire à près de 16.740 logements. L'ANHI estime pour sa part que le nombre de logements induits par la réalisation du programme d'intervention intéressant Taza à 10.850 unités d'habitat, ce qui équivaut à près de 65% de la demande totale.
Par ailleurs, l'on peut avancer que la réalisation de ce programme a contribué, de par l'ampleur de l'assiette foncière mobilisée à cette fin, à la régulation des mécanismes de fonctionnement du marché foncier. De même, les prix de cession différenciés pratiqués par l'ANHI pour les diverses catégories de lots semble prévoquer une pression à la baisse sur le marché libre.
Enfin, de par l'ampleur du programme, les retombées sur le secteur de la construction sont particulièrement importantes avec un impact direct sur l'économie locale et la promotion de l'emploi.

Le programme d'action:
120 hectares et 136 millions de Dirhams


Ce programme, d'une consistance globale de 5.389 lots dont près de 51% sont destinés à la résorption des bidonvilles de Taza, a requis la mobilisation d'une assiette foncière de l'ordre de 120 hectares; le montant total des investissements nécessaires à sa réalisation est évalué en 1990 à près de 136 millions de Dirhams.
L'examen du programme d'action mis en oeuvre à Taza appelle les constatations suivantes:
- la première se rapporte à la diversité des opérateurs engagés dans la réalisation de ce programme: la Délégation de l'Habitat pour les opérations engagées de 1983 à 1985 (Al Koucha et Essaâda), l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre pour les opérations engagées depuis 1985 dans le cadre de la politique conventionnelle (les opérations Al Qods 1°, 2° et 3° tranches, Al Massira II, Al Koucha - Extension), le Ministère des Habous pour les opérations intéressant les terrains relevant de leur domaine foncier et occupés par les bidonvilles (Jiarinne et La Piscine).
- la seconde est relative à l'intégration dans le programme d'action de la dimension "prévention" pour répondre de manière adaptée à la pression de la demande en matière d'habitat de diverses catégories et plus particulièrement de l'habitat économique.
- la troisième est relative à la conception même de ce programme: d'opérations ponctuelles engagées dès 1983, la vision a progressivement évolué vers l'élaboration d'un véritable plan d'action couvrant l'ensemble des bidonvilles recensés et identifiant les supports fonciers nécessaires à sa mise en oeuvre.

Montage technico-financier: préfinancement par les bénéficiaires


Sur le plan technique, la programmation des opérations pour l'ensemble de la ville, a permis de diluer dans la plus large mesure possible les coûts les plus élevés qu'une seule opération n'aurait pu supporter sans porter préjudice tant à l'équilibre financier du projet lui-même qu'à l'accessibilité des bénéficiaires; c'est le cas des coûts des travaux hors-site répartis entre les opérations développées dans la Zones Est de la ville (les tranches de l'opération Al Qods et Massira II).
Sur le plan financier, il convient de signaler que le recours au Budget Général de l'Etat voit son importance se réduire au profit d'une politique de préfinancement des coûts par les bénéficiaires appelés à apporter leur contribution financière, et l'application d'un système de péréquation en faveur des ménages à faibles revenus ayant pour objectif de leur faciliter l'accès à la propriété d'un lot de terrain équipé.
L'allocation du Budget Général de l'Etat, malgré son montant réduit (moins de 2,50% du coût), a permis le lancement de la réalisation du programme dans l'attente de la mobilisation des premières recettes auprès des bénéficiaires et a contribué par ailleurs à la constitution d'un fonds de roulement ayant favorisé la couverture des besoins de financement apparaissant de manière périodique lors de l'exécution des opérations.

Le rythme favorable des ventes enregistrées au niveau de l'opération Al Qods I (première du programme) conjugué au rôle de l'allocation initiale du BGE, a permis de dégager un solde de trésorerie positif; la seconde opération Al Massira II ayant connu également la même tendance, le déficit attendu du troisième projet Al Qods III a pu ainsi être atténué puis résorbé au mieux. S'agissant de l'opération Al Qods II, le volume important des décaissements occasionnés par la réalisation des travaux au cours de l'année 1988, n'a pas bénéficié pour sa part d'un flux favorable des recettes de vente.
De notre point de vue, le processus de préfinancement par les avances des bénéficiaires de cette tranche n'a pas fonctionné pleinement au cours des premières années principalement en raison de l'offre constituée par l'opération Massira II. La seconde explication renvoie au fait que le lotissement Massira II était en voie d'achèvement par rapport à celui d'Al Qods II et que subséquemment la demande s'est essoufflée.
Dans ces conditions, il apparaît à postériori, que le lancement des travaux au niveau du lotissement Al Qods II aurait pu être différé d'une année pour éviter l'auto-concurrence et en renforcer le processus de préfinancement.

La mobilisation des moyens de financement par les bénéficiaires: intervention des RME pour 25%


Si le processus de valorisation des lots a pu atteindre un degré appréciable dans un délai relativement réduit, c'est principalement en raison des moyens financiers que les bénéficiaires ont mobilisé tant au niveau de l'acquisition du lot que de la construction de leur logement. L'enquête socio-économique effectuée en Août 1990 auprès des ménages bidonvillois a permis de situer le revenu mensuel moyen du ménage à 1992 Dirhams.
L'activité du chef de ménage ne constitue pas la seule source de revenu le ménage; ainsi près de 40% des ménages disposent de revenus complémentaires d'origines diverses:
- activité secondaire du chef de famille ou d'un autre membre de la famille;
- envoi d'un RME;
- pension de retraite d'un membre de la famille.
De manière générale, le poids des RME, qui intervient pour près de 25% dans l'activité des chefs de ménages à Taza, constitue un facteur déterminant du niveau des revenus des ménages dans les lotissements de l'ANHI à l'exception du lotissement Essaâda et dans une moindre mesure d'Al Qods II, d'où la capacité financière des ménages à dégager l'épargne nécessaire à l'acquisition du lot et de sa valorisation.
D'autres catégories socio-professionnelles aux revenus relativement importants, telles que celle des fonctionnaires, ont également contribué à une valorisation plus rapide des lotissements. Pour les moins favorisés, les ressources de financement proviennent en grande partie de la vente d'une parcelle agricole, de cheptel, de biens personnels ou le recours à l'emprunt au sein de la famille; l'emprunt bancaire reste très limité essentiellement en raison des difficultés à fournir les garanties de remboursement requises par le système bancaire et également pour des considérations d'ordre socio-religieuses.

L'insuffisance des équipements socio-collectifs


Quant aux équipements socio-collectifs prévus dans les différents lotissements, ils n'ont pas suivi le rythme général de valorisation. De façon générale, il est à observer une nette insuffisance des équipements socio-collectifs au niveau de l'ensemble des lotissements. Cette situation est plus ou moins aiguë selon le type de lotissement et le niveau de valorisation de ce dernier. Au niveau du lotissement Al Qods I dont le taux de valorisation est de 72%, le manque d'équipements socio-collectifs est manifeste compte tenu du fait que la plupart d'entre eux n'y ont pas été prévus. Par ailleurs, les quelques rares équipements prévus dans le plan de lotissement (école, garderie, four et hammam), n'ont fait l'objet d'aucune valorisation, à l'exception toutefois de l'école dont les travaux de construction viennent d'être entamés.
Les lotissements Massira II et Al Qods II, présentent également une insuffisance d'équipements socio-collectifs: si au niveau de ce dernier, cette situation peut se justifier par la valorisation récente des lots d'habitat, il n'en est pas de même pour le premier qui connaît un taux de valori-sation bien plus important. Les lotissements Essaâda et Al Koucha connaissent également une insuffisance d'équi-pements socio-collectifs, mais en termes moins aigus en raison de la proximité des équipements situés dans les quartiers avoisinants.

Le processus de valorisation:
variable d'un lotissement à l'autre


De manière générale, l'on peut imputer l'insuffisance de la valori-sation actuelle des équipements socio-collectifs prévus aux délais de la programmation des moyens financiers et humains nécessaires par les différents départements qui en assumeront les charges d'investissement et de fonctionnement.
L'analyse du processus de valorisation dans les opérations engagées montre que le degré de valorisation est variable d'un lotissement à l'autre en fonction de la date de mise en chantier. Ce sont bien évidemment les plus anciens lotissements qui connaissent les taux de valorisation les plus élevés, à l'exception du lotissement Massira II qui, réceptionné un an plus tard qu'Al Qods I, présente un taux de valori-sation relativement plus faible; ceci s'explique paradoxalement par l'absence d'habitat de recasement dans le lotissement Massira II: en effet, l'habitat de recasement connaît un taux de valori-sation plus important dans l'ensemble, par rapport aux autres types d'habitat principalement constitués de l'habitat économique à un ou deux niveaux et dans une moindre mesure de l'habitat économique à rez-de chaussée commercial. Les lotissements Essaâda, Al Koucha et Al Qods I présentent un taux de valorisation appréciable avec 97% pour le premier, de 80% et 72% respectivement pour le second et le dernier. Massira II, pour sa part, a un taux de valorisation des lots de 46%. S'agissant du lotissement Al Qods II dont les travaux de viabilisation n'ont été achevés que dans le courant de l'année 1990, il présente un taux de valorisation de 15%.

En définitive, quatre constatations majeures peuvent être effectuées sur le plan du processus de valorisation:
- la durée moyenne d'une pleine valorisation des lots peut être établie à près de 8 années; des caractéristiques spécifiques telles que l'existence de lots d'habitat de recasement contribuent forte-ment à accélérer le processus de valorisation. En effet, les ménages bidonvillois prenant possession de leur lot ont pour préoccupation d'y auto-construire leur habitat dans les meilleurs délais; le savoir-faire, l'émulation et la solidarité communautaire ou familiale aidant, le degré de valorisation atteint un niveau satisfaisant sur le plan quantitatif.
- la valorisation des lots à l'étage est certes liée aux capacités financières des ménages bénéficiaires, mais elle est également tributaire du système d'attribution des lots (monofamilial ou bifamilial).
- de manière globale, les lotissements étudiés présentent à l'heure actuelle un taux de valorisation des lots d'habitat que l'on peut qualifier de satisfaisant en comparaison à d'autres lotissements, publics ou privés, de même consistance et dont la durée de valorisation peut s'étaler sur plus de dix années.
- le taux de valorisation des lots d'activités commerciales restent toutefois inférieur à 50% pour tous les lotissements; les commerces apparaissant toutefois largement suffisants au regard du niveau actuel de valorisation des lots d'habitat.
Un certain nombre de lots acquis par les bénéficiaires ont fait l'objet d'une revente. Sur 352 transactions enregistrées, 318 ont porté sur des lots vendus en l'état, le reste concerne des transactions relatives à des habitations édifiées. Les prix pratiqués varient de 1,5 à 4,5 fois le prix d'achat initial en fonction de la situation des lotissements et de leur ancienneté. L'essentiel des transactions a eu lieu de 1988 à la mi-1990 avec une prépondérance notable pour le lotissement Al Qods I (152 transactions).

En conclusion, l'on peut avancer que la réussite de l'expérience de Taza en matière de résorption des bidonvilles a été rendu possible grâce à la conjugaison des principaux facteurs suivants:
- la mise en oeuvre progressive d'un plan d'action couvrant l'ensemble des bidonvilles et adopté par l'ensemble des parties concernées.
- la disponibilité d'une importante assiette foncière au Nord-Est de la ville dont la mobilisation a été facilitée par le statut juridique des terres et des prix accessibles et des dispositions favorables au plan de l'urbanisme.
- la capacité contributive relativement importante d'une grande partie des ménages bénéficiaires qui a permis de mobiliser les ressources nécessaires au préfinancement des travaux d'équipement et d'atteindre un degré de valorisation important.
- la mobilisation de plusieurs opérateurs pour la réalisation du plan d'action et la concertation permanente de l'ensemble des acteurs dans le cadre d'un comité local de suivi présidé par l'Autorité Provinciale et associant les élus locaux.

Adil LAZRAK

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