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Tribune

Réforme du statut du bail commercial : Rééquilibrage des rapports bailleurs/preneurs?

Par Khalid LAAOUANE | Edition N°:4926 Le 28/12/2016 | Partager

Khalid Laaouane est expert en droit et contentieux des affaires (Ph. KL)  

Avec la promulgation de la loi 49-16 relative au bail à usage commercial, industriel ou artisanal qui remplace l'ancien régime du Dahir du 24 mai 1955, le législateur marocain vient de franchir un nouveau pas en matière de statut des baux commerciaux mettant ainsi fin à toutes les incertitudes et au manque de prévisibilité qui l'ont marqué. La mise à niveau de la législation passe nécessairement par une refonte complète du statut du bail commercial à même de remédier aux dysfonctionnements constatés et favoriser l’installation de nouveaux commerces, tout en sécurisant ceux d’ores et déjà établis. Il convient dès lors de mentionner les principaux apports de cette loi.

■ L'écrit, une condition de soumission à la loi
L'article 3 de la loi 49-16 apporte une nouveauté  par rapport à la formation du bail en exigeant que les contrats relevant de son champ d'application soient conclus par acte écrit portant date certaine.
A la différence du consensualisme adopté par l'ancien régime, désormais la loi invite les parties à rédiger un écrit, sans pour autant préciser les mentions obligatoires qui doivent y figurer, ni de se référer à un  contrat type en la matière. Il en découle que le législateur a privilégié la voie d'un formalisme modéré qui se limite au principe de l'exigence de l'écrit tout en laissant à la volonté commune des parties le soin de choisir les clauses qu'elles entendent y transcrire.
Ceci dit, la rédaction d'un acte est fortement conseillée aux cocontractants qui s'engagent dans une relation de longue durée, soumise à un droit complexe et incertain.

■ La pratique du pas-de-porte, enfin reconnue
Largement répondu dans les transactions locatives, le bailleur peut exiger lors de la conclusion du bail le versement d'un «pas-de-porte» matérialisé par une somme d'argent mise à la charge du preneur. Jusqu'ici, cette pratique ne reposait sur aucun fondement juridique et relevait plutôt d'un raisonnement économique. Désormais, elle se dote d'une base légale en vertu de l'article 4-§2. Néanmoins, on peut s'interroger dès à présent sur le traitement fiscal qui sera réservé à cette opération, et si oui ou non l'administration fiscale retiendra-t-elle la même qualification que la loi 49-16?

■ Bailleurs et locataires: le juste équilibre?
Durant tout le cycle de vie du bail commercial, on assiste à la confrontation entre deux formes de propriété, la propriété immobilière et la propriété commerciale. Celle-ci trouve son origine dans la volonté de protéger le fonds de commerce, et la loi a vocation à élaborer un compromis, et de maintenir un juste équilibre entre les intérêts des différentes parties.
La nouvelle loi en s'inscrivant dans une quête d'équilibre contractuel a apporté de nouvelles modifications aux règles de fond. Il s'agit essentiellement de la prédominance de la notion du fonds de commerce et son existence effective, ce qui se traduit par la perte du droit à l'indemnisation en cas de perte de la clientèle suite à une fermeture du fonds pendant deux ans, l'instauration d'un mode de calcul de l'indemnité de résiliation qui correspondra désormais à la valeur du fonds de commerce estimée sur la base des déclarations fiscales, la possibilité donnée au locataire de prétendre à une indemnité intégrale en cas de résiliation du bail pour démolition et reconstruction lorsque le nouveau bâtiment ne comporte pas de locaux similaires, et en cas de privation d'exercer le droit de rétablissement. Il s'agit aussi de limiter le droit de demander la résiliation du bail pour la seule partie réservée à l'habitation accessoire au local, de permettre au locataire l'exercice d'une activité différente, complémentaire ou connexe, et enfin la création d'un droit de préférence au profit du propriétaire de l'immeuble en cas de cession de droit au bail.

■ Le défi d'allègement de la procédure
La lourdeur de la procédure a contribué de manière substantielle à la complexité du contentieux en la matière, ce qui constituait le principal grief adressé à l'encontre du texte d'avant. Face à ce constat, une attention très particulière a été portée par les rédacteurs de la loi aux dispositions procédurales de manière à garantir une certaine célérité à la procédure, ce qui constituera sans doute son principal élément d'attractivité. Une lecture minutieuse permet de constater l'effort d'allégement déployé. C'est le cas à titre d'exemple de la suppression de quelques recours que la pratique a démontré les limites, voire l'inutilité (l'action en conciliation, l'action en repentance), des délais de forclusion et de prescription qui sont désormais fixés de manière claire et précise, de l'épineuse problématique de la notification, en donnant attribution aux huissiers de justice pour notifier tous les actes de la procédure, ou bien encore le renforcement des attributions du président du tribunal (fixer l'indemnité provisionnelle, ordonner l'éviction en cas de bâtiment menaçant ruine ou bien en cas de clause résolutoire…) et enfin la loi 49-16 a le mérite de fixer de manière non équivoque la compétence «ratione materiae» des tribunaux de commerce pour statuer sur les litiges relevant de l'exécution de cette loi tout en conférant la compétence au tribunal de première instance là où il n'y a pas de tribunal de commerce.
Telles sont quelques-unes des questions posées par la réforme du statut des baux commerciaux, qui animeront certes des débats doctrinaux et qui alimenteront sans doute de nouveaux litiges dans la pratique.

Les centres commerciaux hors champ

Le développement des centres commerciaux a eu pour conséquence, sur le plan juridique, d’alimenter le débat relatif à la notion du fonds de commerce et plus spécialement sur  son élément essentiel qu’est la clientèle. En effet, pour qu’il y ait fonds de commerce, il ne suffisait pas que  la clientèle existe, encore faut-il que le commerçant apporte la preuve que celle-ci lui appartienne et lui soit propre et personnelle. Et en se basant sur ces critères, la jurisprudence constante des tribunaux a persisté à refuser aux exploitants de magasins situés dans des centres commerciaux ou complexes touristiques le bénéfice du statut du bail commercial. En conséquence, la loi 49-16 s’inscrit dans cette lignée en écartant clairement de son champ d’application les baux d’immeubles ou de locaux situés dans les centres commerciaux.

 

 

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