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Les Cahiers de l'Émergence

Le logement étudiant boudé par les promoteurs

Par L'Economiste | Edition N°:4106 Le 05/09/2013 | Partager
Uniquement 3 opérateurs spécialisés dans le domaine
Sur les 16.039 lits prévus dans le public, seule la moitié a été réalisée
La CDG ouvre une cité à Casablanca et bientôt une à Fès

La capacité d’accueil dans les cités universitaires a été élargie de 8.455 lits pour cette rentrée, soit un peu plus de la moitié de l’objectif prévu par le ministère de l’Enseignement supérieur. Mais selon la tutelle, quelque 6.000 lits additionnels sont en préparation dans le cadre de partenariats public-privé, dans plusieurs villes, dont Meknès et Béni Mellal. En parallèle, 8 nouveaux campus sur 8 villes, de 1.400 places chacun, sont prévus.

Pour un étudiant, trouver un logement c’est tout simplement la galère. Mis à part les cités universitaires, il n’existe que très peu d’alternatives: «Squatter» chez un parent ou bien louer un appartement avec des amis dans un immeuble lambda. Les résidences étudiantes privées, quant à elles, sont rares. «Il y a déficit de toute part, que ce soit dans le public ou dans le privé», reconnaît Driss Bouami, directeur de l’Office national des œuvres universitaires, sociales et culturelles (Onousc). Dans le public, seule une demande sur 3 est satisfaite. L’an dernier, sur les 50.460 dossiers soumis, seuls 16.637 ont été acceptés. La capacité globale de 39.240 lits, répartis sur 19 campus, devrait être renforcée de 16.039 lits dès cette rentrée 2013-2014. Mais au final, uniquement la moitié (8.455) a été livrée. La tutelle explique ce retard par des litiges avec les sociétés en charge des constructions. «Ce n’est pas du tout une question d’impayé. Certains opérateurs ont arrêté les travaux même s’ils ont été rémunérés», tient à préciser Bouami.
Le ministère de l’Enseignement supérieur prévoit de construire, par ailleurs, 8 nouveaux campus sur 8 villes, de 1.400 places chacun, entre 2013 et 2016. Ce qui représente une capacité de 11.200 lits. Un objectif qui n’est pas gagné d’avance…
Du côté du privé, peu de promoteurs s’intéressent à la construction de cités étudiantes. Malgré les exonérations fiscales offertes, dans le cadre de conventions avec le ministère de l’Enseignement supérieur, peu de promoteurs s’intéressent à cette niche. Il n’existe que 3 opérateurs spécialisés sur le marché. Le groupe CDG, via sa filiale Dyar Al Madina, fait partie des plus gros opérateurs privés dans le domaine. Il possède trois résidences étudiantes à Rabat (Madinat Al Maârifa), El Jadida et Meknès. Une quatrième (de haut standing) ouvre ses portes ce mois-ci à Casablanca. D’un investissement de 139 millions de DH (en plus de 52 millions de DH pour la 2e tranche), elle compte 1.148 lits. Au total, Dyar Al Madina gère près de 5.000 lits (y compris quelque 800 lits gérés pour le compte de l’Université internationale de Rabat). Le groupe prévoit aussi de faire passer le nombre de lits de la cité de Rabat de 1.170 à près de 1.700 dans les prochains jours et d’ouvrir une nouvelle résidence à Fès en 2014. Le pôle social de la CDG est en train de mener une étude sur les besoins en logement dans plusieurs autres villes dont Tanger, Agadir, Settat, Béni Mellal,… Il ambitionne d’atteindre à moyen terme les 10.000 lits.
Dyar Al Madina lance ses projets en partenariat avec les universités. L’opérateur peut ainsi bénéficier d’une charge foncière en adéquation avec la rentabilité «limitée» de ses projets. Il accède à des terrains domaniaux en location de longue durée, 40 à 50 ans. Les résidences construites sont restituées à l’Etat en fin de période d’exploitation. «Il s’agit d’une activité peu rentable pour les promoteurs. Dyar Al Madina arrive à tirer son épingle du jeu grâce à ce montage spécial. Et malgré les avantages fiscaux et fonciers, nous n’atteignons que 6 à 7% de rentabilité sur 40 ans», précise Hassan Bentahir, directeur d’exploitation du patrimoine.
Le groupe Chaâbi, via sa Fondation Miloud Chaâbi, a été le premier à investir cette niche avec l’ouverture d’une cité universitaire de près de 2.200 lits à Kénitra, en 2005. Une deuxième résidence (3.000 lits), développée en partenariat avec l’université Abdelmalek Saâdi, a suivi en 2007 à Tanger, ainsi qu’une troisième à Agadir.
Le groupe prévoit de couvrir à terme plusieurs villes, pour atteindre une capacité globale de plus de 12.000 lits.        
Une troisième société a flairé le filon à Casablanca où les étudiants sont acculés à opter pour des quartiers périphériques souvent éloignés pour trouver des tarifs accessibles. Complus a ouvert sa résidence étudiante, Loge-études, la première dans la capitale économique, en 2011-2012, à proximité de la gare ferroviaire de l’Oasis. Elle compte 200 lits.
L’offre privée est estimée aujourd’hui aux alentours de 10.000 lits. Trop peu pour combler le déficit en logement étudiant. Néanmoins, selon le département de Lahcen Daoudi, une nouvelle dynamique a été enclenchée. «Beaucoup d’opérateurs frappent à notre porte pour des partenariats. Nous avons entre 5.000 et 6.000 lits en gestation avec le privé dans plusieurs villes, comme Meknès et Béni Mellal», assure Daoudi.

Offre privée: Entre 700 et 2.200 DH le lit

Dans les cités privées, les prix peuvent aller jusqu’à 2.200 DH TTC, selon le standing et l’emplacement. Pour Dyar Al Madina par exemple, le tarif d’une chambre double est de 700 DH à El Jadida et Meknès. A Casablanca, il passe à 1.200 DH la chambre double et à 1.700 DH la chambre single. Mais l’offre est un peu plus étoffée. Les étudiants, qui doivent présenter une attestation d’inscription dans un établissement de l’Enseignement supérieur et certifier qu’ils résident dans une autre ville, ont droit à plus d’avantages. Outre le mobilier (lits, étagère de rangement, …), une kitchenette, avec un four de cuisson et un réfrigérateur, une douche, une connexion Internet et un câble de télévision leur sont fournis. Sans compter quelques commerces (papeterie, laverie, …) et des salles d’accueil et de lecture. «Une exonération des étudiants de la TVA pourrait leur permettre d’économiser 20% sur les prix de location des chambres», estime Hassan Bentahir. Chez Loge-études où toutes les chambres sont individuelles, les prix vont jusqu’à 2.200 DH. Meublées, les chambres comprennent également un téléphone fixe, Internet et un câble de télévision. Le bâtiment, doté d’une caméra de surveillance et gardé par un vigil 24h/24, compte 4 cuisines collectives (une à chaque étage), ainsi que des salles d’études, de sport et de jeux, une piscine et un restaurant.

Ahlam NAZIH

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