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    Analyse

    Immobilier: L’insatiable appétit fiscal!

    Par Safall FALL | Edition N°:4949 Le 30/01/2017 | Partager
    Déjà bien choyé par le fisc, le social en veut toujours plus…
    TPI, TVA et TTNB… Les exonérations et révisions proposées par la filière
    Un traitement de faveur pour les retards involontaires de projets sociaux
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    Le secteur immobilier bénéficie de 23,6% des dépenses fiscales enregistrées sur l’exercice 2016. En 2015, 901 conventions -pour 500 logements sociaux à 250.000 DH sur 5 ans– ont été conclues entre l’Etat et les promoteurs immobiliers

    Pour 2017, la Direction générale des impôts (DGI) a déjà annoncé les couleurs au secteur de l’immobilier. Parmi les dispositions fiscales prises en attendant le vote de la LDF 2017, figure l’application d’un droit fixe d’enregistrement de 200 DH sur les actes relatifs aux versements réalisés dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Un cadeau de nouvel an qui n’est pas pour plaire aux promoteurs. Cette mesure est pourtant le parfait exemple de tout ce que la profession ne veut pas cette année: l’alourdissement fiscal. Dans ses propositions pour le projet de la Loi de finances (PLF) 2017, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), avertit: « Plusieurs dispositions de la fiscalité immobilière ont été supprimées ou amenées dans les dernières lois de finances, pour améliorer les recettes fiscales.

    Malheureusement, ces mesures ont apporté l’effet inverse». Les professionnels font notamment allusion ici à la baisse du volume de l’investissement immobilier, caractérisé par un recul significatif des transactions dans le foncier. D’autres mesures ont, elles, affecté directement la demande, notamment sur le segment du social. «L’instauration d’une TVA sur les intérêts liés au Fogarim a aussi eu une incidence sur la dynamique d’acquisition du logement social, ayant pour corollaire l’alourdissement des mensualités des ménages», explique-t-on auprès de la FNPI. La Fédération propose donc, naturellement, le rétablissement de l’exonération de cette TVA pour les crédits acquéreurs.

    Elle propose aussi une révision à la baisse de la taxe sur le profit immobilier (TPI) à 20% au lieu de 30% pour les biens au-delà de 5 ans. Les promoteurs veulent aussi la mise en place d’«une méthode adéquate d’évaluation» du prix d’acquisition à retenir pour l’estimation de la plus value de cession. Cette disposition concerne les biens immeubles acquis par voie de succession. La corporation préconise la reconduction de l’ancien régime basé sur la valeur d’inventaire.
    Les promoteurs réclament aussi un traitement de faveur pour les programmes sociaux de plus de 1.000 logements qui ont connu des retards d’achèvement pour cas de force majeure. En fait, la LF 2010 a institué l’émission d’un ordre de recettes pour le recouvrement des impôts, droits et taxes exigibles, en cas de dépassement des délais impartis et conventionnés de réalisation des programmes sociaux de plus de 1.000 logements. Aujourd’hui, la FNPI propose une «prorogation à titre exceptionnel» des délais de réalisation de ces programmes. Les promoteurs/investisseurs veulent aussi se soustraire de la taxe sur terrains non bâtis (TTNB), ou le réaménagement de la durée d’application.

    Cela, dans le but de soutenir l’acte d’investir et de production de logement, à la différence des velléités spéculatives des propriétaires. «Le promoteur est dans une dynamique de transformation de la réserve foncière en produits de logement, alors qu’un propriétaire est dans une attitude passive à l’affût d’une rente de situation», explique-t-on auprès de la Fédération.
    Last but not least, les promoteurs soumettent aussi plusieurs retouches à la loi sur la fiscalité locale. Elles devraient porter, par exemple, sur le réaménagement des conditions d’exonération en fonction de la superficie des terrains pour tenir compte des spécificités des grands projets d’investissement. Il est également question de création d’un statut de Zone à activité réduite (ZAR) ou en difficulté pour permettre aux promoteurs de ne pas être pénalisés en cas de souci économique entravant la réalisation de leur projet dans les délais.

    Quand social rime avec paradis fiscal…

    Le secteur immobilier reste pourtant parmi les plus choyés en matière fiscale.  La branche sociale de l’activité, en l’occurrence, en est la principale bénéficiaire. Les dépenses fiscales destinées à la soutenir se sont établies à une moyenne annuelle de 2,4 milliards de DH sur la période 2010-2015,  soit le double de la dépense enregistrée sur la période 2005-2009. «La TVA, à elle seule, a engendré une dépense de 7,7 milliards de DH à fin 2015 et 9,1 milliards de DH à fin juin 2016», selon les chiffres les plus actualisés disponibles auprès du ministère des Finances. Résultat: le poids des dépenses fiscales accordées au segment social est ainsi passé de 25% en 2008 à près de 55% en 2015 dans le total des dépenses fiscales en faveur de l’immobilier. Dans le détail, les dépenses en matière de TVA représentent, en moyenne, les deux tiers des dépenses accordées au secteur du logement social. S’ensuivent les dépenses relatives à l’IS (22%) et les dépenses relatives aux DET (11%). Pour la LDF en préparation, les principales mesures fiscales proposées portent notamment sur la simplification des formalités pour bénéficier de l’exonération du social, ainsi que l’harmonisation du traitement fiscal des acquisitions de terrains destinés à la construction ou au lotissement.

     

     

     

     

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