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Economie

La FNPI au Club de L’Economiste: «La réforme du foncier au coeur de la relance»

Par Amin RBOUB | Edition N°:5790 Le 25/06/2020 | Partager
90% des chantiers à l’arrêt, chute drastique des transactions (-95%)
Pourquoi l’offre ne colle pas à la demande

Les transactions immobilières sont au point mort: La Fédération des promoteurs vient de compiler une série d’indicateurs et dresser le premier bilan de l’impact durant la période du confinement. La FNPI parle d’une chute drastique des ventes de l’ordre de 95% durant la période du confinement.

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De gauche à droite, Karim Ammor, Rachid Khayatey et Anis Benjelloun, trois vice-présidents de la FNPI: «La relance de l’immobilier passera par des réformes audacieuses, l’allègement des procédures, le foncier, des produits qui collent à la demande... Ou encore des aspects urbanistiques qui ne coûtent rien à l’Etat» (Ph. Jarfi)

Plus encore,  90% des chantiers sont à l’arrêt, l’ensemble de la chaîne de valeur (architectes, notaires, topographes, bureaux d’études et de contrôle...) sont à 90% à l’arrêt. Plus inquiétant encore, 9% des entreprises de la maîtrise d’oeuvre viennent de mettre la clé sous le paillasson! «C’est un véritable électrochoc! Un séisme qui a mis à plat les acquis de l’ensemble de l’écosystème», résume Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI.

Il faut dire que le secteur traversait, depuis 5 ans, des problèmes structurels avec un ralentissement des transactions, de grosses méventes, des stocks importants d’invendus et un attentisme psychologique...  Le secteur a vécu une crise inquiétante de la demande. Voilà pour l’état des lieux qui n’est guère reluisant depuis 2015.

Aujourd’hui, au lieu de verser dans la résignation, les promoteurs comptent relever de nombreux défis et appréhender le contexte de crise en tant que gisement de nouvelles opportunités et  enclencher des ruptures afin de repartir avec une nouvelle dynamique.  Tout le défi est de susciter la demande et l’acte d’achat.

Invitée au Club de L’Economiste, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) parie sur de nouveaux leviers pour relancer le marché. Parmi les ingrédients de la relance, figurent de nouveaux besoins de logement et une nouvelle demande qui s’est manifestée en plein confinement. Selon des études sociologiques et des tendances universelles, l’effet confinement fait ressortir le besoin de «mieux se loger» ou encore «loger autrement et ailleurs», explique Karim Ammor, vice-président de la FNPI.

«Certes, dans le contexte actuel, les besoins des ménages priorisent d’abord la préservation de la santé, les médicaments, la sécurité, l’alimentation... Mais le logement arrive à la 4e position des priorités. L’effet confinement fait émerger de nouveaux critères de choix dans l’immobilier. Les ménages expriment de nouveaux besoins pour mieux se loger ou habiter autrement avec plus d’espace, plus de terrasses, de balcons, jardins...

En résumé, plus d’oxygène. A la FNPI, nous travaillons sur cette matrice pour développer une nouvelle offre qui colle à ces nouveaux besoins», analyse Karim Ammor. Ceci étant, il y a aussi de multiples projets qui sont encore dans le pipe, des chantiers engagés,  des autorisations accordées, des constructions sorties de terre... «Ces projets-là, nous ne pouvons pas les abandonner. Il faudra donc qu’ils soient relancés», insiste Ammor. Sur ce registre, un certain nombre de pré-requis jugés nécessaires ont été soumis par la FNPI au ministère de tutelle.

Parmi ces pré-requis, figurent des mesures d’extrême urgence et des mesures d’urgence à court et à moyen termes. La Fédération a d’ailleurs mobilisé l’ensemble des intervenants de la chaîne de valeurs (promoteurs, architectes, bureaux d’études, bureaux de contrôle, topographes...) pour que l’écosystème réfléchisse ensemble à travers une nouvelle instance, le CPCB (Conseil professionnel du cadre bâti).

Les priorités de cette instance portent sur la fluidification de tous les projets qui sont dans le circuit administratif. Pour relancer la machine, il est impératif de fluidifier tous les chantiers et dossiers en cours, régler tous les goulets d’étranglement... «La réforme du foncier est au coeur de la relance», tient à préciser Anis Benjelloun, vice-président de la FNPI.

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Analyse du contexte covid-19, pistes de relance et perspectives du marché, urbanisme, foncier, procédures administratives, digitalisation, Vefa... Autant de thématiques débattues et analysées au Club de L’Economiste par trois vice-présidents de la FNPI: Karim Ammor (à gauche), Rachid Khayatey (au milieu) et Anis Benjelloun (à droite) (Ph. Jarfi)

Selon les promoteurs, le coût du foncier tourne autour de 60 à 70% d’un bien immobilier. Du coup, la hausse du prix du foncier se répercute sur le prix final de vente. Mais pourquoi le prix du mètre carré ne baisse pas malgré le ralentissement des transactions? La logique veut que la baisse des ventes se traduise mécaniquement par des corrections des prix et une tendance baissière à l’achat sur l’ensemble des villes. Or, valeur aujourd’hui, ce n’est pas le cas.

Sur ce point précis, la FNPI explique que la composante foncière est un élément déterminant. «Dans la composition des prix de l’immobilier, il y a au moins 6 critères importants: l’incidence foncière, la réalisation/production, les taxes et frais financiers, les charges de structure (ingénierie financière, marketing, commercial, fiscalité...) ou encore les frais de commercialisation (campagnes de communication, publicité, événementiel...», tient à préciser Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI.

Pour Khayatey, il va falloir démystifier la question de la marge bénéficiaire des promoteurs: «Les marges pharaoniques sont un mythe qui a été pendant longtemps entretenu par la conscience collective». Le vice président de la FNPI en veut pour preuve: «la marge oscille entre 15 et 18% dans le logement social. Cette même marge monte jusqu’à 20% dans le moyen standing... Mais il faut intégrer que les procédures et autorisations prennent au moins une année. S’y ajoutent 3 à 4  ans pour la commercialisation de l’ensemble du projet ainsi que les agios bancaires et des taux d’intérêt. Finalement, le promoteur se retrouve avec une marge maximale de 5 à 6% par an».

                                                                         

 Inadéquation entre l’offre et la demande

L’un des principaux problèmes de l’immobilier réside dans l’inadéquation entre l’offre et la demande. Il y a aussi des règles d’urbanisme rigides et caduques. Du coup, l’offre et le produit sont généralement inadaptés à la demande. Pour mieux coller aux besoins du marché, la FNPI appelle à «une refonte des règles d’urbanisme qui pénalisent l’acquéreur».

Selon Anis Benjelloun, «il faudra aussi mettre en place un observatoire pour avoir une analyse fine sur la base d’indicateurs scientifiques. Ce qui permettra de savoir quels sont les segments et les produits les plus demandés, un suivi régulier de la nature de la demande, recenser les nouveaux besoins... Sur ce registre, la Conservation foncière a un rôle important à jouer. Nous préconisons des interactions permanentes entre le promoteur et l’observatoire pour mieux planifier des plans d’aménagement modernes, se projeter sur les 10 à 20 prochaines années, anticiper les tendances du marché... Pour l’heure, les outils et plans d’aménagement sont désuets et cela coûte cher à la collectivité».

Amin RBOUB

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