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    Economie

    Financement du logement : Plan d'épargne-logement et marché hypothécaire à la rescousse

    Par L'Economiste | Edition N°:155 Le 24/11/1994 | Partager

    Le logement subit les contrecoups d'un déficit de ressources à long terme. Institutions spécialisées et banques exigent une bonne rentabilité pour engager leurs fonds.

    L'immobilier se heurte à un système de financement imparfait marqué par une insuffisance structurelle de ressources longues. La contribution des institutions financières est encore faible, comparée à la production totale de logements. C'est ce qui ressort du rapport réalisé par le Groupement Team Maroc/Team International et présenté lors du colloque national sur l'habitat(1). En 1990, l'intervention bancaire n'avait atteint que 2,4 milliards de Dirhams pour une production de 12,2 milliards (hors logements non réglementaires). Le CIH a débloqué 2 milliards de Dirhams. Les autres banques ont contribué à hauteur de 400 millions de Dirhams. Sur la même période, l'encours global des crédits à l'immobilier a atteint 10,6 milliards de Dirhams, dont 7,4 milliards pour le CIH, fait ressortir le rapport 93 de cet organisme. Celui-ci a vu sa part dans les encours monter à 8,6 milliards au cours du dernier exercice, sur un montant global de près de 13,8 milliards. Globalement, pour le dernier exercice, le montant total des approbations est monté à 2,5 milliards de Dirhams pour un déblocage de 2,1 milliards.

    Les ménages ont directement investi 900 millions de Dirhams pour un production de 7,7 milliards. Ils ont réalisé 70% des logements réglementaires et bénéficié du tiers des crédits à la construction de logements neufs. Les promoteurs privés ont réalisé 18% des logements réglementaires pour un montant de 3,5 milliards de Dirhams. Ils ont financé un peu moins du tiers de leur production. Le crédit bancaire représente 41,5% du montant global des financements.

    Quant aux promoteurs publics, ils ont produit 12% des logements réglementaires en 1990, soit une valeur d'un milliard de Dirhams.

    Immeubles et villas

    Par types de logement, les immeubles ont bénéficié de 51% des crédits, moins du tiers est allé à l'habitation marocaine et 17% à la villa.

    Il est noté dans le rapport que l'organisation du système de financement de l'habitat provoque un phénomène classique de gaspillage des ressources rares. "Ceci est considéré comme étant très fréquent dans une économie libérale, lorsque le système est marqué par des blocages ou des dysfonctionnements empêchant son auto-régulation".

    Toutefois, les experts du Groupement Team estiment que la crise que traverse le secteur devrait permettre de réduire le stock de logements en surplus. Mais cela ne suffirait pas, d'autant que les dysfonctionnements caractérisant le système sont structurels. En fait, le système financier est obligé de limiter ses concours et exige un niveau élevé de solvabilité en raison de la rareté des ressources à long terme et des difficultés de refinancement.

    La demande susceptible de répondre aux conditions de solvabilité exigées par le système s'adresse à un type particulier de logement de standing.

    Le système ne fonctionne régulièrement que si un flux régulier de nouveaux emprunteurs solvables renforce la demande de crédits et de logements, souligne le rapport.

    Le blocage du système peut ainsi provenir du coût prohibitif du crédit et de la consommation.

    Autre problème, critiqué par les participants et évoqué dans le rapport: l'Etat effectue une ponction systématique sur l'épargne institutionnelle d'où des pertes de ressources conséquentes pour le circuit financier.

    En outre, il est f ait remarquer qu'il existe une incompatibilité entre les contraintes financières du secteur bancaire et la priorité nationale en faveur de l'habitat économique.

    Dernier élément: l'Etat, dont la mission consiste à réorganiser le système dans le cas où celui-ci ne permet pas d'atteindre les objectifs en matière de logement, joue le rôle de promoteur immobilier au détriment de sa fonction de législateur et de régulateur.

    Ressources longues

    Deux solutions majeures ont été présentées par les participants à l'atelier financement: la mise en place d'une épargne-logement, entamée d'ailleurs par certaines banques, et l'instauration d'un marché hypothécaire.

    Premier cas: le titulaire d'un plan d'épargne-logement peut bénéficier d'un effet de levier intéressant de son épargne et moduler la durée de remboursement en fonction de mensualités adaptées à son revenu.

    Second cas: le marché hypothécaire s'inscrit dans l'optique-globale de la restructuration du marché des capitaux. Une étude a déjà été effectuée par un cabinet américain pour le compte du Ministère des Finances, mais le projet n'est pas encore ficelé. Ce marché hypothécaire permet d'assurer la transformation de ressources courtes en emplois à long terme. De plus, il offre aux institutions propriétaires des hypothèques (principalement les banques et les organismes de financement de l'immobilier) la possibilité de collecter plus de ressources en vue de consentir davantage de prêts. D'ailleurs, avec les mesures prudentielles, les banques ont toujours souhaité la titrisation de certaines de leurs créances de manière à élargir leurs possibilités d'intervention. Pour les emprunteurs, l'avantage consiste en l'abaissement possible du coût du crédit après une période de rodage. Les investisseurs pourront en ce qui les concerne disposer de nouveaux produits de placement.

    Pour soutenir le marché hypothécaire, le colloque estime qu'il est nécessaire de créer une autorité de tutelle ayant pour mission la régulation des cours en se portant acquéreur ou vendeur de billets de mobilisation.

    Il est souhaité qu'une agence gouvernementale spécialisée soit mise en place pour racheter les crédits hypothécaires résidentiels et permettre ainsi, en créant un marché secondaire, de pallier le handicap majeur des banques commerciales: l'indisponibilité de ressources à long terme.

    A.D.N.

    Une structure des coûts très variable

    LE coût du logement est composé de 8 postes de dépenses. Il s'agit de la charge foncière, des études, des travaux de gros oeuvre, du second oeuvre, des autres travaux, des frais annexes, des frais financiers et des frais de commercialisation.

    L'étude du Groupement Team fait remarquer que les composantes varient en fonction du type de logement et de ses caractéristiques physiques, de la nature et du lieu des lotissements et selon qu'il s'agit de projets financés ou non. Le coût moyen du m2 de plancher hors charge foncière, pour tout type de construction et de projets ayant bénéficié ou non de financement, est estimé à 1.641 Dirhams.

    Gros et second oeuvre absorbent respectivement 46,4 et 42,7% des fonds. Viennent ensuite les frais financiers (7,1%), les études et les frais annexes (1,3% chacun). 1,1% des ressources sont consacrées aux autres travaux tandis que les frais de commercialisation ne sont comptabilisés que pour 0,1% du coût total.

    Cette structure des coûts est différente pour les projets financés dont les frais bancaires remontent à 16%, avec un plafond de 22,5% pour la villa et de 19% pour l'habitation marocaine (construction à deux niveaux avec 4 pièces d'une superficie moyenne de 105m2).

    Par type de logement, la villa revient à 1.871 Dirhams le M2, l'immeuble à 1.734 et l'habitation marocaine à 1.227. Il est à noter que les coûts de construction varient de manière importante selon la taille des villes. Ainsi, pour la villa, une différence de 17% est enregistrée d'une petite ville à une grande ville. Un décalage de 23 et 36% est observé pour l'immeuble et l'habitation marocaine.


    (1) Le colloque, organisé par le ministère de l'Habitat, a eu lieu les 27 et 28 octobre à Rabat. Le document de travail était constitué par "l'étude relative au processus de production et de développement du secteur de l'habitat au Maroc", réalisé par le Groupement Team Maroc/ Team International.

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