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Jurisprudences inédites de la Cour de cassation

Par L'Economiste | Edition N°:4537 Le 01/06/2015 | Partager
L’acquéreur de bonne foi protégé même en cas de faux contrat!
Le conservateur n’a pas toujours carte blanche
Le titre foncier mère inattaquable

Présidée par Mustapha Fares, la Cour de cassation annonce la prochaine création d’une chambre destinée au contentieux foncier

Le droit foncier donne lieu à une riche jurisprudence. D’où l’intérêt des rencontres organisées conjointement depuis 2013 par la Cour de cassation et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie. La 3e édition, tenue les 29 et 30 mai à Marrakech, a été réservée à «La sécurité foncière» à l’heure où la spoliation des terrains bâtis ou non bâtis continue d’inquiéter les propriétaires ou leurs ayant-droits et d’enfanter des procès.
Quelle est la position du juge face à l’acquéreur de bonne foi d’un immeuble? Surtout lorsque le véritable propriétaire conteste la légalité du contrat de vente. «Lorsqu’il est prouvé que c’est un faux, le contrat est considéré comme nul et non avenu. Il ne produit par conséquent aucun effet alors même qu’il a été enregistré sur le titre foncier», selon notamment l’arrêt n°1107 du 26 mars 2008 de la Cour de cassation. Le faux et usage de faux «ne produit aucun effet que ce soit entre les contractants ou leurs ayant-droits», relève la haute instance dans une autre décision du 21 juillet 2011.
Deux ans après, il y aura un revirement jurisprudentiel plus que discutable. La Cour de cassation a fait valoir cette fois-ci «l’intérêt général» pour donner raison à l’acquéreur de bonne foi ayant procédé à l’inscription de ses droits sur le titre foncier. Même si le contrat à la base de la procédure est un faux!
Les magistrats renvoient notamment à l’article 66 du Dahir du 12 août 1913 relatif à l’immatriculation foncière: L’annulation de l’inscription d’un droit réel (comme le droit de propriété) «ne peut en aucun cas être opposée aux tiers de bonne foi». Ce paragraphe a été introduit en 2011 via la loi 14-07 portant réforme du Dahir sur l’immatriculation foncière. Le législateur a voulu visiblement réduire coûte que coûte les torts subis par l’acheteur de bonne foi. Mais à quel prix? Arguant l’intérêt général, la Cour de cassation s’inscrit à son tour dans cette mouvance. Elle retient le principe de l’opposabilité des inscriptions figurant sur un titre foncier. Y compris à l’égard d’un propriétaire spolié de son bien immobilier et dont les droits sont inscrits à la Conservation foncière. Telle est finalement la portée inquiétante de l’arrêt n° 170 du 20 mars 2013 (dossier n°2820/1/1/2012). Est-ce la raison pour laquelle Hassan Monsif manifeste des réserves à l’égard de certaines jurisprudences? Ce juge à la chambre civile de la Cour de cassation en a présenté quelques échantillons dans son exposé sur «Le rôle de la jurisprudence dans la garantie de la sécurité foncière». L’une des plus récentes, celle du 3 juin 2014, porte sur l’explication et l’interprétation jurisprudentielle de l’article 278 du code des droits réels. «Selon celle-ci, seuls les créanciers ont la qualité de demander l’annulation d’une donation», précise le haut magistrat. Dans le cas d’espèce, il s’agissait d’un créancier ayant inscrit une hypothèque sur le titre foncier d’un immeuble appartenant à son débiteur. Vu que le créancier a donné son accord à la donation, «le conservateur foncier ne peut se prévaloir de l’article 278 du code des droits réels». Ce haut fonctionnaire n’a pas donc la qualité pour réclamer l’annulation de la donation: le conservateur foncier ne peut pas se substituer au créancier pour exercer son droit à contester.
La jurisprudence a par ailleurs consacré le statut «définitif du titre foncier». Ce principe s’insère justement dans la sécurité juridique émanant d’un acte établi en bonne et due forme par la puissance publique. En 1998, la chambre civile de la plus haute juridiction du Royaume a considéré qu’on «ne peut radier un titre foncier et recommencer la procédure d’immatriculation…». L’on pourrait faire ainsi un parallélisme entre le jugement ayant l’autorité de la force jugée et le titre foncier définitif. Deux décisions de la Cour de cassation vont consacrer en 2002 le caractère inattaquable de l’immatriculation foncière définitive (voir encadré). Elle se base sur l’établissement du titre foncier mère après les formalités engagées: demande d’enregistrement, bornage, publicité et non contestation de tiers.

L’exception du titre parcellaire

L’immatriculation foncière définitive «ne peut faire l’objet de recours ni devant les juridictions administratives, ni devant les juridictions ordinaires (de droit commun)». Un arrêt du 24 septembre 2008 confirme cette orientation qui a ses exceptions. L’une d’elles concerne le titre foncier établi après lotissement. «Ce dernier fait partie des titres fonciers parcellaires: copropriété, morcellement, lotissement. Ils sont établis à partir du titre mère», précise Rachid Benabdellah, chef de service du contrôle des procédures d’immatriculation. Le titre foncier établi après lotissement ne bénéficie pas «d’une immunité» juridique absolue ni d’un statut «définitif», selon la décision n°285 rendue le 22 janvier 2002 par la Cour de cassation.
Autre cas, l’établissement d’un second titre foncier alors que l’immeuble en a déjà un. La chambre civile de l’instance que préside Mustapha Fares a tranché, le 24 février 2010, dans une affaire portant sur un terrain. Son arrêt opte pour «la radiation du second titre foncier» et reconnaît l’illégalité de l’acte engagé par le conservateur foncier. Le dossier en cause démontre les limites apportées au caractère définitif d’une immatriculation foncière.
Une 3e exception est soulevée. Elle limite le caractère définitif d’une immatriculation foncière aux seuls droits réels: droit de propriété, de jouissance, de nue-propriété. Pas question en revanche de faire bénéficier les détenteurs d’un droit personnel. Une créance par exemple.

Faiçal FAQUIHI

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