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Habitat: Polémique opérateurs BTP/promoteurs

Par L'Economiste | Edition N°:1557 Le 09/07/2003 | Partager

. Enjeu: construire vite et à bas coût, tout en respectant l’habitabilité et la sécurité du logementL’augmentation de l’offre de logements à «bas prix» n’est pas le seul changement qu’apportera le programme de l’habitat social annoncé par les pouvoirs publics. L’évolution la plus radicale tient au changement du concept. Il s’agit de passer du concept de logement économique au sens réglementaire (valeur immobilière totale de 200.000 DH) à celui de logement social -120.000 dirhams- soit un cran en dessous de ce qui a toujours été offert jusqu’à présent. C’est un véritable challenge. La population de la clientèle visée est bien plus large parce qu’elle inclut des personnes à faibles revenus et celles qui possèdent des revenus irréguliers jusqu’alors indésirables devant les guichets bancaires. Pour le secteur immobilier, en première ligne dans ce vaste chantier, tout le challenge est de pouvoir sortir un produit compétitif, tout en restant dans la fourchette du prix fixé par les autorités. La compression des coûts de production peut-elle résister aux tentations de grignoter sur des prestations vitales pour l’habitabilité du logement? Les pouvoirs publics ont prévu une batterie d’incitations sur le plan foncier, fiscal, voire technique, de manière à baisser les coûts de production. Le tout est de faire en sorte qu’à la sortie, la valeur immobilière totale (la fameuse VIT) reste compatible avec le pouvoir d’achat des ménages auxquels sont destinés les logements, explique Bachir Oussibla, chef de division des Etudes et des Relations avec les professionnels au ministère de l’Habitat. Dans ce sens, la baisse de la TIC sur les combustibles est une excellente mesure, souligne le président de la Fédération nationale du bâtiment et des travaux publics (FNBTP), Bouchaïb Benhamida, qui ajoute cependant qu’il faut aussi lever la protection douanière sur d’autres intrants, notamment l’acier pour agir sur les coûts de production de logements.L’enjeu est d’arriver à «un produit qui respecte des standards de sécurité et de confort», insistent des opérateurs du bâtiment(1). Ces derniers redoutent en effet que la course à la réduction des coûts ne soit faite au détriment des impératifs de sécurité et qu’elle débouche au final sur la quête de fausses économies, explique le président de la FMCI (Fédération marocaine du conseil et de l’ingénierie), Noureddine Benyahia. «La réduction du coût de l’habitat social, destiné aux plus démunis, ne doit pas occulter l’obligation d’assurer la sécurité, en accordant une plus grande attention à la conception et aux études techniques, en imposant des assurances de garantie décennale qui préservent les droits des usagers et de la collectivité», martèle la Fédération du bâtiment. Que l’Etat décide d’impliquer au maximum le privé dans l’habitat social est une excellente chose, mais il doit s’assurer que les normes minimales de sécurité ont été respectées.On le voit, la charge est plutôt frontale. Le président de l’Ordre national des architectes, Omar Farkhani, est moins diplomatique dans son analyse: «Pour bien des promoteurs, les prestations en amont -l’appel à un bureau d’études ou à un architecte qualifiés- sont encore considérées comme des surcoûts», affirme-t-il. Le programme dit des 100.000 logements (en fait, de 100.000 unités en comptant aussi des lots de terrain en phase d’être bâtis) doit intégrer aussi la perspective de développement durable, poursuit-il.Trop faciles les accusations, rétorquent des promoteurs immobiliers. Mohamed Sefrioui, délégué général de la Fédération nationale de l’immobilier (FNI), estime qu’il y a une frontière entre le secteur organisé et l’activité informelle si florissante dans la promotion immobilière. Les promoteurs qui réalisent de grosses opérations n’ont pas le droit de ne pas être rigoureux et de transiger sur les questions de sécurité, fait-il remarquer. Ils font recours aux prestations d’entreprises qualifiées ou de bureaux d’études agréés, «même si ce ne sont pas forcément ceux qui sont inscrits dans des fédérations», ironise-t-il. De même, les gisements d’économies ne sont pas toujours là où les croient certains. D’importantes possibilités de gains découlent de dérogations urbanistiques et des facilités fiscales et d’accès au foncier que peuvent obtenir les promoteurs.Beaucoup de promoteurs immobiliers ont déjà anticipé les programmes d’habitat social. De plus en plus, ils réservent dans leurs opérations une proportion à l’offre ciblant les très bas revenus, quitte à opérer une péréquation afin de rentabiliser l’investissement, confie le délégué général de la Fédération de l’immobilier.Le principe de la baisse du seuil d’éligibilité au régime conventionnel (et donc aux avantages fiscaux) est aujourd’hui acquis. La prochaine loi de Finances devrait le concrétiser. L’idée serait de le ramener à un millier d’unités (les unités comprenant les logements et les lots de terrain). Si dans l’ensemble, l’adhésion des professionnels ne souffre d’aucune contestation, leur fédération (la FNI) est beaucoup plus nuancée. Elle souhaiterait que cette baisse soit «régionalisée», c’est-à-dire qu’elle tienne compte des spécificités de différentes régions du pays. L’idée est d’adopter une formule qui tienne compte de la pression de la demande: un millier d’unités sur cinq ans à Casablanca et moitié moins dans certaines villes. A la FNI, on redoute que la baisse généralisée du seuil d’éligibilité au régime conventionnel n’ouvre grand les portes de l’habitat social au secteur informel très développé dans la promotion immobilière. Ce qui se traduirait par la levée d’une importante barrière à l’entrée qui protégeait relativement le segment des logements sociaux de l’informel. In fine, la collectivité se retrouverait à subventionner l’informel et avec le risque de mettre en danger les populations qui s’installeront dans ces logements.


Fonds de garantie: Les discussions continuent

C'est bien de construire, c’est encore mieux de rendre la demande solvable. Le logement social n’échappe pas à la règle, d’autant plus que sa cible principale est formée de ménages à faibles revenus, voire à revenus irréguliers. Les fonds de garantie constituent le principal dispositif sur lequel s’appuient les pouvoirs publics pour rendre la demande solvable. Selon le schéma envisagé par le gouvernement, trois fonds de garantie devraient être créés: le premier concernant le secteur privé, le deuxième, les fonctionnaires et le troisième, destiné aux ménages à bas revenus ou à revenus irréguliers.Sur le principe, ces projets sont acquis, confie un fonctionnaire qui participe aux discussions. Il reste à régler des détails, les discussions se poursuivent toujours avec le ministère des Finances. Pour ce qui concerne le fonds de garantie du secteur privé, des tractations sont également en cours entre la CGEM (le patronat) et le Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM). L’idée serait que les entreprises intéressées contribuent à hauteur d’un pourcentage de leur masse salariale, contributions qui seraient mobilisées par la CNSS et reversées par la suite à la CDG. Abashi SHAMAMBA(1) Réunis lors d’une table ronde sur la problématique du prix de revient et l’habitat social au cours de la première journée technique de l’habitat organisée à la fin du mois dernier à Casablanca par la Fédération nationale du bâtiment et des travaux publics et l’Erac-centre.

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