Analyse

Marché immobilier: C’est le moment d’acheter

Par Nadia DREF | Edition N°:5067 Le 18/07/2017 | Partager
L’ancien propose des offres attrayantes
L’abondance du foncier fait reculer le noir
Les taux bas auront tendance à augmenter

Tous les ingrédients sont réunis pour faire de bonnes affaires dans l’immobilier. Le marché semble s’être autorégulé de lui-même, suite à l’injection de l’offre qui dépasse largement la demande. Les acquéreurs réticents, jusqu’à maintenant, pourront trouver leur bonheur en profitant d’une baisse des prix généralisée au niveau de l’ancien et du neuf. Ils pourront, également, bénéficier de taux qui sont aussi bien à leurs plus bas niveaux historiques mais dont la tendance est haussière à l’avenir. C’est mécanique, lorsque les prix baissent les taux augmentent et vice-versa, soutiennent les spécialistes. Les crédits bancaires dédiés à l’immobilier ont atteint 58,4 milliards de DH, en mars dernier contre 57,7 milliards de DH un an auparavant, soit une hausse de 1,2%. 

baisse-des-transactions-immobilieres.jpg

Le résidentiel a reculé de 1,4%, le foncier de 5,4% et les actifs à usage professionnel de 1%

C’est le marché de l’ancien qui pourra apporter une réponse à la tranche de population qui ne trouve pas d’offres répondant à ses attentes et à son budget. C’est-à-dire entre 400.000 et 800.000 DH, voire même 1 million de DH pour les jeunes cadres primo-accédants.      
«Nous assistons à une reprise des transactions depuis le mois de Ramadan. Nous remarquons aussi que le noir recule car le référentiel des prix édité par Bank Al-Maghrib a bloqué les vendeurs malveillants», confie Mohamed Lahlou, président de l’Association marocaine des agents immobiliers (AMAI). 
La reprise des transactions, dans l’ancien sont perceptibles, au niveau de Casablanca, Rabat, Tanger, Agadir et dans une moindre mesure à Marrakech. 
Les ventes de l’ancien, rappelons-le, ont accusé un recul de 13,9%, traduisant un repli des ventes de toutes les catégories d’actifs, au premier trimestre 2017 par rapport au trimestre précédent, comme indiqué par l’indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib. En glissement annuel, les transactions ont diminué de 2%, avec des baisses de 1,4% pour le résidentiel, de 5,4% pour le foncier et de 1% pour les actifs à usage professionnel.
«Le marché est tiré vers le haut par l’habitat ancien. Contrairement aux perceptions, il est possible de trouver un appartement, deuxième main, au cœur du Maârif à 11.000 DH/m². Les gens n’ont plus besoin d’aller s’installer dans les périphéries pour acheter moins cher», soutient Ghali Chraibi, directeur général de Cafpi Maroc.
Même au niveau de l’immobilier neuf, le tassement des prix est palpable encouragé par l’augmentation de stock d’invendus. Les promoteurs multiplient les promotions pour attirer la clientèle et surtout, en ce moment, les Marocains résidant à l’étranger. «Depuis le début de l’année, nous n’avons pas senti un grand engouement de la part des MRE. Une bonne partie d’entre eux, optent plus pour le social», affirme Lahlou.
Pour les attirer, de nombreux salons de promotion dédiés à l’immobilier marocain sont organisés, tout au long de l’année, en Europe, en Amérique et au Moyen-Orient. «Il y a moins de demande de la part de la diaspora marocaine, une bonne partie visite les salons organisés à l’étranger pour s’enquérir des offres et ne concrétise qu’une fois au Maroc», souligne un promoteur immobilier. Certains opérateurs préfèrent faire cavalier seul et aller à la conquête de MRE, dans leurs pays d’accueil. Ils organisent leurs propres road-shows, avec des partenaires locaux, et réalisent de bons résultats. C’est le cas des Espaces Saada, pour ne citer que celui-là. Il y en a d’autres qui se réunissent en groupement pour attaquer les marchés lointains, notamment ceux des USA et du Canada.
Au niveau national, des salons régionaux sont organisés, dont le dernier est Simob-Tanger, en l’absence d’un grand salon national. Les salons Simar et Darna, organisés par la FNPI, ont été mis en veilleuse. Reste qu’avec le développement des sites immobiliers, les Marocains sont avertis en temps réel des nouveaux projets ainsi que des offres de vente des biens anciens (avito…). C’est tout bénef.

El Jadida, nouvelle destination de l’investissement

La ville d’El Jadida, qui absorbe 8% des crédits immobiliers, est également rattrapée par le ralentissement de la croissance. Les prix du moyen standing varient entre 7.000 à 9.000 DH/m². Le social est commercialisé entre 200.000 et 250.000 DH tandis que le balnéaire, à Sidi Bouzid, est vendu entre 10.000 et 12.000 DH/m². Le prix du foncier a baissé suite à l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation. Il est passé de 4.000 DH/m² à 2.500 DH voire même à 1.800 DH/m². Le pôle urbain de Mazagan (PUMA), développé par l’OCP, situé à proximité de la ville d’El Jadida, vise à travers ses composantes à appuyer l’essor de la région. Occupant une superficie de 1.300 hectares, ce pôle prévoit une zone résidentielle ciblant une population de 130.000 habitants d’ici 2030. S’y ajoute, le pôle urbain d’El Haouzia, développé par la CDG, occupant les terrains de l’ancien aérodrome qui s’étend sur près de 92 ha. Et le tout dernier, celui de Sidi Bouzid visant à diversifier l’offre balnéaire.
Ces nouveaux pôles urbains ont contribué à l’entrée de mastodontes dans la région, tels Addoha, CGI… La promotion immobilière à El Jadida est pratiquée par de petits promoteurs, vu qu’à l’intérieur de la ville, il y a une abondance de petites parcelles à valoriser. Pour ceux, à la recherche de grands terrains, les nouveaux pôles d’urbanisation pourront leur apporter la solution idoine.  


«La ville la plus dynamique est Kénitra»

mohamed-lahlou.jpg

Mohamed Lahlou, Président de l’Association marocaine des agents immobiliers (AMAI)

- L’Economiste: Le secteur étant en crise, quelles sont vos prévisions?
- Mohamed Lahlou: Nous sommes très optimistes. L’avenir est meilleur. La baisse des prix encourage les gens à acheter. Le marché du locatif commence à avoir de l’importance. Les prix démarrent à 5.000 jusqu’à 20.000 à Casablanca. 

- Qu’est-ce qui a été derrière la baisse des prix à Casablanca?
- Le foncier à Casablanca n’est pas aussi rare comme avant. Il est devenu abondant suite aux ouvertures de nouvelles zones à l’urbanisation. Les prix ont baissé. Les terrains vendus à 30.000 DH/m² pour un R+3 ont été ramenés à une moyenne entre 15.000 et 17.000 DH/m². A titre d’exemple, il y a un regain d’intérêt pour Ain Sebaa avec des prix entre 6.000 et 8.000 DH/m² pour le foncier et 8.000 à 10.000 DH/m² pour les appartements neufs. 

- Quelle est la ville la plus dynamique actuellement?
- La ville la plus dynamique est Kénitra qui se développe suite aux multiples investissements industriels dans la région. Elle attire les employés des nouvelles usines. Elle offre, également, une alternative aux personnes qui travaillent à Rabat et qui veulent trouver un bien immobilier à un prix raisonnable. La cherté du foncier dans la capitale, fait fuir les acquéreurs qui n’ont pas un grand pouvoir d’achat. Nous avons peur que cette ruée favoriserait un renchérissement du prix du foncier et des logements à Kénitra, à moyen terme.


«Il faut revoir l’aide octroyée aux futurs acquéreurs»

ghali-chraibi.jpg

Ghali Chraibi, DG de Cafpi Maroc

- L’Economiste: Le secteur étant en crise, quelles sont vos prévisions?
- Ghali Chraibi: Actuellement, il y a une baisse des transactions et des mises en chantier. L’offre dépasse la demande. Toutefois, la confiance des banques est là, le marché est là. Les perspectives sont encourageantes. L’injection d’une offre de qualité pour le moyen standing et l’intermédiaire dont les prix se situent entre 400.000 et 700.000 DH va permettre de relancer le secteur. 

- Comment le relancer?
- Le modèle d’aide aux promoteurs n’a pas donné pleinement ses fruits. Les gens n’achètent pas beaucoup. A mon avis, il faut revoir l’aide octroyée aux futurs acquéreurs et prévoir d’autres incitations fiscales, à savoir la réduction de l’IR pour les primo-accédants. Il y a de nouvelles mesures attendues, dans le cadre de la loi de finances 2018.  

- Pourquoi les plans d’épargne au logement n’ont pas réussi ?
- Le PEL n’a pas réellement réussi aujourd’hui. Actuellement deux banques le proposent et une seule le commercialise. C’est un produit à adapter au marché et à la réalité marocaine. 

- Il y a un manque d’engouement de la part des MRE. Qu’en est-il de votre clientèle?
- Les MRE sont stratégiques pour nous. Nous travaillons avec les banques pour dématérialiser les procédures dont la visite médicale pour nos clients implantés en Europe et au Moyen-Orient qui sont des marchés prioritaires pour nous. L’acquéreur ne sera amené à se présenter que pour signer le contrat final. Nous proposerons également des produits issus de la finance participative, pour cette clientèle et les autres catégories.

  • SUIVEZ-NOUS:

  • Assabah
  • Atlantic Radio
  • Eco-Medias
  • Ecoprint
  • Esjc