×L'Editorialjustice régions Dossiers Compétences & RH Société Brèves International Brèves internationales Courrier des Lecteurs LE CERCLE DES EXPERTS Documents Lois à polémiques Docs de L'Economiste prix-de-la-recherche Prix de L'Economiste Perspective 7,7 Milliards by SparkNews Earth Beats Solutions & Co Impact Journalism Day cop22Spécial Cop22 Communication Financière

Economie

Financement du logement: le dossier ressurgit

Par L'Economiste | Edition N°:34 Le 18/06/1992 | Partager

Personne n'aperçoit de solution stable au financement du logement social. Pourtant, il est considéré comme une des pierres angulaires de l'amélioration du niveau de vie, donc en principe, il bénéficie d'une politique spécifique. Or celle-ci s'est effondrée sous deux charges: la réduction de l'implication étatique dans un premier temps, puis plus récemment, la libéralisation des marchés financiers, du moins pour ce qui ne concerne pas le financement du Trésor.

Ce sont les réclamations de paiement des arriérés accumulés auprès de la société Attacharouk, par les entreprises de bâtiment qui ont remis le dossier à l'ordre du jour(1).
Auparavant, le CIH, principal instrument de financement du logement social a vu fondre ses ressources et s'en était inquiété auprès des autorités monétaires, notamment lors du dernier CCCMF, mais sans obtenir de réponse à ses inquiétudes(2).
Il y a un peu plus d'un an, le Ministère de l'Habitat avait tenté sans succès de faire atténuer les dispositions concernant les emplois obligatoires des banques destinés à financer le CIH. A cette époque, M. Mohamed Berrada, Ministre des Finances, avait annoncé que serait lancée une politique rénovée de financement, notamment dans la branche du logement social.

Puis le dossier avait disparu, sans que l'on puisse vraiment savoir pourquoi, aujourd'hui, il n'a pas davantage retenu l'attention des pouvoirs publics, spécialement au niveau du Ministère des Finances lui-même.
En principe, le dossier est à nouveau ouvert maintenant. Une rencontre a eu lieu le Lundi 8 Juin, entre la Fédération Nationale du Bâtiment et des Travaux Publics, les Ministères des Finances, des Travaux Publics et de l'Habitat(3).
Lors de cette rencontre de haut niveau puisque le Président de la Fédération et les Ministres eux-mêmes étaient présents, il a été pris deux types de décisions.

Pour le court terme, la question des arriérés de paiements devait être réglée avec un versement du Trésor en faveur du CIH de manière à relancer les financements des acquéreurs de logements sur le programme Attacharouk. Parallèlement, le CIH a obtenu de pouvoir lancer un emprunt obligataire, ce qu'il a fait immédiatement. Environ 200 millions de DH devraient donc être injectés sur ce programme dans les mois qui viennent, dont 40 millions immédiatement. Les opérations devraient en être débloquées, tant du côté du financement des acquéreurs que du côté du paiement des entreprises attributaires. Ces mesures d'urgence, ne règlent pas le problème de fond concernant le financement du logement social pour les autres programmes.

Le deuxième type de décision concerne le moyen terme. Une commission a commencé à travailler avant la Fête de l'Aïd El Adha et doit, en principe tenir une autre séance de travail avant la fin de cette semaine. Cette commission est pilotée par les services du Trésor, au Ministère des Finances.
Une première idée a été lancée de frapper à la porte des banques, y compris commerciales. Un système de consortium leur est proposé, via le GPBM. Pour l'instant les banques n'ont pas encore étudié la proposition, laquelle doit encore être affinée au niveau des administrations.

Très globalement, on estime au Ministère de l'Habitat qu'il faudrait arriver à mobiliser un montant de l'ordre de 2 milliards de DH, dont environ 450 sur le programme Attacharouk (en période de pointe).
Rapidement sondés au lendemain de la Fête, les milieux bancaires, publics comme privés, doutent de la possibilité de consortialiser un montant de cet ordre. Il ne s'agit pas du montant lui-même précisent-ils, mais du fait que par essence le logement social nécessite des termes très longs, de 15 à 20 ans.

Escompte d'hypothèques auprès de Bank Al Maghrib?

Les banquiers doutent que ce type de mobilisation soit réalisable dans des conditions saines. A la Banque Populaire, l'état major lance l'idée,"qu'il faudrait d'abord étudier de près", précise-t-il, d'un système de réescompte hypothécaire auprès de Bank Al Maghrib. M. Abdelatif Laraki, Président de la banque, rappelle que des instruments similaires ont fonctionné en Europe au moment de la reconstruction ËËË ËËË et lorsque les enfants du Baby Boom sont arrivés en âge de fonder des foyers. La BCP est, après le CIH, le deuxième intervenant direct, dans le financement du logement. Elle a engagé en 1990, 452 millions de DH(4) pour 11.443 logements. Elle intervient aussi indirectement, aux travers de soutiens apportés au CIH et à la CNCA.

Du côté du CIH, l'encadrement se dit favorable à la libéralisation financière, mais évoque l'idée de séparer les actions à caractère social des autres. Pour les premières, déjà gérées selon un mode particulier, il reste la question des ressources à des conditions concessionnelles parmi lesquelles les emplois obligatoires, imposés aux autres banques ont disparu dans le cadre de la libéralisation.

L'argent de la CNSS

Pour la Fédération du Bâtiment, M. Lahjouji réitère la proposition faite par la CGEM, de réaliser des montages financiers à partir des dépôts de la CNSS auprès de la CDG. Le raisonnement est simple: "c'est l'argent des travailleurs, il doit leur profiter". Au passage, la CDG a à essuyer des reproches vifs concernant les taux de rémunération de ces dépôts, y compris après les légères hausses consenties en 1990 et 1991. S'y ajoutent des comparaisons ironiques avec le financement des équipements de golf.

Du côté du Ministère de l'Habitat, Moulay Cheraf Tahiri, Directeur de la Planification et de la Programmation redoute de voir la politique de logement social se ralentir du fait des problèmes de financement. Il souligne que "des instruments efficaces avaient été mis au point, comme la péréquation, la maîtrise d'ouvrage déléguée et le lot équipé" et que ces instruments sont sous la menace de s'étioler faute de moyens financiers pour les alimenter.
De toutes parts, les critiques convergent vers l'impréparation de la libéralisation financière: la disparition des emplois obligatoires est généralement reconnue comme cohérente avec cette libéralisation, mais l'absence de stratégie de rechange est vertement fustigée.

Relève décevante du privé et des collectivités locales

LA politique de logement social n'est vraiment eu droit de cité, qu'après les chiffres jugés catastrophiques du recensement de 1971, lequel avait identifié 20% des ménages urbains vivant dans des bidonvilles.
Le gouvernement de l'époque décide alors de créer une structure permanente, un ministère spécialisé, en charge de l'habitat et de ce qui n'était pas encore l'urbanisme. Ce dernier est récemment passé sous la responsabilité du Ministère de l'Intérieur.
De 1973 à 1987, l'essentiel de la réalisation de logement est le fait de l'Etat, lui-même ou par les établissements dépendants de lui. On estime aujourd'hui que les quatre cinquièmes du cadre bâti (lotissement compris) de Rabat-Salé est le fait de l'Etat ou des organismes sous tutelle. Pour Casablanca hors Médina, cette proportion est des deux tiers. Pour Meknès elle est de la moitié. Sur Kénitra, ville témoin à cause de l'ampleur de ses problèmes de bidonvilles dans les années 70, l'intervention publique représente 70% du cadre bâti, toujours y compris l'action de lotissement.

La relève par le privé et par les collectivités locales est décevante. Décidée en 1987-88, la passation du relai calculait que le privé pouvait réaliser jusqu'à la moitié de la demande solvable et les collectivités locales s'occuperaient du tiers de la demande. Le reste demeurerait sous la responsabilité de l'Etat, avec une orientation marquée vers les cas les plus difficiles.
On ne sait que peu de choses sur les travaux effectivement conduits par les collectivités locales. Sont cependant citées des opérations réalisées par les communes de Roches Noires, Mers Sultan ou Tetouan.
Du côté de la promotion privée, le niveau enregistré des constructions de logements, tous standing confondus, est d'environ 15% de ce qui était souhaitable.

Pour l'instant, il n'y a pas d'explications nettes et claires sur les facteurs qui ont engendré une déception de cette ampleur.
Concernant les logements destinés aux populations les plus pauvres, la part des ménages urbains et suburbains vivant en bidonville est tombée à 13% en 1982, soit 204.100 ménages, puis à 7,8% en 1989, soit 165.500 ménages.
Au début des années 80, le budget d'investissement du Ministère de l'Habitat tournait autour de 800 millions de DH et autorisait des réalisations directes. Dix ans plus tard, il est de l'ordre de 100 millions de DH et est en priorité orienté vers des financements d'études ou des interventions classées sous l'étiquette "socio-politiques". Par contre, les montants des engagements des organismes sous tutelle se sont considérablement accrûs.
Très faibles à la fin des années 70, ils sont passés à 2 milliards de DH en 1989. S'y ajoutent aussi les interventions du CIH, de la Banque Populaire et de la CNCA, pour un montant global de 3 milliards de DH, lors de la dernière année des emplois obligatoires et des prêts extérieurs garantis.

Demande évolutive

LE montant global des besoins en logement fait toujours l'objet de discussions byzantines.
Cependant, si l'on compte la résorption des bidonvilles, l'habitat insalubre ou vétuste, la croissance démographique, l'exode rural et la baisse de la densité, il faut tabler sur des besoins de 164.500 logements par an, tous standing confondus. Selon les travaux du CERED dépendant de la Direction de la Statistique, les besoins en logements auront tendance à baisser.

Entre 1993 et 1997, ils devraient être de 159.000 unités/an et entre 1998 et 2003, ils seraient de 144.000 unités/an, sous réserve qu'à chaque période, les besoins soient effectivement pourvus, ce qui pour l'instant n'est pas le cas.
Si la croissance de la demande devrait se ralentir, par contre les exigences de cette demande, elles, devraient évoluer de façon forte. Les experts estiment par exemple que la moyenne actuelle de 5,5 personnes par logement (7 personnes par logement dans les Médinas) ira en se réduisant. Ils pensent que cette moyenne se situera entre 4 et 4,5 personnes par logement en 2005. Compte tenu de l'évolution probable de la cellule familiale, si la baisse de la densité n'est pas possible d'ici 2005, il en résultera des phénomènes de mécontentement graves. Toujours dans le domaine des comportements, une enquête dont on n'a encore que les données brutes vient de révéler que les ex-bidonvillois relogés se sédentarisent dans des proportions très fortes. Ces résultats viennent contredire l'idée répandue selon laquelle les programmes de résorption de bidonvilles donnent lieu à des spéculations et finalement encouragent les comportements de gaspillage de l'effort de la collectivité en faveur des mal logés. Sur le programme de Errahma à Salé, seulement 9,2% des familles ne se trouvent plus dans les locaux où elles avaient été relogées. On attendait un taux d'au moins 15 à 20%. Après coup, le taux très bas relevé est expliqué par le fait que ce programme a pu retisser une vie sociale tandis que l'identification des bénéficiaires a découragé les tentations de spéculations.

N. S.

(1) Cf L'Economiste du 21 Mai 1992
(2) Cf L'Economiste du 4 Juin 1992
(3) Cf L'Economiste du 11 Juin 1992
(4) Sources Direction de la Planification et de la Programmation, Ministère de l'Habitat.

  • SUIVEZ-NOUS:

  1. CONTACT

    +212 522 95 36 00
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]
    [email protected]

    70, Bd Al Massira Khadra
    Casablanca, Maroc

  • Assabah
  • Atlantic Radio
  • Eco-Medias
  • Ecoprint
  • Esjc