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Economie

Vente avec faculté de rachat: Une alternative au crédit bancaire

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:4933 Le | Partager
Une mesure figurant dans le décret sur les recettes
La transaction exonérée d’IR/profits fonciers
Le délai de rétrocession fixé à 3 ans
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Depuis le 1er janvier, les particuliers et les entreprises personnes physiques peuvent procéder à des ventes à réméré ou avec faculté de rachat de biens immeubles sans incidence fiscale (Ph. Jarfi)

Voici une mesure qui aurait pu être attrayante pour les contribuables. Le décret sur la perception de certaines recettes pour l’année budgétaire 2017 (Bulletin officiel du 31 décembre 2016) introduit un dispositif sur les ventes à réméré. Le principe de la vente à réméré ou de la vente avec faculté de rachat consiste à vendre un bien immeuble ou des droits réels immobiliers (une villa, un appartement, un local professionnel ou une terre cultivable) à une tierce partie (personne morale ou physique) avec obligation de le racheter dans un certain délai. «C’est un contrat de prêt pour se prémunir contre l’insolvabilité d’un débiteur. En ce sens, la vente à réméré peut être assimilée à une hypothèque», explique Noureddine Skouked, notaire.
Ledit décret, entré en vigueur depuis le 1er janvier, prévoit dans son article 62-III des dispositions relatives à la vente à réméré. Mais elles sont moins attractives que celles qui étaient prévues dans le projet de loi de finances, estime un expert-comptable.

Ainsi, le mécanisme s’appliquera uniquement aux particuliers et autres entreprises personnes physiques, qui souhaitent vendre un bien immeuble à d’autres particuliers. Au bout de trois ans, à compter de la date de signature du contrat de vente à réméré, l’acquéreur est tenu de revendre le bien au propriétaire initial. Si celui-ci n’est pas en mesure de racheter ce bien dans les délais, le bien devient propriété de l’acquéreur.
La transaction doit être effectuée via un acte authentique comme pour une cession normale, devant un notaire, un adoul ou un avocat agréé près la cour de cassation. Le contrat de vente doit préciser les engagements des deux parties, notamment le délai de revente. Le code des obligations et des contrats fixe à trois ans la durée maximale de la vente à réméré. Si le délai de retrait du réméré est plus long, il est ramené à trois ans par la force de la loi.

La vente à réméré est un instrument de financement auquel recourent les personnes qui ont un problème de trésorerie et qui ne peuvent ou ne souhaitent pas recourir aux crédits classiques. Elle permet de répondre à des besoins de financement urgents. Le deal peut être considéré comme une sorte de prêt moyennant une hypothèque au profit du créancier. Le dispositif est également intéressant pour celles qui ont un surplus de liquidité et qui ont besoin d’exploiter un bien immeuble pendant une certaine durée.
La seule incitation fiscale de ce dispositif, tel que décrit dans le décret, consiste en l’exonération de l’impôt sur le revenu relatif aux profits fonciers. Par conséquent, les dispositions contenues dans les articles 127 et 133 du code général des impôts restent en vigueur. Il s’agit du paiement des droits d’enregistrement. Ces derniers s’élèvent à 6% en cas de rachat du bien dans un délai supérieur à trois ans car l’opération est considérée comme une transaction commerciale et donc surtaxée. Lorsque la revente intervient dans les délais fixés dans le contrat, les droits d’enregistrement sont de 200 dirhams.

Le mécanisme de la vente à réméré intéresserait beaucoup de monde, sauf que la fiscalité ainsi que les autres frais y afférents le rendent rédhibitoires. En effet, outre le paiement des droits d’enregistrement, il faut également s’acquitter des droits d’enregistrement à la conservation foncière qui sont de 1,5% de la valeur du bien. Des frais qui doivent être payés par l’acheteur au moment de la vente et de la rétrocession. Pour rendre la mesure attractive, le gouvernement devrait revoir à la baisse les frais liés à ce type de transaction.
La circulaire de la Direction générale des impôts devrait apporter les clarifications nécessaires au sujet de la mesure, notamment les modalités de fonctionnement et les sanctions en cas de défaillance de l’une ou de l’autre partie.

Une solution pour les problèmes de trésorerie

Le dispositif de la vente à réméré devrait être élargi aux autres formes de sociétés dans les mêmes conditions que pour les particuliers et les entreprises personnes physiques. Le mécanisme représentera un nouvel outil de financement permettant aux entreprises de régler les problèmes de trésorerie. La rétrocession du bien vendu en réméré se traduirait par sa réinscription à l’actif de l’entreprise à sa valeur d’origine. Ces dispositions, qui figuraient déjà dans le projet de loi de finances, devraient être reconduites dans la version qui sera introduite dans le circuit d’adoption.

 

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