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L’immobilier lui aussi menacé de crise

Par L'Economiste | Edition N°:2843 Le 19/08/2008 | Partager

. Elle risque d’être aussi grave qu’aux Etats-Unis. A l’exception de l’AllemagneLe durcissement des conditions de crédit, le relèvement des taux d’intérêt et le ralentissement de la croissance ont rattrapé l’immobilier européen qui est à son tour menacé d’une crise sévère et durable. «Le contexte est très nocif. La crise risque d’être aussi grave qu’aux Etats-Unis, l’Allemagne faisant exception», estime Véronique Riches-Flores, économiste de la banque française Société Générale. En effet, rappelle l’agence de notation financière Standard and Poor’s, «dans la majorité des pays européens, les marchés du logement ont vécu un spectaculaire boom ces huit dernières années, d’ampleur comparable à celui des Etats-Unis». L’Espagne, la Grande-Bretagne et l’Irlande sont les plus exposées car le marché immobilier y partage beaucoup de traits communs avec celui des Etats-Unis: une bulle des prix (jusqu’à 146% de hausse en Espagne depuis 2000), un endettement très élevé des ménages (120% du produit intérieur brut au Royaume-Uni, 110% en Espagne) et un système de prêts à taux variable qui alourdit la charge de la dette quand les taux remontent. La consommation, qui avait été soutenue par la pratique du refinancement des emprunts immobiliers (avantageuse quand les prix montent) est maintenant fragilisée. Résultat: SP présage une «correction majeure» au Royaume-Uni, une crise «longue et douloureuse» en Espagne, et un effondrement de la construction en Irlande. «Les prix devraient perdre jusqu’à 30% par rapport à leur sommet dans les 18 prochains mois» dans ces pays, pronostique Véronique Riches-Flores. Ils ont déjà cédé 8% depuis un an outre-Manche et devraient encore lâcher 17% d’ici mai 2009, estime SP. En Espagne, les prix ont amorcé leur déclin ces derniers mois, et les ventes de logements urbains ont plongé de 34,3% par rapport à l’année dernière. En Italie, où 82% des citoyens sont propriétaires de leur logement, le taux d’endettement reste très faible, mais la conjoncture est particulièrement mauvaise, avec une croissance nulle attendue cette année. D’après la chaîne d’agences Tecnocasa, les prix et les ventes de logements ont commencé à marquer le pas il y a un an après neuf années de hausse. La tendance devrait s’accélérer cette année: le centre d’étude Nomisma table sur une chute de 10% tant des ventes de logements que des prix. Le nord de l’Europe est très vulnérable: les taux d’endettement y sont «proches de ce qu’on a dans les pays les plus exposés et les indicateurs conjoncturels ne sont pas bons», souligne Véronique Riches-Flores. En Suède, où les prix ont pris plus de 80% depuis le début des années 2000, une baisse «de 10 à 20% est envisageable», juge Cecilia Hermansson, analyste de la banque Swedbank. En France, où les prix ont également flambé, la pratique très majoritaire des taux fixes protège les ménages face à la hausse des taux. Ils sont en outre moins endettés qu’en Grande-Bretagne ou en Espagne. Mais pour les acquéreurs, les crédits deviennent plus difficiles à obtenir (11% de crédit en moins au premier semestre par rapport à 2007).Synthèse L’Economiste

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