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    Analyse

    Immatriculation foncière
    Le far west rural, un gros réservoir financier

    Par L'Economiste | Edition N°:4166 Le 06/12/2013 | Partager
    Terrains éclatés, en litige et aux régimes complexes
    Gratuité pour encourager les petits propriétaires
    Un bien immeuble titré donne accès au crédit

    Si l’immatriculation foncière a gagné du terrain dans les villes, ce n’est pas le cas dans les campagnes. Ce que le DG de

    Quoique gratuite, l’immatriculation foncière dans le monde rural pourrait générer de nouvelles ressources: un terrain titré prend de la valeur tout en devenant plus facilement vendable. En 2012, les recettes de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie ont dépassé les 4,16 milliards de DH. Soit une hausse de 12% par rapport à 2011

    l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie, Taoufik Cherkaoui, qualifie de «challenge» particulièrement au niveau des petites et très petites propriétés. Même le patrimoine foncier de l’Etat en milieu rural ou appartenant à des établissements sous sa tutelle est sous-immatriculé. Alors qu’elle fête un siècle de vie, la Conservation foncière -doyenne des administrations- a donc de beaux jours devant elle (cf. L’Economiste du 29 novembre 2013). 
    Pour assainir ce passif historique, l’Agence a lancé des opérations grandeur nature visant «l’immatriculation collective et gratuite de propriétés implantées dans les communes rurales».
    Dans la foulée, plusieurs conventions ont été signées avec le ministère de l’Intérieur, la Direction des domaines, le Haut commissariat aux eaux et forêts… «1,85 million d’hectares de forêt immatriculés en 2013 contre seulement 13.000 ha en 2006», se félicite-t-on à la Conservation foncière. L’immatriculation des biens fonciers de l’Etat en milieu rural se fait gratuitement ou presque.
    Mais là où le dossier prend vraiment de l’ampleur, c’est lorsqu’un banquier entre en scène pour exposer, arguments à l’appui, en quoi les terres du monde rural sont une mine d’or. Bref et précis, le DG du Crédit Agricole, Karim Tajmouati, va faire plonger son auditoire dans les méandres de la finance. La scène se passe le 29 novembre à Skhirat. «L’immatriculation foncière est un formidable levier de développement du secteur bancaire. Sachant que le Maroc est leader dans la région en termes de taille et de profondeur. Son statut n’est comparable qu’avec le système bancaire sud-africain», annonce-t-il.
    L’immatriculation foncière comporte, selon le top management du Crédit Agricole, «trois vertus»: D’abord, source d’épargne pour les particuliers et qui a servi de fondement pour le développement bancaire durant les 20 dernières années. Ensuite, c’est un support d’investissement pour les entreprises, agricoles par exemple, qui parviennent à «valoriser leur patrimoine foncier dans leurs bilans». Le banquier va briser par la même occasion un cliché: «La difficulté de financement vient d’une opacité informationnelle».

    Un siècle après sa création, la Conservation foncière possède plus de 1.500 cartes topographiques de base, générales et thématiques. Documents qui recèlent des informations pour les promoteurs ou les activités touristiques (randonnées par exemple). Les échelles donnent une idée sur le degré de précision des cartes établies par les équipes de l’Agence nationale de la conservation foncière

    Plus une entreprise est transparente, plus elle aura des chances d’accéder aux crédits. D’où la portée d’un bilan exhaustif regroupant les données financières, juridiques (litiges) et sociales les plus complètes. L’immatriculation foncière permet de rendre visible un patrimoine et donc de renforcer les capacités d’une entreprise à s’endetter. Surtout si elle a des ambitions d’expansion en termes de taille et d’investissement. Les banquiers, eux, demeurent «très friands des hypothèques», reconnaît le DG du Crédit Agricole. L’hypothèque est justement un droit de créance qui est inscrit sur les titres fonciers. En disposant d’une sûreté réelle (portant sur un terrain ou un bâtiment), la banque sera plus disposée à prêter.
    Et c’est finalement ce qui fait la 3e vertu de l’immatriculation foncière: «Elle offre le plus haut degré de sûreté juste après le nantissement sur les biens précieux», argue Tajmouati.
    La Banque centrale confirme puisque ses réglementations classent, par ordre d’importance, l’hypothèque juste derrière le nantissement des biens précieux tels que l’or. D’ailleurs, de 2010 à 2013, les crédits immobiliers sont passés de 26 milliards à un peu moins de 32 milliards. Ce qui constitue un tiers du financement accordé à l’économie. La terre source de richesses et valeur refuge. Ne soyons pas naïfs pour autant: la valeur d’un terrain agricole dépend de sa situation, de son degré d’utilité…: Settat n’est pas Bouarfa.
    Toujours est-il que c’est au far west rural que s’inscrit l’avenir. Conscients, les banquiers se frottent les mains. «C’est le monde rural qui m’interpelle», dira d’ailleurs le DG du Crédit Agricole. Et il a raison d’y croire même si l’immatriculation foncière peine à se populariser.

    L’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie assure que les procédures d’immatriculation des terrains situés dans les communes rurales se font gratuitement pour encourager les petits propriétaires à titrer leurs biens

    Rendue difficile à cause de la complexité du régime (melk, terres collectives ou soulalyates, ouakf…). Hamid Rbai, directeur de la Conservation foncière, et son ex-confrère, Mustapha Fekkar, ex-conservateur général devenu notaire depuis, sont d’accord pour que le législateur réfléchisse à un cadre juridique global pour faciliter l’immatriculation de ces terres rurales.
    En attendant, le DG du Crédit Agricole avance avec précaution un chiffre pour démontrer le potentiel à monétiser: «Seuls 15% de la surface agricole utile sont associés à des biens d’immatriculation non indivis. Ils sont de plus les seuls à ouvrir la voie au financement».
    C’est «un potentiel énorme qui reste à exploiter». A part leur petitesse, les terrains en milieu rural se retrouvent encore plus éclatés à cause du nombre important d’héritiers. Souvent couplé à une multitude de litiges inextricables.
    Pour contourner relativement ces obstacles, le Crédit Agricole a créé une filiale «Tamwil El Fellah». Elle permet aux agriculteurs dont les terrains ne sont pas immatriculés d’accéder au financement. Son programme a fait l’objet d’une convention, signée le 22 avril 2008 avec l’Etat, et qui s’inscrit dans les objectifs du «plan Maroc Vert». Celui-ci «table sur la réhabilitation d’un million d’exploitations agricoles relevant du pilier II dit «agriculture solidaire».
    Un montant de crédit de 5 milliards de DH! C’est ce que prévoyait en tout cas le business plan prévisionnel sur 5 ans de la filiale du groupe Crédit Agricole, Tamwil El Fellah (TEF), au profit de 100.000 petits et moyens agriculteurs. Cette cible fait partie d’une catégorie d’agriculteurs qui était exclue du système de financement bancaire (cf. L’Economiste du 8 septembre 2010). Le programme «est réparti entre la clientèle éligible à Tamwil El Fellah et celle relevant d’une approche micro-finance».

    Des pistes à explorer

    Les demandes d’immatriculation ont atteint 370.000 en milieu rural.

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    Elles couvrent 4,4 millions d’hectares, soit 75% de la superficie. Pourtant, de l’aveu même de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie, le taux de couverture en immatriculation foncière reste encore insuffisant. Le Crédit Agricole dispose d’ailleurs d’un recensement précis des terres collectives indivises, région par région. C’est dans ce contexte que cette banque propose des pistes de réflexion.
    • Simplifier l’immatriculation foncière pour les terrains melk et qui constituent le «gros du pavé».
    . Simplifier les transactions via le passage obligatoire par les tribunaux ou l’unité centrale, la Conservation foncière en l’occurrence.
    • Gérer les terrains par le biais de coopératives agricoles ou par des sociétés de production. Celles-ci seraient détentrices de titres immobiliers sans affecter la taille de la propriété. Une réflexion est en cours du côté du gouvernement.
    • Faire évoluer la réglementation bancaire en vue de permettre le nantissement ou l’hypothèque des terres collectives indivises (appartenant à des tribus). Le but étant de les monétiser tout en préservant les droits de chaque membre de la communauté.

    Repères

    • 12 août 1913
    Promulgation du Dahir instituant le régime de l’immatriculation foncière
    • Juin 1915 
    - 1er juin: Dahir fixant les dispositions transitoires pour l’application du Dahir de 1913
    - 2 juin: Dahir fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés
    - 4 juin: Arrêté viziriel réglementant le service de la Conservation foncière
    - 5 juin: Ouverture de la 1re Conservation foncière à Casablanca. Elles sont 75 en 2013
    • 16 juillet 1924
    Création du service topographique chérifien
    • 1942
    Création de l’institution du conservateur général de la propriété foncière
    • 1948
    Regroupement en division de la Conservation foncière et du service de la topographie. Elle est rattachée à la direction de l’agriculture et des forêts. Division qui, début des années 1960, va relever du ministère de l’Agriculture
    • 11 juin 1963
    Promulgation du Dahir portant ratification des accords maroco-français qui transfère au gouvernement marocain les attributions de géodésie et de cartographie jusque-là exercées pas l’Institut géographique national de France
    • 24 octobre 1966
    Promulgation du décret royal portant extension de l’immatriculation à la zone nord
    • 26 juin 1969
    Promulgation du Dahir relatif à l’immatriculation d’ensemble des propriétés rurales
    • 1973
    Promulgation du Dahir relatif à l’établissement et à la conservation du cadastre national
    • 1978
    Création de la direction de la conservation foncière et des travaux topographiques au sein du ministère de l’Agriculture et de la réforme agraire
    • 1982
    Création de l’Agence foncière nationale chargée de recenser les terrains appartenant à l’Etat ou à ses démembrements dans les périmètres urbains et suburbains
    • 1994
    La direction de la conservation foncière et des services topographiques transformée en administration scindée en deux pôles
    • 2002
    Promulgation du Dahir portant création de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie
    • 22 novembre 2011
    Promulgation du Dahir modifiant  et complétant celui du 12 août 1913 et promulgation de la loi 39-08 portant code des droits réels.


    Sarrae BOUAYAD
    avec Faiçal FAQUIHI

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