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Economie

Les textes de loi sur les secteurs locatifs soumis au gouvernement

Par L'Economiste | Edition N°:30 Le 21/05/1992 | Partager

Le projet de réforme du texte de loi n° 6-79 organisant "les rapports contractuels entre bailleurs et locataires de locaux d'habitation ou à usage professionnel" datant du 25 Décembre 1980 actuellement en vigueur, sera sous peu soumis à l'examen du gouvernement. En effet, les deux textes, l'un révisant des dispositions de la loi n° 6-79, et l'autre instituant le paiement du loyer sont prêts à être déposés. Ce projet de réforme s'inscrit dans une stratégie d'incitation à la location qui reprend un caractère commercial.

Face au malaise qui règne dans le secteur de la location, se traduisant par une pénurie de logements à louer, d'un nombre croissant de locaux d'habitation vides, de nombreux litiges entre les locataires et les propriétaires s'articulant autour du non paiement des loyers, il est apparu indispensable à l'Etat de rétablir l'ordre dans ce secteur.
En effet, le secteur locatif est jugé par les propriétaires et les promoteurs comme un "créneau à haut risque". Aussi, ne se risquent-ils plus à investir dans ce domaine.
Le volume des prêts accordés par le CIH aux promoteurs immobiliers pour ce type de financement diminue depuis 1981 d'environ 7% par an. Quant au nombre de logements destinés au locatif, financés par le CIH, de 1.111 en 1980 il s'est effondré à 216 logements en 1990. Les lotissements construits par l'Etat, par le biais de ses opérateurs immobiliers tels que les ERAC, atténuent la crise mais ne parviennent pas à l'enrayer. Les capitaux dont bénéficiait le secteur locatif ont progressivement été détournés vers le secteur des ventes immobilières. Les promoteurs demandent que les crédits pour le locatif qui leur sont octroyés soient transformés en préfinancement pour vente en copropriétés.
C'est dans ce contexte que l'intervention du législateur s'est imposée.

Aussi, un projet de réforme de la loi n° 6-79 du 25 Décembre 1980 organisant "les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel a-t-il été élaboré. Son objectif, relancer la construction à usage locatif et l'activité locative, restaurer la confiance chez les promoteurs et les particuliers qui récusent le non-paiement des loyers.

Deux textes

le projet de réforme s'articulera autour de deux textes. L'un modifiera l'actuel texte de loi, le rendra plus persuasif. Il traitera les différents aspects de la législation réglementant les rapports entre les deux parties (conditions régissant les loyers, l'occupation sans droit ni titre...) quant au second texte, complémentaire du premier, il innove en instaurant l'obligation de paiement du loyer. Il regroupera toutes les dispositions relatives à ce point précis.
Dans les détails, parmi les modifications prévues, certaines dispositions de l'article 2 de la loi en vigueur seront abrogées. Rappelons que selon cet article "tout locataire a le droit de demander la révision du loyer, par voie de justice, dans un délai de trois mois à compter de la date du bail, s'il estime que le prix du bail ou celui de la sous-location ne correspond pas, manifestement à la rémunération légitime du capital représentant la valeur actuelle de l'immeuble et du capital réellement investi, ou est hors de proportion avec les avantages ou les utilités que la situation des lieux loués et les conditions de leur aménagement sont de nature à procurer au locataire, soit pour son habitation, soit pour l'exercice de sa profession".

Autrement dit, le locataire peut à tout moment remettre en cause le montant du loyer fixé au départ, entamer des poursuites et cesser de s'acquitter du paiement du loyer. C'est cet article 2 qui est à l'origine des débats. En effet, en protégeant les locataires, ceux-ci usent cet article pour se dérober de leurs obligations, il pénalise les propriétaires d'où leur réticence à la location.
L'article 5 de cette loi subit aussi une révision. Celui-ci stipule que "la révision du loyer peut être demandée par le bailleur ou le preneur. En cas de désaccord des parties, il est statué par le tribunal compétent". Dans le projet de loi, une augmentation légale et automatique des loyers, dont le taux sera ultérieurement fixé, est introduite.
Parmi les modifications importantes à l'ancien texte, on compte également les dispositions sur l'occupation sans droit ni titre. Malgré l'interdiction actuelle, par l'article 19, de la pratique de la sous-location et la cession de bail, aucun recours en justice, pouvant se solder par une éviction, contre l'occupant sans droit ni titre n'est possible. Aussi le projet de texte suggère-t-il que le juge soit habilité dans ce cas à prononcer la résiliation du contrat de bail initial, ainsi que l'éviction du sous-locataire sans délais, ni indemnités.

Quant au second texte, projet de loi relatif au paiement des loyers, c'est une innovation qui sera présentée parallèlement au projet de réforme de la loi du 25 Décembre 1980. Les dispositions prévues dans ce texte s'étendront à tous les baux, de locaux d'habitation, à usage professionnel, à caractère commercial, industriel et artisanal. Alors que l'article 1 de la loi n° 6-79 réduit les dispositions aux baux des locaux d'habitation ou à usage professionnel. La location reprend donc un caractère commercial, de services dont il faut s'acquitter même en cas de litige.
Le projet de loi protège également le locataire des abus du propriétaire. Des possibilités de recours au juge lui sont conférées. Un propriétaire abusif pourra être condamné à payer des dommages et intérêts, et même faire l'objet de poursuites pénales en cas de fausses déclarations.

Nadia EL ASRI

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