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Economie

Crédit à l’habitat: De nouvelles règles du jeu

Par Franck FAGNON | Edition N°:5825 Le 18/08/2020 | Partager
Les conditions d’octroi vont changer d’ici 2021
Certains profils pourraient se retrouver sur le carreau
L’encours des prêts à 226 milliards de DH à fin 2019 dont 6,8% d’impayés

Depuis que les banques ont récupéré plusieurs milliards de DH de biens immobiliers en remboursement des crédits de certains promoteurs pour éviter des faillites, le niveau de vigilance vis-à-vis du secteur est monté d’un cran.

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Le taux d’apport personnel moyen pour le financement d’un bien immobilier a fortement baissé passant de 30% en 2018 à 18% en 2019. La fiabilisation des données servant au calcul de la LTV a permis d’avoir une image plus fidèle des pratiques des banques

Bank Al-Maghrib a même édicté des règles spécialement pour les dations en paiement. Elles devraient entrer en vigueur au cours des prochains mois. Parallèlement, la banque centrale travaille sur l’encadrement de l’endettement immobilier des ménages. L’encours du crédit à l’habitat a atteint 226 milliards de DH en 2019 pour un taux de défaut de 6,8% en dégradation de 0,3 point sur un an.

Pour circonscrire le risque lié à ces prêts, la banque centrale a multiplié les réunions avec les banques et les sociétés de crédit à la consommation sur les conditions d’octroi notamment le taux d’endettement, la durée, les taux d’intérêt... Ces échanges vont aboutir à la fixation de seuils pour certains ratios pour prévenir l’endettement excessif des ménages et protéger les banques contre les risques qui y sont associés.

Les limites pour les ratios loan-to-value (rapport entre le montant du crédit et le prix d’achat du bien immobilier) et DSTI (service de la dette rapporté au revenu) seront fixées d’ici 2021. Les banques ont transmis les premiers reporting sur les données qui serviront au calcul du ratio DSTI. Aujourd’hui, il n’y a pas de règles fixes sur le taux d’endettement, chaque établissement ayant sa politique en la matière. Les changements à venir pourraient exclure certains profils de l’accès au crédit à l’habitat.

Pour renforcer ses outils d’analyse, Bank Al-Maghrib procède à la fiabilisation des données sur les prix de location et de vente des biens immobiliers. La matière première proviendra notamment des sites web immobiliers grâce au web scraping. Ces données extraites serviront au calcul des indicateurs de suivi du risque immobilier, tels que le ratio location/prix. 

En outre, «les travaux en cours exploitent des algorithmes de Machine Learning non supervisés basés sur l’intelligence artificielle afin d’assurer une meilleure segmentation des offres sur le marché immobilier», indique la banque centrale.

                                                                                       

En moyenne 18% d’apport personnel

La production de crédit à l’habitat a poursuivi sa baisse en 2019 à 26,3 milliards de DH. L’atonie de la croissance et ses conséquences sur les revenus des ménages explique en partie le tassement de la production. Par ailleurs, la demande ne trouve pas toujours une offre adéquate en face, ce qui pèse sur les transactions. Celles-ci ont décroché de 11% en 2019.

Le taux d’apport personnel moyen pour le financement d’un bien immobilier a fortement baissé passant de 30% en 2018 à 18% en 2019. La banque centrale a fiabilisé les données servant au calcul de la LTV (rapport entre le montant du crédit et le prix d’achat du bien immobilier), ce qui permet d’avoir une image plus fidèle des pratiques des banques. Suite à cet exercice, la LTV moyenne est ressortie à 82%. Elle varie d’une banque à l’autre et dépend aussi du profil de l’emprunteur. Le risque encouru par la banque sur un emprunteur qui n’a pas d’apport est plus élevé.

La banque peut donc exiger une prime plus élevée pour prendre ce risque. Mais tout dépend du profil. Un dossier de bonne qualité sera financé à des conditions intéressantes sans apport personnel. Il arrive que les banques financent le prix du bien et les frais annexes. Les dossiers dont la LTV est supérieure à 100% représentent 8% de la production en 2019. Mais la pratique courante est un apport minimum de 20%. Cela concerne 45% des dossiers approuvés l’année dernière. Pour près de 38% des crédits accordés, le niveau d’apport est inférieur à 10% c’est-à-dire une LTV entre 90% et 100%.

F.Fa

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