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    Crédit-bail immobilier
    Quel traitement comptable?

    Par Driss SKALLI | Edition N°:4760 Le 27/04/2016 | Partager

    Driss Skalli est directeur fondateur de l’ISG et aussi enseignant d'audit et de fiscalité

    Pour financer ses investissements, l'entreprise a le choix entre différents moyens de financement, tels que l'autofinancement, les emprunts bancaires à moyen ou long terme et le crédit-bail (leasing).
    Sur le plan économique, le crédit-bail constitue un moyen de financement des acquisitions d’immobilisations et de financement des investissements.
    Sur le plan juridique, le crédit-bail est un contrat de location de biens permettant au locataire d'acquérir ces biens, en fin de contrat, moyennant le paiement d'une valeur résiduelle (option d’achat). Il met en relation trois parties:
    le fournisseur (d’immobilisations), vendeur des biens destinés à la location,
    la société de crédit-bail, propriétaire du bien loué
    le preneur, utilisateur du bien (locataire).
    Les sommes versées par l'utilisateur du bien constituent des charges appelées redevances de leasing.
    Selon l'IASB (International Accounting Standards Board) qui a élaboré les normes IFRS (International Financial Reporting Standards), les transactions de l'entreprise doivent être enregistrées et présentées conformément à leur nature et à la réalité financière sans s'en tenir uniquement à leur apparence juridique. Dans le traitement comptable actuel, ce principe n'est pas appliqué, en matière de crédit-bail (leasing).

    ■ Traitement comptable actuel

    credit_bail_immobilier_060.jpg

    En effet, les redevances de leasing (loyers) sont comptabilisées en charges durant la période de location et à la levée de l'option d'achat, le montant de la valeur résiduelle est porté en immobilisations (constructions) estimant que ce n'est qu'à ce moment que l'entreprise devient propriétaire du bien; d'où la prééminence du droit sur la réalité économique. Ce montant est nettement inférieur à la valeur réelle du bien immobilier à sa date d'entrée à l'actif et le calcul des amortissements se trouve faussé, puisque celui-ci se fera sur une durée de 20 ans sans tenir compte de la période d'utilisation (de location) déjà passée.
    Aux Etats-Unis, certains leasings donnent lieu, dès le départ, à l'inscription de la valeur du bien à l'actif (prééminence de la réalité économique).

    ■ Proposition d'un traitement comptable avec la prééminence de la réalité sur l'apparence
    Le montant de l'investissement étant connu dès la signature du contrat de crédit-bail immobilier portant sur un bien immeuble construit, il conviendrait de:
    - D éduire de ce montant de l'investissement celui de la valeur résiduelle à payer en fin de contrat pour le rachat et qui sera comptabilisé, en fin de bail, par l'entreprise en immobilisations (constructions) en tant que propriétaire.
    - Répartir le montant de l'investissement, après cette déduction, sur la durée du bail, par exemple 10 ans, soit 120 échéances mensuelles et enregistrer pour chaque échéance, dans un compte "immobilisations en cours d'acquisition", le montant correspondant ; le reste par rapport au montant de la redevance serait comptabilisé en charges en tenant compte de la TVA récupérable calculée sur cette redevance. Ce montant porté en charges serait limité fiscalement à la dotation aux amortissements qui aurait été calculée sur la base du montant de l'investissement, sur une durée normale d'utilisation de 20 ans.
    - En fin de bail, le montant de la valeur résiduelle payée pour le rachat, déduite du montant de l'investissement, comme précisé ci-dessus, sera comptabilisé en immobilisations (constructions) tout comme les "immobilisations en cours d'acquisition" dont le compte se trouvera soldé. Le solde de ce compte d'immobilisations (constructions) correspondra évidemment au montant de l'investissement porté sur le contrat de crédit-bail.
    - Les dotations aux amortissements, à la levée d'option d'achat, seraient pratiquées sur la base de ce montant de l'investissement sur la  durée théorique restante d'utilisation de 10 ans (après la durée de bail, donc d'utilisation, retenue de 10 ans), avec une réintégration fiscale par rapport à la durée normale d'amortissement de 20 ans prévue pour les constructions.

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