×L'Editorialjustice régions Dossiers Compétences & RH Société Brèves International Brèves internationales Courrier des Lecteurs Les Grandes Signatures Documents Lois à polémiques Docs de L'Economiste prix-de-la-recherche Prix de L'Economiste Perspective 7,7 Milliards by SparkNews Earth Beats Solutions & Co Impact Journalism Day cop22Spécial Cop22 Communication Financière
eleconomiste

Economie

Publication de la circulaire relative aux dispositions fiscales de la Loi de Finances : Comment fonctionnera le crédit-bail immobilier(1)

Par L'Economiste | Edition N°:17 Le 20/02/1992 | Partager

POUR la conclusion de tels contrats, le bailleur, qui est une société de leasing, procède à la construction de locaux à usage professionnel sur un terrain lui appartenant ou appartenant au preneur, généralement sous la direction technique de ce dernier ou en considération de ses besoins spécifiques. La société de leasing peut également acquérir des locaux déjà construits.
Lorsque les locaux ont été édifiés sur un terrain appartenant à la société de leasing, en fin de bail le preneur peut, soit accepter la promesse de vente faite à son profit, soit demander la conclusion d'un nouveau bail.
Il peut également exercer la faculté d'acquisition des locaux à tout moment de la durée couverte par le contrat.Si les locaux ont été édifiés sur un terrain appartenant au preneur, celui-ci en devient propriétaire en fin de bail de plein droit, par le jeu du droit d'accession. Compte tenu de l'intérêt que présente le crédit-bail immobilier pour le financement des investissements des entreprises, le législateur a institué un certain nombre d'avantages fiscaux, en faveur des opérations qui contribuent à son développement.

Ces avantages concernent:
- les droits d'enregistrement;
- l'impôt sur les sociétés;
- les droits d'inscription sur les livres fonciers.
I. Droits d'enregistrement:
Les dispositions de l'article 9 de la Loi de Finances de l'année 1992 qui modifient les articles 9-4°, 55 $ 3 et 98 sect. B $ 3 du code de l'enregistrement ont pour effet:
1- l'enregistrement au droit fixe de 300 DH des contrats de crédit-bail;
2- l'exonération du droit de mutation des acquisitions de terrains nus par les sociétés de leasing;
3- la limitation de l'assiette du droit de mutation à la seule valeur résiduelle des locaux objet du crédit-bail dans le cas de leur acquisition par le preneur.
A- L'enregistrement du contrat de crédit-bail: Le paragraphe 3 de l'article 55 du code a été complété par un nouvel alinéa qui assujettit au seul droit fixe de 300 DH les contrats de crédit-bail portant sur des immeubles à usage professionnel. Le même droit fixe est applicable à la résiliation aimable de tels contrats.
B- L'acquisition des terrains par les sociétés de leasing: La loi prévoit l'exonération du droit de mutation des opérations par lesquelles les sociétés de leasing acquièrent des terrains destinés à la construction de locaux à usage professionnel. Les conditions d'application de cette exonération objet de l'article 98 section B $ 3 - 18ème du code de l'enregistrement sont rappelées ici:
1- l'acquisition doit porter sur un terrain nu ou comportant des constructions destinées à être démolies. Eventuellement, la société de leasing sera amenée à produire une attestation délivrée par les autorités compétentes justifiant que les constructions existant sur le terrain acquis doivent être démolies (permis de démolir).

Par contre, les opérations portant sur des terrains comportant des constructions inachevées ou en cours de construction ne bénéficient pas de l'exonération.
2- le contrat d'acquisition doit stipuler que le terrain sera affecté à l'édification de locaux exclusivement à usage professionnel et à leurs dépendances, destinés à la location dans le cadre d'un contrat de crédit-bail location dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier.

3- la société de leasing immobilier s'engage dans le contrat, à mettre les locaux édifiés à la disposition du preneur dans un délai maximum de 3 ans à compter de la date de l'acte, au moyen d'un contrat de crédit-bail.

4- en garantie du paiement des droits et pénalités qui seraient exigibles à défaut de réalisation de ses engagements, la société de leasing doit consentir, dans l'acte d'acquisition ou dans un acte y annexé, une hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre bien immeuble lui appartenant.
Cette hypothèque doit être de premier rang ou de second rang après celle qui aurait été consentie au profit des banques ou des établissements de crédit agréés. Les parties ont la faculté de substituer à cette hypothèque une caution bancaire qui sera produite aux mêmes fins au receveur de l'enregistrement. Une référence sera faite à cette caution en marge de l'acte par l'indication de sa date et de la banque caution.

5- la mainlevée d'hypothèque n'est délivrée et la caution bancaire n'est restituée que sur justification par la société de crédit-bail de l'achèvement des constructions et leur prise en possession par le preneur avant l'expiration du délai de trois ans.

A défaut, la société concernée doit acquitter le droit de mutation liquidé au plein tarif de 5% majoré:
- d'une pénalité égale à 25% du montant de ce droit;
- de la pénalité de retard prévue à l'article 40 ter du code de l'enregistrement, calculée à l'expiration du délai d'un mois courant à compter de la date de l'acte d'acquisition à raison de 3% pour le premier mois de retard et 1% par mois ou fraction de mois de retard supplémentaire.
Par dérogation aux dispositions de l'article 49 du code de l'enregistrement les droits et pénalités exigibles pour défaut de réalisation de ses engagements par la société de leasing se prescrivent par 15 ans à compter de la date de l'enregistrement de l'acte d'acquisition du terrain.Il est précisé par ailleurs, que la mainlevé d'hypothèque et la caution bancaire sont exonérées des droits d'enregistrement et de timbre ainsi que des droits d'inscription sur les livres fonciers.

C. L'acquisition par le preneur des locaux objet du crédit-bail
La principale caractéristique du crédit-bail immobilier réside dans la faculté du preneur d'acquérir la propriété des locaux objet du contrat en acceptant la promesse de vente stipulée à son profit par la société de leasing.
La modification apportée à l'article 9 du code de l'enregistrement a pour effet d'instituer pour cette acquisition, un régime fiscal de faveur comportant deux volets:
- l'assiette du droit de mutation est limitée à la seule valeur résiduelle des locaux, quelle que soit leur valeur réelle:
- par voie de conséquence, la procédure de redressement des insuffisances de prix n'est pas applicable à cette acquisition.
Ainsi et en application de l'article 9-4°, 2° alinéa, le droit de mutation sera liquidé au plein tarif sur la valeur résiduelle des locaux objet du crédit-bail telle qu'elle figure au contrat.
En cas de levée d'option en cours d'exécution du contrat, cette valeur est celle du jour de l'acceptation par le preneur de la promesse de vente stipulée à son profit.
L'assiette du droit de mutation ainsi définie par la loi ne pourra pas être contestée par l'administration dans le cadre des dispositions des articles 12 et suivants du code de l'enregistrement: la procédure de contrôle et de redressement d'une éventuelle insuffisance de prix n'est donc pas applicable à de telles opérations.
Par contre, s'il est établie que le preneur a payé un prix supérieur à celui déclaré ou résultant des contrats, et qu'une véritable dissimulation de tout ou partie de ce prix ou des charges qui s'y ajoutent est suffisamment prouvée, c'est le montant des sommes réellement payées qu'il y a lieu de retenir comme assiette du droit de mutation.

II- En matière d'impôt sur les sociétés
Les sociétés de crédit-bail sont autorisées à pratiquer un taux d'amortissement accéléré dans la limite du double de celui généralement admis pour chaque type d'immeubles.

III- En matière de droits d'inscription sur les livres fonciers
La loi prévoit que les droits d'inscription sur les livres fonciers seront perçus sur la valeur résiduelle des locaux objet du contrat de crédit-bail au jour d'exercice par le preneur de la faculté d'acquisition.
(1) Chapitre III Droit d'Enregistrement et de Timbre; Section 1 de la Note Circulaire.

  • SUIVEZ-NOUS:

  1. CONTACT

    +212 522 95 36 00
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]

    70, Bd Al Massira Khadra
    Casablanca, Maroc

  • Assabah
  • Atlantic Radio
  • Eco-Medias
  • Ecoprint
  • Esjc