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    Dossier Spécial

    Spoliation foncière: Les réformes sont là, mais la justice peine à suivre

    Par Faiçal FAQUIHI | Edition N°:5565 Le 26/07/2019 | Partager
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    La Cour de cassation lors de l’ouverture de l’année judiciaire de 2018. Son premier président, Mustapha Faress, est également le président délégué du Conseil supérieur du pouvoir judiciaire (Ph. Bziouat)

    La spoliation foncière est devenue un sujet grand public et une affaire d’Etat. Les révélations de L’Econo­miste il y a presque dix ans de l’his­toire du «mort qui parvient à saisir la justice» a levé le voile sur «un phé­nomène» (Edition n°3585 du 1er août 2011).

    Un qualificatif employé à juste titre par la lettre royale de fin décembre 2016. Le Souverain a en effet adressé un message sévère aux juges et a or­donné la création d’un «Mécanisme de lutte contre la spoliation foncière». Présidée par les ministres de la Justice, Mustapha Ramid puis Mohammed Aujjar, cette entité publie sa feuille de route le 14 février 2017. Elle prévoit des mesures législative et administrative. L’Economiste fait le point au moment où le recensement judiciaire des dos­siers fait toujours débat (voir illustra­tion).

    ■ Procuration: Passage obligé par un homme de loi
    Toute personne voulant effectuer une transaction foncière doit recourir à un professionnel du droit: notaire, adoul et avocat. Que l’acte porte sur un trans­fert de propriété ou de son annulation. L’irrespect de cette obligation entraîne la nullité de l’acte et l’opération. Cette mesure vise à barrer la route aux faus­saires. Elle est entrée en vigueur le jour même de sa publication au Bulletin offi­ciel, le 14 septembre 2017. Le législateur a amendé ainsi l’article 4 du code des droits réels. Par conséquent, un notaire ou un adoul doit authentifier la procu­ration et la référencer dans ses registres. Quant aux avocats ayant au moins 15 ans d’expérience, ils sont habilités éga­lement à établir des procurations. L’avo­cat concerné doit auparavant déposer sa signature auprès du secrétariat greffe du tribunal de 1re instance où il est établi. La création d’un registre national des procurations est programmée. Ainsi, Un mandat n’aura d’effet juridique qu’à par­tir de la date de son enregistrement (Cf. L’Economiste n°5326 du 1 août 2018).

    ■ La mise sous séquestre des propriétés volées
    Ministère public, juge d’instruction ou tribunal pourront ordonner la mise sous séquestre d’un bien immobilier spolié. Cette mesure conservatoire est au coeur du projet de loi n°32-18 por­tant modification du code de procédure pénale. «Le procureur général peut saisir le président du tribunal de 1re instance (...) pour la sauvegarde du bien. Cette demande doit être admise dans un délai de 8 jours». Cela se traduit par l’inter­diction de changer la nature juridique du bien sous peine de nullité de toute tran­saction. Cette réforme a été déjà adop­tée par la Chambre des représentants et transmise à la 2e Chambre du Parle­ment (cf. L’Economiste n°5527 du 30 mai 2019). La mise sous séquestre peut intervenir de l’enquête au jugement. Son effet dure jusqu’au jugement définitif de l’affaire. La mise sous séquestre évite la vente d’un bien foncier volé. Car les spoliateurs revendent le bien alors même qu’ils sont sous les verrous! Dans l’af­faire Kimia, les malfrats hypothèquent une villa au quartier Oasis à Casablanca pour obtenir un prêt bancaire de 1,4 mil­lion de DH!

    ■ Faux et usage de faux: Nouveau régime pénal...

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    Fin décembre 2016, le Souverain a en effet adressé un message sévère aux juges et a ordonné la création d’un «Mécanisme de lutte contre la spoliation foncière»

    La réclusion perpétuelle cède sa place à des peines de prison. Le légis­lateur change ainsi le régime pénal du faux en écriture publique ou authen­tique: attestation, certificat, autorisation, vente... Magistrat, fonctionnaire public, notaire ou adoul sont passibles d’une peine d’emprisonnement allant de 10 à 20 ans et d’une amende de 100.000 à 200.000 DH. L’article 352 du code pénal fixe aussi les conditions d’application de la sanction : fausses signatures, altération des actes, écritures ou signatures, sup­position ou substitution de personnes... La falsification doit être aussi commise durant l’exercice de fonction et la mau­vaise foi de son auteur doit être prouvée.

    ■ ... et qui a été enfin étendu aux avocats
    A la bonne heure, le législateur étend ce traitement pénal aux avocats (cf. L’Economiste n°5490 du 8 avril 2019). Ils étaient les seuls auxiliaires de justice à en être exemptés! L’article 359-1 vise uniquement les avocats habilités à rédi­ger des actes ayant date certaine: copro­priété, la vente en l’état futur d’achève­ ment (Vefa), la location-accession à la propriété immobilière... Un avocat doit avoir au moins 15 ans d’expérience pour pouvoir rédiger un acte à date certaine. Ils sont finalement 6.669 avocats sur plus de 14.000, selon la liste figurant sur le Bulletin officiel n°6648 de mi-février 2018.

    ■ Recensement des propriétés «abandonnées»
    Un inventaire des biens en déshé­rence a été réalisé: 8.299 propriétés iden­tifiées à fin juin 2018. Ainsi, 4.037 sont immatriculées: propriété ayant parmi les 6 millions de titres fonciers tenus par la conservation foncière. Cette adminis­tration et le ministère de l’Intérieur ont établi ce recensement pour plus de vigi­lance. Par ailleurs, Mohafadati permet d’être informé sur les formalités opérées sur le titre foncier (inscription, enregis­trement...) sans se déplacer à la Conser­vation foncière. Un SMS ou un e-mail est envoyé au propriétaire au cas où une opération intervient sur le titre foncier: 25.000 adhérents à juin 2018. Pour en bénéficier, une inscription en ligne s’im­pose (www.ancfcc.gov.ma). S’y ajoute à ce service la publicité foncière digi­talisée via la consultation gratuite des annonces publiées au Bulletin officiel.

    ■ Contrôle des actes d’origine étrangère

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    Les autorités judiciaires ont recensé 48 dossiers de spoliation foncière à fin 2018 contre 61 affaires en 2017. La fiabilité de ce recensement fait toujours débat auprès des deux principales associations des victimes et de leurs avocats. Le nombre des affaires de spoliation foncière est beaucoup plus important si l’on tient compte aussi des dossiers relayés par la presse (Ph. L’Economiste)

    Testament, acte de vente, procura­tion... Ces actes servent à mettre frau­duleusement la main sur un bien immo­bilier. Installé à Marignane au sud de la France, le notaire français Alain Bonetto a vu ses en-têtes falsifiés. Ce n’est mal­heureusement pas un cas isolé. Désor­mais, l’exécutif filtre les actes établis à l’étranger pour les besoins d’une transac­tion immobilière. Jusqu’au 6 septembre 2018, le ministère de la Justice devait vérifier l’authenticité de 197 documents auprès de ses homologues. Ce contrôle s’effectue par voie diplomatique. Les magistrats de liaison basés dans les am­bassades du Maroc servent de relais de transmission auprès des autorités judi­ciaires étrangères. L’authenticité du do­cument est ainsi vérifiée auprès de leurs émetteurs comme les notaires étrangers.

    ■ Immatriculation obligatoire pour la SCI
    Certaines sociétés civiles immobi­lières (SCI) servent de véhicules aux malfaiteurs. Ils en usent pour spolier les terrains, immeubles, villas... Le projet de loi n° 31-18 va modifier l’article 987 du Dahir des obligations et des contrats. Ainsi, si une SCI qui exerce une activité commerciale doit se faire immatriculer au Registre de commerce. Et si elle sou­haite hypothéquer ses biens, elle devra rédiger un acte sous peine de nullité et l’enregistrer à la conservation foncière. «Le but est d’éviter au patrimoine immo­bilier de l’entreprise de rester en dehors de la réalité juridique», commente Me Mbarek Sbaghi. Une mesure qui rappelle celle du nouveau code de commerce im­posant la publicité du redressement judi­ciaire d’une entreprise à la conservation foncière (cf. L’Economiste n°5357 du 25 septembre 2018).
    La SCI devra aussi bénéficier de la personnalité morale. Et ce pour l’obli­ger à s’inscrire dans le Registre de com­merce. C’est à partir de la date de son inscription qu’elle va pouvoir faire valoir son statut. A l’instar du Registre du com­merce, celui des SCI sera tenu par le tri­bunal au niveau local et par l’Office de la propriété industrielle et commerciale au niveau national.

    Faiçal FAQUIHI

     

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