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Très riches banques!
Crédits immobiliers: La fin de l’«exubérance irrationnelle»?

Par L'Economiste | Edition N°:2733 Le 12/03/2008 | Partager

. Les banques plus strictes sur les critères d’éligibilité. Entre 10 et 15% des demandes rejetées. Le taux fixe le plus bas du marché se situe à 5,70% La rumeur sur la baisse ou non des taux du crédit immobilier se fait persistante depuis plusieurs semaines. Pendant ce temps, experts et banquiers tentent de répondre à une question plutôt conjoncturelle. Sommes-nous face à un ralentissement du marché? Après une période d’«exubérance irrationnelle» pour reprendre l’expression du gouverneur de Bank Al-Maghrib (paraphrasant l’ex-patron de la Réserve fédérale, Alan Greenspan) à une récente conférence au siège d’Attijariwafa bank, le marché serait en train de revenir à la raison. Face à l’embrasement des prix, la demande solvable plafonne. Le directeur des risques à la Société Générale préfère plutôt parler de stabilisation. «Du fait des niveaux de prix atteints, peu de gens peuvent accéder au crédit», constate Yves Riou, pour qui, «la conséquence logique sera de voir les banques appliquer plus strictement leurs conditions de crédit». Un constat que d’autres préfèrent nuancer. Certes, ils observent un ralentissement, mais surtout sur l’offre haut de gamme et sur les grandes villes d’où est parti l’incendie sur les prix : Rabat, Casablanca et Marrakech. Ce qui, pour un cadre du CIH, «ne signifie pas pour autant, en termes d’activité, que les banques en ressentent les conséquences». D’autant plus que la demande, dans les segments intermédiaires, reste soutenue et les prix sur ce marché continuent à prendre l’ascenseur.Il n’empêche que de moins en moins de banques acceptent de «fermer les yeux» sur la capacité d’endettement de leur client, une attitude que leur reprochent constamment les autorités monétaires. A noter que la capacité d’endettement ne doit pas dépasser le 1/3 du revenu de l’emprunteur, mais que dans certains cas, les banquiers ont choisi d’arrondir ce ratio à 40% au lieu de 33. Quand bien même de plus en plus de dossiers de crédit, dépassant ce seuil, sont soumis désormais à l’arbitrage des directions des risques. Une enquête montre que «le rapport risque/revenu situe entre 10 et 15% le nombre de dossiers rejetés». Ce qui fait dire à un cadre de CIH que «l’étau du crédit semble se resserrer sur le client». Dans le meilleur des cas, le crédit à taux fixe varie autour de 5,07%. «C’est le taux le plus bas que l’on peut espérer obtenir pour un excellent dossier de crédit sur 7 ans», insiste des managers exploitation du CIH. A ne pas confondre avec le taux d’appel, une pratique régulière, qui consiste à offrir un loyer de l’argent très bas (4,7%) au départ, mais qui sera révisé par la suite au bout d’un an, voire quelques mois seulement.En France, ce taux est actuellement de 4,6% pour un crédit accordé sur 15 ans. Difficile d’en dire autant au Maroc, car pour un crédit qui va au-delà de 7 ans, Bank Al-Maghrib laisse le choix aux banques d’en fixer le taux. A titre de comparaison, dans l’Hexagone, il atteint au plus 4,95%, sur une durée de 30 ans pour un excellent dossier… Chez nous, il peut varier de 7 à 12% voire plus, selon les conseillers commerciaux qui, de bonne guerre, cherche à augmenter leurs commissions.Ici et là, on hésite plus à assimiler cette marge de manœuvre à une sorte de dumping sur les taux de crédit. Une pratique qui a connu son développement avec l’astuce toute trouvée des banques à financer la partie non couverte par l’hypothèque du bien immobilier, communément appelée «le noir», sous forme de crédit à la consommation. Au nez et à la barbe de la loi, qui est pourtant très stricte sur ce point. En principe,«la hausse du taux de crédit s’explique par des mécanismes clairs, calqués sur les taux des marchés financiers, sur la base du taux des AOT (obligations d’Etat qui sert de référence aux emprunts)», renchérit Karim Khaïri. Alors qu’au Maroc, le marché financier ne semble répondre à aucune logique. . Taux fixe, taux variable: Le dilemme En pleine fièvre immobilière, du début des années 2000, la guerre des taux entre les établissements laissait espérer pour l’emprunteur des lendemains plus enchanteurs. De plus, la folle rumeur sur le maintien du taux de la TVA sur l’immobilier à 14%, démentie depuis par le Fisc, avait nourri de nouveaux espoirs. Vu le contexte actuel, il ne faut pas s’attendre à une nouvelle guerre des taux entre les établissements de crédit. En conséquence, pour les années à venir, «il faut s’attendre plutôt à une légère hausse des taux sur la courte durée», anticipe un responsable au CIH. Car, «tous ces taux, nets de frais, brandis portés à bout de bras sont ceux du marché», met en garde Karim Khaïri, conseiller en placements boursiers. Pour connaître les vrais taux réellement appliqués, «il faut y ajouter le coût de l’assurance, des garanties et des frais de dossier». Voilà qui pose la vraie question sur le choix entre taux fixe et variable selon que le crédit est de courte ou longue durée. Les conditions de l’emprunt et la valeur du taux restent déterminantes dans une démarche de contraction de crédit. Par rapport au taux variable ou révisable, plus économique mais présentant plus de risque dans le temps, le taux fixe est plus sécurisant et souvent plus cher. Pour le client qui ne maîtrise pas forcément ce qui se cache derrière le langage technocratique financier, le taux fixe est le plus conseillé car plus lisible au travers des mensualités constantes. Toutefois, le choix du taux fixe n’est pas sans inconvénient, en ce sens que même en cas de baisse de taux d’intérêt, l’emprunteur ne peut prétendre à un allègement de sa traite mensuelle. Le taux révisable quant à lui change selon la conjoncture économique. Il peut alors évoluer avec le temps à la baisse comme à la hausse. «L’écart entre le taux fixe et le taux variable doit être suffisamment important pour prendre les risques qu’entraîne la variabilité des taux», met en garde un conseiller de Wafa Immobilier. Tout est dit quant au choix à faire. Le bon.


Le parcours de l’emprunteur

Le mécanisme de fonctionnement des crédits immobiliers est désormais connu de tous. Il est déclenché dès lors que l’emprunteur signe un compromis de vente. Un document qui lui permet de faire des simulations, mais aussi de se faire une idée nette sur le bien à acquérir. La deuxième phase porte sur la présentation des justificatifs de ses revenus. Ce qui permettra au banquier d’évaluer le risque du client, en fonction de sa capacité de remboursement. A terme, c’est le couple risque/revenu qui permet au banquier de fixer le taux du crédit variable. A noter cependant que chaque banque fixe le maximum en fonction du risque client. Il est de 75% de plus si la durée est supérieure à 7 ans et de 50% de 1 à 7 ans.


65 milliards de dirhams d’encours

La dernière enquête de Bank Al-Maghrib sur l’évolution des crédits immobiliers en 2006 révèle que les crédits à l’habitat, d’un montant de 66,5 milliards de DH, représentent 90% du total, en hausse de 26%. Le reliquat (10%) a bénéficié à la promotion immobilière. Le gros des crédits s’est concentré dans les régions de Casablanca et Rabat. L’enquête confirme la poursuite de la tendance baissière en 2006. Ainsi, les taux ont varié de 6 à 8% pour 56% des crédits à l’habitat contre 40% en 2005. Les taux supérieurs à 8% ont concerné 29% des crédits contre 48% un an auparavant. Quant aux crédits à la promotion immobilière, la moitié a été assortie de taux variant entre 6 et 8%, contre 30% en 2005. L’enquête note également que 36% seulement de ces crédits ont vu leur taux dépasser 8%, contre 65%, un an auparavant.Bachir THIAM

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