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Foncier & croisssance économique
Terrains: Le gros boulet des zones industrielles

Par L'Economiste | Edition N°:2740 Le 24/03/2008 | Partager

. Près de 40% des industriels se plaignent de l’accès au foncier. L’Etat trop «omniprésent» dans l’offre. Un modèle de gestion caducDélabrement, obsolescence, enclavement... De tous les maux qui rongent au quotidien les zones industrielles, la problématique du foncier arrive en tête. Hormis Tanger, pratiquement toutes les zones sont en phase de saturation. Du coup, et faute d’extension, plusieurs centaines de demandes d’investissement restent insatisfaites. Un manque à gagner considérable qui se multiplie d’année en année à la ZI de Bernoussi, Mohammédia, Berrechid, Settat, El Jadida... L’Economiste s’est rendu auprès de plusieurs sites, le constat de saturation est inquiétant. Les délégués du commerce et de l’industrie en témoignent à leur tour dans l’ensemble des sites précités. A l’origine de cette situation, des zones de fait et non de droit, mais aussi l’héritage lourd d’un système de gestion qui a montré ses limites. Pendant longtemps, ce sont les conseils municipaux, chambres de commerce et autres communes qui ont géré les zones industrielles. C’est dire que les considérations politiques l’emportaient souvent à la logique économique. Une étude de la Banque mondiale le confirme aussi. Une enquête sur les zones industrielles a porté sur le climat de l’investissement en général auprès d’un échantillon de 465 manufactures. Les résultats sont effarants: «39% des entrepreneurs marocains estiment que l’accès à un site industriel représente un obstacle majeur au développement de leur entreprise». Autres contraintes non moins importantes face à l’acte d’investir: l’accès au financement, le taux d’imposition, l’informel, la corruption, le coût de l’énergie...Comparée à d’autres pays, la situation sur le climat de l’investissement au Maroc est jugée «particulièrement préoccupante!» Ainsi, dans un groupe de 47 pays où des enquêtes similaires ont été menées, «le Maroc figure parmi ceux où la proportion des contraintes est la plus élevée». Par rapport à la contrainte d’accès au foncier uniquement, le Maroc est classé loin derrière le Kenya, Oman, le Bangladesh, la Tanzanie... Sur ce critère précis, des pays de l’Europe de l’Est tels que la Croatie, la Lettonie, l’Estonie, la Slovénie, la Pologne... sont mieux classés que des géants industriels comme la Chine, le Brésil, voire la Russie, souligne l’enquête de la Banque mondiale.La problématique du foncier industriel au Maroc dépend de plusieurs facteurs: elle reflète des contraintes de prix, d’accès et de qualité des infrastructures et assiettes foncières. Bien entendu, les contraintes liées au foncier varient selon la région et le type d’activité de l’entreprise. Des villes comme Settat, Rabat, Casablanca, Tanger, Fès... affichent les pourcentages les plus élevés en termes de contraintes foncières.En termes d’activité, ce sont les grandes industries et les exportateurs qui sont le plus demandeurs de terrains, généralement pour des besoins d’extension. D’année en année, le marché fait face à une demande qui devient importante. Selon l’enquête, «les besoins de foncier sont estimés aujourd’hui à 113 hectares par an». La demande, poursuit l’étude, est valable pour l’ensemble des sites, mais elle se concentre principalement à Casablanca.Pour les besoins de convergence avec les orientations du Plan Emergence, la demande est appelée à passer à 200 ha par an dans les années à venir. Rappelons que la demande en Tunisie est aujourd’hui estimée entre 160 et 200 ha par an. La problématique d’accès au foncier industriel s’explique par deux raisons principales: la première est tributaire «à un régime d’accès au foncier dominé par l’Etat» alors que la seconde est liée à un modèle de gestion qui a montré ses limites. L’omniprésence de l’Etat devient une contrainte face à une offre privée très limitée. Bien que subventionnée, l’offre publique lorsqu’elle existe ne répond pas aux besoins des investisseurs. En plus, la configuration des zones à grande échelle ne répond pas aux besoins. «C’est un schéma assez rigide surtout pour les petites et moyennes industries qui cherchent des localisations proches des matières premières, de la main-d’œuvre et de la zone de commercialisation», résument les consultants en charge de l’enquête. Pour leur part, les investisseurs internationaux qui ne trouvent pas de lots appropriés se rabattent sur l’offre de l’Etat. A cette contrainte de convergence entre l’offre et la demande, s’ajoute une économie de rente et de spéculation sur les terrains subventionnés et à des prix très bas. Ce qui se traduit in situ, poursuit l’étude, par des lots en friche, des terrains improductifs pendant des années. En même temps, il y a très peu ou pas d’obstacle face à ces opérations de spéculation, relève l’enquête qui fait allusion au statut des terrains dont les attributaires ne respectent pas le cahier des charges et les clauses de valorisation: «Sans impôt foncier, ni taxe sur les terrains non construits, ni aucune planification urbaine...» Une situation qui se traduit par des rendements très élevés, lesquels finalement dissuadent l’acte d’investir. Du coup, même l’Etat se trouve souvent confronté à l’impossibilité de récupérer ses terres eu égard à la lenteur des procédures judiciaires. Au-delà des spéculations, la gestion des zones industrielles et leur entretien est un autre problème. La plupart des zones étant créées au lendemain de l’Indépendance, voire dans les années 70-80, aujourd’hui les principaux sites sont devenus délabrés et leurs équipements obsolètes. Faute de maintenance, les services publics sont généralement déficients (adduction à l’eau, assainissements, drainage, éclairage, rejets industriels...). Par ailleurs, la réhabilitation devient de plus en plus onéreuse et complexe compte tenu de l’état de l’existant. L’analyse de l’état des lieux a permis de formuler des recommandations: une simplification des procédures, des outils modernes de planification foncière et une facilitation des financements hors site. Pour commencer, l’étude recommande d’accélérer la réhabilitation des lots dits Panazi (Programme national d’aménagement des ZI qui remonte aux sites aménagés entre 1980 et 1995). Autre action recommandée, la notion d’aménageur comme guichet unique en charge des démarches administratives et de la gestion des ZI. «La démarche impliquerait que les terrains de l’Etat soient vendus ou concédés en lots importants aux prix du marché à des industriels ou des aménageurs privés comme à Bouskoura». Parallèlement aux zones à développer par le privé, l’Etat est appelé à réduire ses interventions dans l’allocation et la subvention de lots individuels. Pour sa part, le rôle du département du Commerce et de l’Industrie (MCI) est à son tour appelé à passer du statut d’intervenant actif dans l’offre de foncier industriel à celui de «facilitateur de l’offre privée».


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Le diagnostic est sans appel. De nombreuses déficiences structurelles sont relevées dans les fonctions de gestion, de planification et d’administration foncière au Maroc. Selon l’enquête de la Banque mondiale, «la complexité des procédures administratives et la mauvaise qualité des prestations offertes dans les ZI découragent l’investissement de type industriel». Par ailleurs, poursuit l’étude, les outils modernes de gestion foncière sont très peu utilisés, sinon inexistants. De même, le système d’information reste très partiel sans données économiques nécessaires à la planification. Le schéma d’aménagement urbain (SDAU) et le plan d’aménagement ne contiennent pas d’informations sur le sol urbain qu’il soit industriel, résidentiel ou commercial. Amin RBOUB

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