Economie

Bail professionnel: Voilà ce qui change sur la TVA

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5200 Le 01/02/2018 | Partager
La taxation des locaux non équipés sur option
Le locataire doit être producteur fiscal
Le choix est irrévocable
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Le bail d’un local à usage professionnel est d’office soumis à la TVA dès lors que ledit local est doté des équipements nécessaires à l’exercice d’une activité. Les tables et les chaises pour une école, par exemple (Ph. L’Economiste)

Avant la loi de finances 2018, l’application de la TVA sur la location de locaux professionnels donnait du tournis aux propriétaires. «La première mesure et la plus importante aussi, qui était attendue par de nombreux bailleurs, porte sur l’assujettissement sur option à la TVA des loyers d’immeubles non équipés», annonce Nassym Hajoui, associé au département fiscal chez E&Y.

C’est une clarification aux questions et aux interprétations de l’administration. Du fait de l’interprétation de la loi, certains propriétaires non concernés appliquaient tout de même la TVA, qui était déductible par le locataire. Le manque de cohérence dans la taxation des locaux posait aussi un problème dans le cadre des restructurations immobilières et des apports aux OPCI.

Ces nouveaux véhicules d’investissement risquent de se retrouver avec un crédit de TVA qui peut être irrécupérable s’ils comptent également dans leur portefeuille des locaux non équipés. Par équipement, il faut entendre les meubles, machines et autres installations nécessaires à l’exercice d’une activité. Pour une école, par exemple, les tables et les chaises, ou des ustensiles pour un restaurant.

La loi de finances règle ce problème et institue l’option d’appliquer la TVA aux locaux non équipés. Sur le plan procédural, il faut remplir un formulaire (dont le modèle est défini par la DGI) qui prend effet 30 jours à compter de la date de son dépôt. Un propriétaire peut choisir d’appliquer ou non la TVA à un local en fonction de la situation des locataires. Il devra définir le prorata de récupération pour chaque composante du bien sur la base du montant du loyer. Les contribuables qui choisissent d’appliquer la TVA à l’ensemble de leurs biens loués n’auront pas à faire cet exercice.

L’option d’appliquer la TVA sur le bail est irrévocable. Il ne sera plus possible de louer un local taxé à un locataire qui ne souhaite pas se voir appliquer la TVA ou qui n’est pas producteur fiscal tel qu’un médecin, par exemple.
Les propriétaires qui avaient intégré la TVA dans le loyer avant le 1er janvier 2018 n’ont pas de démarches particulières à effectuer auprès des services des Impôts. Au regard de la loi,  ils sont réputés avoir déjà exercé l’option. «Ces contribuables devront continuer de collecter la TVA et de la déclarer chaque trimestre», rappelle Abdelmejid Faïz, tax manager associé à E&Y.

Une autre question se pose. Elle concerne la TVA encourue précédemment et sa déductibilité. L’administration fiscale précise que lorsqu’il s’agit de biens amortissables, la TVA ne peut pas être déduite pour les biens  immeubles acquis avant option. C’est logique puisque le bailleur était hors champ de la TVA.

L’intérêt de l’option réside dans la possibilité de récupérer la TVA sur investissement et les charges d’entretien. «Le propriétaire qui ne peut plus récupérer la TVA sur investissement n’a aucun intérêt à opter pour la taxe. En revanche, les investisseurs qui sont en train de construire des immeubles destinés à la location pour un usage professionnel peuvent opter pour la TVA», suggère Faïz.

                                                                          

Implications d’un changement d’option

L’option de la TVA est ouverte pour les personnes physiques aussi bien que pour les personnes morales. Elle ne dépend pas de la forme juridique du contribuable. De nombreux locaux sont loués sans équipements par des personnes physiques à des personnes hors champ d’application de la TVA.

Elles ne sont pas obligées de tenir une comptabilité puisqu’il s’agit de revenus locatifs et non pas professionnels. Elles devront effectuer leur déclaration annuelle en procédant à un abattement de 40%. En cas de cession, le vendeur sera imposé à 20% du prix de vente en tenant compte de l’actualisation.

Mais lorsque la personne physique opte pour la TVA, la nature du revenu et de la plus-value change, explique Abdelmejid Faïz, expert-comptable chez E&Y. «Ces revenus et plus-value deviennent professionnels et non plus fonciers. De plus, tous les contribuables personnes physiques assujettis à la TVA ont l’obligation de tenir une comptabilité, même s’ils louent un plateau de bureau à 100.000 DH, et d’effectuer une déclaration de TVA trimestrielle», ajoute-t-il.

Le revenu professionnel est imposé en appliquant les amortissements selon le droit commun et en cas de cession, les revenus et la plus-value professionnels sont taxés selon le barème progressif à 38%. Il n’y aura ni actualisation ni taux à 20%. Il faut donc bien réfléchir avant d’opter pour la TVA en tant que personne physique car cela devient contraignant sur le plan fiscal.

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